Нижегородская область планирует внедрить практику заключения договоров о комплексном развитии территорий, которые в том числе заменят исчерпавшее себя РЗТ. Начать планируется с «заброшенок» и депрессивных территорий Нижнего Новгорода; речь, в частности, идет о развитии улицы Черниговской. Чтобы поддержать инвесторов, власти предлагают считать такие проекты масштабными и отдавать под них землю без торгов. Без этих изменений реализовать комплексное строительство разных типов объектов невозможно, уверены в областном правительстве. Тем временем эксперты рынка недвижимости напоминают о рисках, которые несет новый для региона механизм. Подробнее – в материале «ФедералПресс».
Поглощение инвестиций
В правительстве Нижегородской области по поручению губернатора Глеба Никитина подготовлен законопроект, дополняющий перечень оснований для признания инвестиционных проектов масштабными. К ним предлагается относить инвестпроекты о размещении объектов по договору о комплексном развитии территории (КРТ), если договором предусмотрено обязательство по строительству и (или) реконструкции объектов инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры, необходимой для функционирования размещаемых объектов. В Нижегородской области признание инвестпроекта масштабным является основанием для предоставления земельного участка без торгов.
«Самое главное здесь – «докручивание» сегодняшнего регулирования договоров о комплексном и устойчивом развитии территорий. Сегодня без торгов можно предоставить земельный участок в границах такой территории только под инженерную и транспортную инфраструктуры, но не предусмотрено предоставление участков в таких границах под другие объекты, хотя они комплексные, в таких проектах достаточно серьезные затраты», – пояснил министр земельных и имущественных отношений Нижегородской области Сергей Баринов на заседании комитета областного законодательного собрания по вопросам градостроительной деятельности, ЖКХ и ТЭК.
По его словам, сегодня есть два проекта развития улицы Черниговской: ОАО «НКХП-Девелопмент», по которому прорабатывается финансирование Внешэкономбанка, и ЗАО «Новакард», каждый по 9 млрд рублей. «Естественно, они предусматривают большие вложения в проектную документацию по благоустройству, берегоукреплению, склоноукреплению, проектирование инженерной и транспортной инфраструктуры. Учитывая, что затраты возлагаются на инвесторов, необходимо каким-то образом компенсировать им затраты и сделать более реалистичной реализацию их проектов на достаточно большой территории», – сказал министр. Договор о КРТ позволяет регулировать, какие объекты и в чью собственность передаются по окончании строительства.
Ранее договоры о КРТ в Нижегородской области не заключались. При разработке нормативно-правовой базы Нижегородская область анализировала опыт Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга. Сергей Баринов уточнил «ФедералПресс», что сначала договоры о КРТ планируется отработать на заброшенных и депрессивных территориях Нижнего Новгорода, а затем будет рассмотрена возможность их реализации на территории Нижегородской области.
По словам министра, регион рассчитывает на привлечение как нижегородских инвесторов, так и инвесторов с крупными проектами стоимостью от 5 млрд рублей из других регионов. «На наш взгляд, в Нижегородской области сегодня есть инвесторы, которые готовы и могут реализовывать такие проекты, мы ожидаем их. Но надо все равно показать, как это работает. Пока инвесторы не поймут, как это работает, они не пойдут. Для этого нужно провести такую работу, создать этому механизму новый имидж, – сказал Сергей Баринов. – Если мы под них не подстроим нормативную базу, мы не сможем это все приземлять на нашей территории. Поэтому мы должны быстрее ее совершенствовать, чтобы можно было поглощать такого рода инвестиции».
В отличие от договоров о развитии застроенных территорий (РЗТ), по которым расселение ветхого и аварийного жилья осуществляется за счет инвесторов, при КРТ по инициативе правообладателя, где есть сложное расселение, Градостроительный кодекс не запрещает это делать в рамках госпрограмм. «Это совершенно новые нормы. Если РЗТ сильно зарегулировали, да так, что они по сути своей сегодня все стоят, то КРТ – это новая форма, она не зарегулирована, предоставляет много свобод законодательно, и мы сейчас будем использовать закон в максимально возможных пределах для составления договора на КРТ, чтобы это был не просто рядовой договор», – подчеркнул министр.
Сергей Баринов сообщил депутатам, что правительство также готовит перевод на договоры о КРТ просроченных договоров об РЗТ добросовестных инвесторов, которые, выиграв РЗТ, заплатив городу за договор и расселение ветхого фонда, так и не получили земельные участки.
