С 1 июля все российские застройщики перейдут на схему строительства с применением эскроу-счетов. Средства дольщиков будут зачисляться на специальный банковский счет, и получить их девелоперы смогут после передачи квартир покупателям, а строить будут на банковские кредиты. Некоторые эксперты, а вслед за ними и потенциальные покупатели, считают, что это повлечет за собой кризис на рынке: прогнозируется сильный рост цен на жилье, снижение темпов и качества строительства. «ФедералПресс» узнал у кировских застройщиков, готовы ли они к работе в новых условиях и чего ждать от отмены долевки жителям региона.
Мрачные прогнозы
После принятия решения о фактический отмене в России долевки появились опасения, что переход на эскроу-счета станет потрясением для рынка. Эксперты не исключали, что решение проблемы обманутых дольщиков ударит по карманам тех, кто решит купить жилье в ближайшие годы. Кто-то из них прогнозировал повышение цен в полтора раза, кто-то предсказывал резкое ухудшение качества жилья из-за экономии застройщиков на материалах для снижения цен и сдерживания их роста. Сами застройщики, в том числе и кировские, поначалу тоже предсказывали уход с рынка многих мелких и средних компаний, рост цен до 40 % и снижение объемов строительства, которые и без того сильно упали в последние годы.
Кировчане, которые и раньше не входили в число тех, кто может легко себе позволить купить квартиру в новостройке, сейчас напуганы новостями и слухами о том, что «цены взлетят до небес», а качество «упадет ниже плинтуса». Тем, кто продает жилье, в Сети советуют подождать, пока подскочат цены, тем, кто покупает, делать это как можно быстрее, пока «стоимость жилья не выросла, а строительные компании не закрылись». Слухи о бешеном скачке цен подогреваются в том числе риелторами, которые занимаются помощью в покупке жилья, – некоторые убеждают кировчан в том, что после скачка цен, вызванного отменой долевки, новая квартира окажется им уже не по карману.
С экспертами, которые предсказывают значительный рост цен на недвижимость по итогам этого года – в пределах 10–15 %, – согласен коммерческий директор второй по объемам текущего строительства в регионе компании «Кировспецмонтаж» Павел Миронов.
«Росту цен способствует несколько факторов. Во-первых, [цены могут вырасти] из-за вступления в силу поправок к законодательству о долевом строительстве, касающихся эскроу-счетов, – поясняет Павел Миронов. – Такое ужесточение правил работы для застройщиков означает, что свои риски и финансовые затраты они будут переносить на стоимость квадратного метра и оплачивать это будет потребитель. Во-вторых, нельзя не учесть такой фактор как повышение ставки НДС с 18 до 20 процентов. Эта мера повлекла за собой удорожание строительных материалов ориентировочно на 10–12 процентов и, как следствие, себестоимости продукта, что тоже сказалось на цене квадратного метра. Кроме того, на рост цен на недвижимость может влиять целый ряд макроэкономических факторов».
По мнению Павла Миронова, в новых условиях на рынке останутся более крупные и сильные строительные компании, а мелкие – уйдут. Это значит, что объемы строительства на первичном рынке неизбежно снизятся. В свою очередь дефицит первичного жилья тоже может повлечь за собой рост цен на квартиры в новостройках. Тем, кто собирается в будущем приобретать квартиру, Миронов советует не откладывать покупку в долгий ящик.
«По итогам четырех месяцев этого года объем сданного жилья снизился на 45 процентов. Это говорит о том, что в скором времени на рынке может сложиться дефицит сданного жилья», – отмечает Павел Миронов.
Объемы снизятся, цены вырастут
Однако есть и те, кто настроен чуть более оптимистично. В последние месяцы стало совершенно ясно, что на отмену реформы и даже ее смягчение надеяться не стоит. А тем, кто хочет продолжить работу, придется играть по новым правилам.
О готовности к работе в новой системе заявили, например, в компании «Кировский ССК», являющейся лидером по объемам текущего строительства в области. «Наша компания к работе со счетами эскроу готова. Поданы заявки в банк, работа ведется весьма продуктивно. На данный момент невозможно предугадать все нюансы и предстоящие трудности, но к работе с ними мы готовы», – говорит президент АО «Кировский ССК» Иван Крутихин.
Иван Крутихин отмечает, что в системе эскроу-счетов, которая призвана защитить интересы покупателей жилья, есть как плюсы, так и минусы, однако его компания готова соответствовать новым требованиям, и изменения не скажутся ни на качестве жилья, ни на темпах его строительства. «Поскольку застройщик получит деньги инвесторов только после сдачи объекта, в наших интересах организовать работу подразделений так, чтобы сроки строительства уменьшались», – добавляет Крутихин.
