«Дальневосточная ипотека» стала одной из наиболее распиаренных инициатив властей в ДФО. Двухпроцентный жилищный займ для молодых семей появился в конце прошлого года – после Восточного экономического форума. На первый взгляд, предложение кажется чрезвычайно выгодным. Однако дальневосточники не слишком спешат пользоваться преимуществами этой программы. Ажиотажного спроса на жилье не возникло до сих пор – а ведь именно на это рассчитывали чиновники. Чем может закончиться эта история – разбирался корреспондент «ФедералПресс».
Закон спроса и предложения
Власти решили найти виноватых в сложившейся ситуации. Первыми на очереди оказались застройщики. В мае глава Минвостокразвития Александр Козлов поручил начать проверку дальневосточных строительных компаний. Проводить ее будет Агентство по развитию человеческого капитала (АРЧК). Чиновники намерены выяснить, не завышают ли строители цены на жилье. Список компаний, которые попадают под подозрение, направят в Федеральную антимонопольную службу. Разбирательства с антимонопольщиками чреваты серьезными проблемами для бизнесменов.
Главный вопрос в этой ситуации – насколько обоснованы эти претензии? Понятно, что не всегда претензии к бизнесу имеют под собой экономическое обоснование. Разные «картельные сговоры на рынке гречки» стали, в общем-то, довольно привычным делом. Однако в данном случае речь идет о проекте, способном повлиять на все дальнейшее развитие ДФО.
«Дальневосточная ипотека» - это программа, по которой жители Дальнего Востока могут купить себе жилье на выгодных условиях. Принять участие в ней могут либо молодые семьи, либо молодой родитель с ребенком. Условия программы несложные. Величина кредита не должна превышать шести миллионов рублей, хотя сама квартира может быть и дороже. Сумма первого взноса должна составлять не менее 20 процентов от цены на жилье. Если все условия соблюдены, обладателю новой жилплощади нужно будет платить всего 2 процента годовых.
Принять участие в программе «Дальневосточной ипотеки» изъявили желание 13 банков. С конца прошлого года дальневосточники подали около 29 тысяч заявок на получение льготной ипотеки. Из них почти 8 тысяч уже одобрены – общая сумма этих кредитов составляет 29 миллиардов рублей.
«Приморский край находится в числе лидеров по количеству одобренных заявок. К 1 июня 2020 года в регионе одобрена 3 521 заявка, заключен 2 081 кредитный договор на сумму 7,6 миллиарда рублей», - рассказали «ФедералПресс» в правительстве Приморского края.
В теории новая льготная ипотека должна была серьезно увеличить темпы продажи и покупки квартир на Дальнем Востоке. И заодно сократить отток населения в другие регионы. Однако на деле все получилось совсем не так.
Еще в феврале этого года замглавы Минстроя РФ Никита Стасишин заявил: министерство не исключает возможного роста цен на жилье в ДФО. Главной причиной подорожания называлась как раз льготная ипотека. Из-за нее спрос на новое жилье резко вырос, а вот предложение пока не увеличилось. В такой ситуации роста цен избежать практически нереально.
Опасения чиновников действительно сбылись - стоимость квартир в новостройках в последние месяцы действительно растет. Особенно это заметно в Приморье. Взять, например, Владивосток. За январь-март средняя цена квадратного метра в строящемся доме на окраине города за январь-март выросла со 102 до 111 тысяч рублей. С такими ценами вся выгода от полученного льготного кредита сходит на нет.
Минвостокразвития подключилось к этой проблеме после вмешательства полпреда Юрия Трутнева. Весной 2020 года тот поручил главам регионов координировать работу по ипотеке, в том числе следить за ценами. Все это вылилось в проверку, которую собираются провести антимонопольщики. Судя по всему, чиновники решили искать корень проблемы в строительных компаниях.
Однако насколько обоснованы такие претензии – большой вопрос. Прежде всего, по программе льготной ипотеки не установлен механизм сдерживания стоимости квадратного метра. А значит, цены диктует рынок. Удорожание жилья чаще всего вызвано объективными факторами: повышение цен на стройматериалы, рост зарплат строителей и так далее. И никакими нарушениями там не пахнет.
«Золотые» квартиры
На Дальнем Востоке жилье стоит дорого, и тому есть множество причин. Например, в Приморском крае один квадратный метр в среднем стоит около 100 тысяч рублей. Приличная, но относительно недорогая квартира в новостройке и в хорошем районе обойдется приморцу в 4-6 миллионов рублей.
