У жителей Владивостока есть несколько неиссякаемых тем для разговоров. Первая – почему квартиры стоят так дорого, а вторая – откуда такие пробки. Удивительно, но, в конечном счете, обе эти темы – недвижимость и пробки – сходятся воедино. Решив вопрос с недвижимостью, мы решим вопрос и с количеством машин в городе. О том, как сейчас обстоят дела на рынке недвижимости во Владивостоке и почему «квадраты» стоят космически дорого, – в материале «ФедералПресс».
Мы тоже столица
Каждый, кто решает посмотреть цены на недвижимость во Владивостоке, в какой-то момент ловит себя на том, что у него дергается глаз. Кажется, что квартиры не в Москве не могут столько стоить. Оказывается, могут.
Для начала обратимся к статистике. По данным Приморскстата, в 2018 году квадратный метр на вторичном рынке жилья в среднем стоил 82 тысячи. На первичном рынке – почти в два раза дешевле: 49 тысяч за «квадрат».
При этом в рядах цифр от статистов наблюдается интересная закономерность: цены в новостройках, если представить их изменение в виде графика, похожи на треугольник. Смотрите: в 2010 году за «квадрат» просили 48500 рублей. Через два года (а это после знаменитого саммита АТЭС, который изменил Владивосток до неузнаваемости) за квадратный метр в новостройке просили уже 55 тысяч и больше. В конце 2018-го мы вернулись в точку отсчета.
Но со вторичным жильем такого не случилось: цены медленно, но верно растут вверх. За девять лет они выросли в среднем на 12 тысяч рублей за «квадрат».
Чтобы картина была полнее, есть смысл уйти от голых цифр и полистать объявления о продаже квартир, которые есть здесь и сейчас, в январе 2019-го. За три миллиона мы сможем купить себе гостинку (комната 14–17 квадратных метров без кухни в доме с сомнительной репутацией). За четыре-пять – однокомнатную квартиру в спальном районе. От пяти до семи в среднем будет стоить «двушка». Надо понимать, что все приведенные цены – для квартир, расположенных далеко от центра города, с «бабушкиным» ремонтом или максимально к нему приближенным. В еще не сданных новостройках «однушки» стоят три-пять миллионов. Двухкомнатные квартиры – от пяти до восьми миллионов.
Для сравнения посмотрим объявления в Москве. Спальный район, 15 минут до метро, двухкомнатная квартира – семь-восемь миллионов. Но это переполненная столица, а не город, пусть и с красивыми мостами, но ближе к Колыме, чем к столице.
Цены не с потолка
То, что цены на недвижимость во Владивостоке заоблачные, признают и застройщики. Но у существующего порядка цен есть свои причины. Их для «ФедералПресс» раскрыл директор НП СРО «Альянс строительства Приморья» Сергей Федоренко.
«Почему так дорого? А вы попробуйте сами построить – сразу поймете, почему так дорого. Конечно, порядок цен на жилье во Владивостоке нельзя назвать нормальным – он просто дикий. Но это мы, потребители, думаем, что он дикий. На самом деле, во всем мире так – в больших городах дорого, в маленьких – дешевле», – отметил Сергей Федоренко.
Эксперт также отметил еще одну причину, по которой «квадрат» во Владивостоке стоит почти столько же, сколько и в Москве:
«В больших городах всегда выше требования к застройщикам. Вы можете уехать за сто километров и купить дом за сто тысяч, но это будет барак, а не комфортное жилье. Так что в большом городе очень высокие требования к качеству, дорогая земля, дорогое подключение к сетям. И в итоге прибыль от этих домов настолько смешная сегодня, что по всей стране наблюдается спад жилищного строительства, потому что никому не интересно им заниматься», – добавил Сергей Федоренко.
Глава одной из крупных федеральных компаний, работающих по направлению продажи электроники и строительства, Дмитрий Алексеев, подчеркнул: высокие цены – результат, прежде всего, низких темпов строительства во Владивостоке.
«То, что сейчас строится, не покрывает даже естественный износ. Если по стране в среднем на человека приходится 24 кв. м, то в Приморье – 22 кв.м. Это значит, что нам нужно построить 10 % от существующего объема жилого фонда только для того, чтобы привести к среднему по стране. Это примерно 1,2 миллиона кв. м. Сейчас строится примерно 100 тысяч кв. м. Ну а до европейских стандартов нужно построить еще в два раза больше от существующего», – отметил эксперт.
Глава компании, которая строит во Владивостоке и пригороде новые кварталы, добавил, что сейчас застройщикам приходится несладко.
«Для того чтобы строился город, нужна большая работа государственного аппарата. Его невозможно строить только частным способом. У нас из-за постоянной чехарды в госуправлении сейчас даже непонятно, кто отвечает за развитие Владивостока. Мэрия? Нет, у нее нет для этого ни полномочий, ни ресурсов. Краевая администрация? Нет, там нет даже органа соответствующего. Только часть разрозненных функций. А еще у нас концепции развития Владивостока могут рисовать, скажем, японцы…» – добавил Дмитрий Алексеев.
Растем вширь или вверх?
Взгляды на то, где именно должны строиться новые дома, делят общество на два лагеря. Первый, самый многочисленный, уверен – строить новые дома надо сразу районами, расширяя границы города. К такому лагерю примыкает один из собеседников «ФедералПресс» – Дмитрий Алексеев. Его компания построила загородный поселок на Де-Фризе и собирается возводить ЖК на Варяге.
«Мы занялись строительством не потому, что это как-то особо выгодно, а потому, что это родной для нас город, мы хотим в нем жить, и мы хотели бы, чтобы он был благоустроенным и комфортным. Чтобы компенсировать ступор работы госуправления, мы пытаемся строить большими районами и самостоятельно решать инфраструктурные задачи. За городом есть хоть какой-то шанс что-то сделать, внутри города пока ничего не получается», – объяснил глава компании.
По мнению Дмитрия Алексеева, точечная застройка во Владивостоке так распространена именно из-за проблем с госструктурами.
«Без серьезной работы госуправления по развитию города ничего невозможно построить, кроме точечной застройки. Чтобы строить (или перестраивать) комфортные районы, нужно согласование большого количества задач. Подвод коммуникаций, планирование территорий, социальная инфраструктура, транспорт. Если это не делается, то единственная возможность – это точечно впихнуть что-то на существующую инфраструктуру», – резюмировал эксперт.
Директор НП СРО «Альянс строительства Приморья» Сергей Федоренко принадлежит ко второму лагерю; он уверен: решение всех проблем – в плотной и высотной застройке самого центра города.
«Я считаю бредовой идею строительства новых кварталов. Например, построили микрорайон Снеговая падь, но сейчас из-за него весь Советский район каждое утро и каждый вечер стоит в огромных пробках. Потому что люди заехали, и каждый продолжил ездить на машине в центр – из центра. Построили квартал в Трудовом, кстати, классные дома, монолитные, современные, но их там никто не берет, даже с ценой 40 тысяч за «квадрат». Дома стоят, но никто не берет. Есть современная концепция развития городов. Она создавалась в Америке путем больших мучений: в Нью-Йорке экспериментировали – и дороги расширяли, и развязки строили. Ничего не помогало – машины буквально душили город. Так родилась эта концепция: есть центр города, и в радиусе пяти километров он должен быть застроен максимально плотно, высокими домами. Тогда мы решим проблему и с количеством жилья, и количеством машин – в пределах километра-двух люди будут ходить пешком или пользоваться общественным транспортом», – объяснил свою позицию эксперт.
Фото: ФедералПресс / Евгений Поторочин,Елена Майорова