Полномочия по заключению договоров о КРТ предполагается сосредоточить за правительством Нижегородской области, что, по мнению авторов законопроекта, позволит обеспечить единый подход к их заключению и реализации. Между тем у администрации областного центра и прокуратуры возникли замечания в части срока вступления закона в силу. Для правительства принципиально важно, чтобы это произошло максимально быстро, через 10 дней после официального опубликования, а действие закона распространялось на правоотношения, возникшие с 1 января 2019 года, поскольку ряд проектов областные власти хотят реализовать только через КРТ. Нижегородская мэрия, не возражая против сути законопроекта, считает, что перераспределение полномочий следует осуществлять с начала финансового года, то есть с 1 января 2020 года. Члены профильного комитета решили рекомендовать законопроект к принятию на ближайшем заседании заксобрания в двух чтениях при исполнении «джентльменского слова правительства» урегулировать эти вопросы.
Небыстро и непрозрачно?
Главный аналитик ООО «ЦАФТ» (Центр аналитики и финансовых технологий) Антон Быков указывает, что о необходимости развития механизмов государственно-частного партнерства говорится уже очень давно, поэтому шаги навстречу бизнесу со стороны государства представляются вполне закономерными и логичными.
«Задача властей здесь – не только заинтересовать бизнес-сообщество доходной частью, но и обеспечить гарантии. В рамках применения механизма договоров о комплексном развитии территории это возможно сделать, но представляется, что помимо появления соответствующего закона необходимы и реальные кейсы его применения, которые и покажут бизнесу, что этот механизм реально работает, – говорит Антон Быков. – Строительный сектор Нижегородской области как раз мог бы стать отличным примером того, как местные власти, несмотря на переход всей отрасли к более жестким стандартам и требованиям, с помощью творческого подхода смогли заинтересовать инвесторов. При этом речь идет не о некоем стандартном наборе предложений, а о понимании инвесторов, что местные власти приложат все усилия, чтобы инвестиционный проект был реализован по максимально выгодным условиям, которые, естественно, подразумевают индивидуальную работу».
Директор ООО «КФ «Прецедент» Елена Никоненкова считает законопроект неким расширением взаимодействия. «И город, и область в целом нуждаются в реконструкции транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры и, очевидно, не могут обеспечить такое развитие только за счет бюджета. Соответственно инвестор, выходя на рынок, закладывает в свой проект затраты на социальную и дорожную инфраструктуру, снимая их с плеч областного бюджета. Кроме того, при осуществлении комплексного развития территорий невозможно абстрагироваться от создания/реконструкции инфраструктуры, а зачастую получалось, что, заканчивая освоение территории в части строительства, например многоквартирных домов, застройщики не могли обеспечить территорию социальными объектами либо вынуждены были это делать исключительно за счет своей прибыли», – объясняет юрист.
В то же время Елена Никоненкова сомневается, что конкретно эти изменения в нижегородское законодательство немедленно привлекут в регион реки инвестиционных денег, но в целом оценивает инициативу как полезную.
Эксперты рынка недвижимости обращают внимание, что предложенный механизм в Нижегородской области не обкатан и имеет свои подводные камни. «Плюсы очевидны: это обязательно связано с развитием инфраструктуры и от этого выигрывают близлежащие территории. А минусы в том, что это всегда долгосрочные проекты, и это проблема нашего бизнеса в целом, что в долгосрочных проектах сложнее участвовать, поскольку не настолько стабильная ситуация. Например, в Московском регионе была серия банкротств застройщиков, которые занимались комплексным развитием», – говорит управляющий партнер, генеральный директор компании «РД-центр» Наталия Словесникова.
«Я знаю, что из других регионов интерес большой, – говорит в свою очередь директор Нижегородского центра научной экспертизы Татьяна Романчева. – Но сейчас нет ни одного крупного застройщика, который бы предварительно не изучил участок и не посчитал экономическую эффективность. А вот с этим всегда были претензии к нашему профильному министерству. Оно, как правило, считает, сколько денег соберет в бюджет по стоимости участка, а как это выглядит с точки зрения инвестора, который его берет, никому неинтересно. Поэтому многие аукционы раньше не состоялись».
«Тут вопрос в том, что аукцион предполагает прозрачность: информация размещается на сайтах, и кто больше денег в бюджет принес, тот и победитель, – продолжает она. – В данном случае, может быть, будет какая-то площадка, на которой будет вывешиваться «товар», но кто это будет фиксировать, было это вывешено публично без аукциона или нет? Или там возможно лоббирование кого-то?».
Елена Никоненкова в свою очередь полагает, что процедура предоставления земельных участков не станет более прозрачной и, возможно, будет даже менее контролируемой и монополизированной. Наталия Словесникова также указывает, что риски при проведении аукциона и предоставлении земли без торгов одни и те же: «Это не принципиальный вопрос с учетом срока любого такого проекта – тут построят или не построят. Другой вопрос – критерии отбора. Если они будут столь же прозрачные, почему нет?».
Фото: «Время Н» / Юлия Горшкова