О том, из чего складывается такая стоимость жилья, корреспонденту «ФедералПресс» рассказали в пресс-службе строительной компании «Аркада».
«Помимо стоимости земли, немалую роль играет подсоединение дома к коммуникациям: свет, вода (горячая и холодная), отопление, канализация. Стоимость материалов – это вообще отдельный вопрос. Удаленность города от производств, роста доллара и евро сильно влияют на стоимость строительства. К примеру, для жилья бизнес-класса мы в Приморье закупаем только бетон. Все остальное – фасады, лифты, отделочные материалы – везут из других регионов или из-за границы», - сообщили в компании.
Как заметил глава Альянса строителей Приморья Сергей Федоренко, на Дальнем Востоке серьезной проблемой является ландшафт. Здесь отличным примером является Владивосток, расположенный на сопках: найти площадку для постройки нового дома там чрезвычайно сложно.
«В итоге себестоимость строительства очень высокая. Структура цен на квартиры запутанная. Когда ФАС примется за дело и начнет проверки, специалистам придется очень непросто. Я бы на их месте проверял не застройщиков, а поставщиков металлоконструкций. Сейчас цены на металл выросли из-за курса доллара, и продавать металлоконструкции за рубеж гораздо выгоднее. Так что стоимость материалов повысили и для российских строительных компаний», - рассказал Федоренко.
Эксперт добавил, что застройщики сейчас не получают особой прибыли, даже несмотря на повышение цен. В 2010-2013 годах недвижимость действительно была золотой жилой, но в последние годы выгода от такого бизнеса постоянно снижается. В итоге многие игроки просто уходят с местного рынка.
Так что разговоры о каких-то чересчур жадных строителях вряд ли имеют под собой хоть какие-то основания. Тем более, что участники бизнеса охотно идут на договоренности с властями, если дело касается ценообразования. Так, например, произошло в Приморском крае.
«Региональные власти провели несколько совещаний с застройщиками. Удалось достичь договоренностей о совместных интересах в развитии жилищного строительства. Также заключены соглашения о взаимодействии и сдерживании роста стоимости жилья. Правительство совещалось и с кредитными организациями – участниками программы. На мероприятии обсуждали вопросы развития строительного рынка, сдерживания роста стоимости жилья», - рассказали в пресс-службе правительства края.
Казенные деньги
Как рассказали корреспонденту «ФедералПресс» в АРЧК, региональные отделы действительно собирают данные о строительных компаниях, которые могут завышать цены. Есть ли уже список, когда его передадут в ФАС - пока неизвестно. Чревата ли эта проверка какими-то последствиями? Сложно сказать. Как отмечает финансист Максим Кривелевич, сама по себе подобная активность Федеральной антимонопольной службы вполне нормальна.
«Желание провести добросовестную проверку можно только приветствовать. Вопрос, конечно, в целеполагании. Отношения застройщиков, министерства и всех остальных вовлеченных сторон могут быть либо конфликтными, либо продуктивными. Тут все зависит от того, какой цели в итоге хотят добиться проверяющие», – пояснил он.
Шансов на положительный исход, на самом деле, больше. Как минимум потому, что строительные компании, которые работают с «Дальневосточной ипотекой», охотно сотрудничают с властями. Региональные министерства помогают оформлять техническую документацию, а также курируют проекты на всех стадиях строительства. Это уже позволяет избежать множества проблем.
Зачем в таком случае вообще вся эта возня с проверками? Как заметил Максим Кривелевич, программа по получению льготной ипотеки существует меньше года. Федеральные власти не понимают, будет ли она вообще эффективна. В этой ситуации довольно проблематично ориентироваться на какие-то показатели. Кроме того, не стоит забывать, что «Дальневосточная ипотека» - это проект с участием государственных денег.
«Конечно, по льготной программе люди платят банку всего два процента. Однако остальное доплачивает государство. Естественно, там, где замешаны казенные деньги, всегда будут проверки. Стоило ли вообще вмешивать бюджет в эту схему? Спорный вопрос. Было бы гораздо было проще, если бы власти просто раздавали земельные участки», - отметил Кривелевич.
Фото: primorsky.ru, ФедералПресс / Елена Майорова