Крупнейшие российские банки в январе подняли ставки по ипотеке. Ожидается, что их примеру последуют и остальные кредитные организации. Насколько могут вырасти ставки, стоит ли ждать, что они вскоре опять понизятся, и является ли нынешний момент удачным для приобретения жилья – в обзоре «ФедералПресс».
Спад неизбежен
Прошлый год отметился ипотечным бумом. По данным Объединенного кредитного бюро, количество новых ипотечных кредитов выросло на 38 % по сравнению с 2017 годом. В денежном выражении прирост ипотечного портфеля оказался на 45 % больше, чем годом ранее, за счет того, что сами кредиты были крупнее. Средний размер займа для покупки жилья вырос на 10 % – с 1,86 до 2,05 млн рублей.
Банкам вряд ли удастся повторить успех в этом году. Агентство «Эксперт РА» ранее уже предсказывало падение объемов новой ипотеки на 10 % в 2019 году. На активности покупателей скажется рост ставок по кредитам, который последовал за повышением ключевой ставки ЦБ. Первая волна прошла осенью, вторая – в декабре-январе.
Четырнадцатого января Сбербанк повысил ставки сразу на 1 процентный пункт (до этого, в октябре, – на 0,4). Еще раньше ВТБ объявил о росте ставок на 0,6 п. п. Таким образом, стандартная ипотечная ставка установилась на уровне 10–10,5 %.
«Остальные кредитные организации обычно ориентируются на лидеров рынка, поэтому в ближайшее время многие менее крупные банки повысят ставки по ипотеке. Согласно нашему прогнозу, средневзвешенная ставка по ипотеке превысит 10 % уже в первом полугодии 2019 года. За ноябрь 2018-го ее значение, по оценке ЦБ РФ, составило 9,52 %», – сказала «ФедералПресс» ведущий аналитик по банковским рейтингам «Эксперт РА» Екатерина Щурихина.
Будет ли рост дальше?
По словам Щурихиной, в январе потребители вряд ли заметят рост ставок, так как многие выдачи первого месяца будут проводиться по старым условиям. «Активный рост стоимости ипотеки мы увидим уже по данным за февраль-март 2019 года», – считает специалист.
Опрошенные «ФедералПресс» эксперты в целом дают довольно умеренные прогнозы по поводу роста ставок. «Минимальная ипотечная ставка жестко привязана к ключевой ставке ЦБ и не может быть менее чем на полтора процентных пункта выше нее (при текущей ключевой 7,75 % ипотека не менее 9,25 %), – напомнила руководитель отдела ипотеки и кредитов компании «НДВ-Супермаркет недвижимости» Ирина Туманова. – Ключевая ставка ЦБ зависит от макроэкономических факторов, которые сейчас совершенно непредсказуемы. Известно одно: средняя ипотечная ставка будет расти в 2–4 раза быстрее, чем ключевая, то есть при увеличении ключевой ставки на 0,25 п. п., что в конце 2018 года происходило уже дважды, ипотека подорожает на 0,5–1 п. п. соответственно».
Вероятность повышения ключевой ставки в первом полугодии сохраняется, говорят эксперты. «Большинство банков уже заложило в новые ставки вероятность того, что в феврале ЦБ повысит ключевую ставку. Чтобы не менять условия снова, они будут работать с этими ставками до очередного изменения экономической ситуации в стране и решения по ключевой ставке. Кто-то ждет заседания ЦБ и решения о ключевой ставке, в случае ее повышения (что, вероятнее всего, случится) такие банки начнут повышать ставки в феврале», – отметили в ГК «Гранель».
При оптимистическом прогнозе средняя ставка за 2019 год не превысит 10 %, при осторожном или пессимистическом – вырастет до 10,5 %, дал оценку руководитель аналитического центра компании «Русипотека» Сергей Гордейко. «Пока рыночные условия толкают средние ставки в район 10–10,5 %», – сказал зампред комитета по аналитике Российской гильдии риэлторов Михаил Хорьков.
Другие собеседники «ФедералПресс» отметили, что негативный потолок для рынка в этом году будет выше. «Максимальное значение, которого может достичь ипотечная ставка в 2019 году, – 12 %, выше этого значения проценты не должны подняться», – отметила эксперт по ипотеке компании «Этажи» Татьяна Решетникова. Если ставки пробьют этот потолок, банковской и строительной отрасли может понадобиться помощь государства, считает Ирина Туманова.
Могут ли ставки снизиться?
На этот вопрос эксперты отвечают по-разному. Сходятся они в одном – в первом полугодии этого точно ждать не приходится. «Явных предпосылок к снижению ставок мы не видим, поэтому в 2019 году не стоит этого ждать. Самые выгодные ставки – те, которые мы видим сейчас», – утверждает Татьяна Решетникова. С ней согласны в ГК «Гранель».
Объективных причин для возврата к рекордным значениям 2018 года (8,9 % годовых) нет, подтверждает Ирина Туманова. Такое возможно только при финансовой поддержке государства.
В то же время Сергей Гордейко считает, что снижение ставок в дальнейшем – вполне вероятный сценарий: «Рост ставок начался в июле 2018 года и закончится в апреле-мае 2019 года. Далее начнется плавное снижение ставок. В то же время могут происходить разнонаправленные движения внутри общего тренда. Кто-нибудь проведет акцию и снизит ставку для определенных клиентов и объектов».
Время покупать
Из всего вышесказанного логично вытекает, что гражданам стоит пользоваться моментом и приобретать жилье, пока условия не ухудшились. «Лучше покупать сейчас, так как ставки по ипотеке только растут, а дальше, с учетом предлагаемых изменений в законодательство (введение эскроу-счетов), значительно вырастут и цены на квартиры в новостройках», – напомнили в ГК «Гранель».
В «Этажах» также считают момент подходящим для покупки квартиры. «В связи с изменениями в законодательстве и объективными рыночными причинами существует отчетливо видимая тенденция роста цен на недвижимость. Пока еще есть ипотечные программы с достаточно выгодными ставками, а цены не достигли максимума, можно успеть решить свой квартирный вопрос», – призвала Решетникова.
Даже при подорожании ипотеки до 12 % условия все равно будут лучше, чем в 2014 году, когда наблюдался вполне уверенный спрос на новостройки, напоминает Ирина Туманова. «Текущая ситуация посильна для покупателей. Поскольку в первой половине 2019 года такого роста произойти не может, да и до конца года он маловероятен, да, ближайшие 6–12 месяцев достаточно удачны для покупки квартиры», – отмечает специалист.
Спрос определяют не только кредитные ставки, но и цены на жилье, ассортимент на рынке, а также финансовые возможности граждан. «Пока рост ставок по ипотеке не является заградительным. Текущие ставки позволяют рассчитывать на кредит широкому кругу заемщиков. Выбор на большинстве рынков остается широким, а текущие цены немногим выше тех, что были год назад. Поэтому при наличии реальной потребности в новом жилье надо выходить на рынок и решать конкретную задачу», – ответил Михаил Хорьков.
Сергей Гордейко советует взвесить все за и против и подсчитать, сколько денег останется в семье после внесения первоначального взноса и ежемесячного платежа. «Забываем про ставку, а смотрим только на абсолютную сумму денежных средств в распоряжении семьи. Представляем, что нет премий и доходы не растут. Если на эти деньги можно жить, то и квартиру приобретать в кредит можно. Если нет, то улучшать условия стоит через аренду», – рекомендовал представитель «Русипотеки».
Фото: ФедералПресс / Евгений Поторочин, Елена Мицих, Ксения Медведева