Президент КССК признает, что себестоимость жилья возрастет, но для покупателей подорожание, по его словам, критичным не будет. При этом окончательное слово в ценообразовании будет продиктовано условиями спроса и предложения.
«Конечно, работа в новых условиях на первых порах создаст дискомфорт застройщикам и девелоперам. Те, кто не готов работать в новых экономических реалиях, из конкурентной борьбы выйдут. Но в Кирове пока значительно больше чем 3–4 крупных застройщика, и, хочется верить, большинство наших коллег с новыми задачами справятся», – резюмирует Иван Крутихин.
Спешит успокоить кировчан, ожидающих значительного роста цен, и гендиректор компании «Маяковская», которая занимает шестое место по объему текущего строительства в регионе, Дмитрий Сергеев. Он отмечает, что не стоит опасаться ни снижения качества жилья, ни снижения темпов строительства, – если такая тенденция и наметится, то будет связана совсем не с отказом от долевки.
«Да, немного возрастет себестоимость, – соглашается Сергеев. – Насколько именно, сказать сложно – итоговая цифра зависит от ставки, которую даст банк, и потребительского спроса. Но чем лучше у тебя будут брать квартиры, тем меньше будет процентная ставка – она будет зависеть от того, сколько денег на твоих эскроу-счетах, от того, сколько денег принесли твои дольщики. Если дольщики принесли тебе больше денег, чем нужно на строительство, – такой момент тоже может быть, то процентная ставка может составлять меньше 1 процента. Я думаю, что рост цен может составить примерно 4–5 процентов».
Дмитрий Сергеев уверен, что в первую очередь сложности возникнут у компаний, которые ведут нечестный, теневой бизнес, – им тяжело будет показать банку свою финансовую схему. Риска для средних компаний, как «Маяковская», а также мелких, но добросовестных компаний Дмитрий Сергеев не видит. «У нашей компании таких проблем нет, как и у коллег, которые много строят, – они ведут свою деятельность открыто, в рамках закона и смогут легко это доказать банкам, – говорит гендиректор «Маяковской». – Проблемы могут возникнуть у тех, кто недавно зашел на рынок или нацелен на строительство одного-двух объектов. Ставилась цель очистить рынок, и она будет достигнута. Что касается качества жилья, то все, кто хотел снизить свои затраты, это уже сделали, и эскроу-счета могут повлиять лишь на объемы вводимого жилья».
Год назад Дмитрий Сергеев отмечал, что банки не выстраивают четкие правила игры при отмене долевки. По его словам, сейчас ситуация не слишком сильно изменилась, но тот факт, что проекты продолжаются несколько лет, позволяет застройщикам постепенно переходить на новую систему. Сергеев уверен, что когда его компании потребуются кредитные средства, процесс уже «устаканится» – это займет до года. «Все более или менее серьезные игроки рынка к этому процессу подготовились – у них есть проекты, которые они будут реализовывать по старой схеме, – поясняет Сергеев. – Что касается темпов строительства, то покупательная способность населения влияет на ситуацию гораздо больше, чем переход на эскроу-счета. А вообще экономическая ситуация подталкивает всех строить быстрее – чем быстрее строишь, тем меньше постоянных затрат, тем меньше себестоимость».
«У нас в регионе много непроданного жилья, и оно будет сглаживать рост цен. В ближайшее время я серьезного роста цен не ожидаю. Ну 3–5 процентов примерно, но и это, наверное, слишком большие цифры. Серьезных потрясений на рынке не будет», – резюмирует Сергеев.
Призывает потенциальных покупателей сохранять спокойствие и аналитик ГК «Финам» Алексей Коренев. Он отмечает, что роста цен будет не избежать, но к этому «естественному росту», который гарантирует снижение рисков, большинство потребителей готовы. О росте цен на десятки процентов, по словам эксперта, речи не идет.
«На 4–6 процентов цены вырастут к концу года, но это естественно, потому что снижаются риски, исключается возможность обмана дольщиков. Резкий скачок цен может быть только у отдельных, не совсем добросовестных застройщиков, которые попытаются обмануть покупателей, сославшись на [дороговизну и дополнительные расходы за содержание] эскроу-счета. Крупные и средние застройщики никуда не денутся, они подстраховались, заранее заполучили объем заказов на 3–5 лет вперед, поэтому резкого скачка не будет, как и резкого изменения объемов строительства», – прокомментировал «ФедералПресс» Алексей Коренев.
Фото:ФедералПресс / Елена Майорова,Виктор Вытольский,Евгений Поторочин