Недвижимость
Недвижимость
Москва
0

«Вам обязаны предоставить идеальный вариант». Анатолий Фурсов о грамотном подходе к реновации

Реновация
Юрист объясняет, как грамотно действовать при реновации

Программа реновации в Москве рассчитана на 15 лет и обойдется государству в три триллиона рублей. Затем эстафету подхватят города-миллионники: Санкт-Петербург, Екатеринбург, Новосибирск, Краснодар, Ростов-на-Дону, Сочи и другие. Несмотря на пандемию, столичный мэр Сергей Собянин заявляет, что все планы реновации в Москве сохраняются, стройка не остановлена. При этом число недовольных программой граждан растет, хотя, казалось бы, эта мера назрела уже давно и предпринята была исключительно из благих побуждений. О том, на какие подводные камни наталкиваются жители, попавшие в программу, и что делать, если ваши права оказались ущемлены, а главное – есть ли заслуживающие внимания примеры реновации в других странах, «ФедералПресс» рассказал управляющий партнер Московской коллегии адвокатов «Домбровицкий и партнеры» Анатолий Владимирович Фурсов.

Сама идея о сносе «изживших себя» домов и организации новой, современной городской среды на месте старой далеко не нова – еще Юрий Лужков пытался реализовывать нечто подобное. Но этим планам суждено было сбыться лишь частично – бывшему мэру Москвы не хватило средств, организационных возможностей, а самое главное, четко прописанной юридической базы. «Сейчас звезды сошлись, – говорит юрист Анатолий Фурсов, – однако, несмотря на изначальную общую привлекательность масштабного проекта, все чаще москвичи с опаской относятся к тому, что происходит. И их опасения не напрасны – ведь, согласно законодательству, если владельцы 2/3 квартир настаивают на сносе, то оставшейся части собственников не остается ничего, кроме как согласиться с решением большинства. По закону все несогласные будут обязаны покинуть свои квартиры по решению суда. При этом именно несогласные, как показывает жизненный опыт, более тщательно вникают во все подробности, и отчетливей видят недостатки, скрытые или явные. А таких недостатков сейчас накопилось предостаточно».

Инфраструктура

Москва сегодня по степени перенаселенности все отчетливее напоминает Токио или Дели. При этом пространства для налаженной инфраструктуры и оптимальных транспортных развязок не хватает. И если на отсутствие детсада или сквера в шаговой доступности обратить внимание несложно, то понять, что новая скоростная магистраль возле предлагаемого дома превышает нормы ПДК (предельной допустимой концентрации вредных веществ – прим. ред.) в несколько раз, удастся не каждому. А это – вопрос здоровья граждан и их детей.

Качество строительства

Власти на местах стремятся заключать договора с демпингующими застройщиками, согласными отдавать жилье по себестоимости или ниже. Практически все это – неликвид, доля которого на московском рынке новостроек за последние годы выросла с 8 % до 20 %. Кроме того, нередки случаи, когда в программу передаются дома, возведенные по другим стандартам и лишь адаптированные к реновации. Возможно, сейчас новая квартира и выглядит замечательно, но через несколько лет обнаружится такая бездна проблем, что старенькая хрущевка покажется сказкой.

Место и квадратура

Закон Москвы № 21 от 2006 года гласит, что переселить гражданина в другой район можно только с его письменного согласия. А вот в законе Москвы № 14 от 2017 года сказано, что собственникам жилых помещений «предоставляются бесплатно равнозначные жилые помещения». Однако для некоторых квартир, например, однокомнатных, нет равнозначной замены. Жилая площадь однушки в пятиэтажке, возведенной при генсеке Хрущеве – 17–22 кв. м, а в современной новостройке – 15–16 кв. м В итоге квартира большей квадратуры все же находятся – но уже в Новой Москве, а не в старом обжитом микрорайоне, из которого никто уезжать не желает. В покое владельца однушки никто не оставит – суды повсеместно выносят решения о принудительном переселении жильцов, попавших в программу, так как жить в полурасселенном доме опасно... При этом брать денежную компенсацию за недостачу метров тоже невыгодно – придется уплатить 13 % подоходного налога.

Это, конечно, далеко не исчерпывающий перечень проблем, с которыми сегодня приходится сталкиваться москвичам. Но ведь в мире полным-полном примеров, когда реновация проходит продуктивно и оперативно, а что самое важное – ко всеобщему удовольствию как населения, так и властей, решая не только жилищные, но и социальные проблемы общества. Так происходит не только в Европе, но и в развивающихся странах с большими проблемами.

Мировая реновация: от старинного Бордо до бразильских фавел

Бордо – город-коммуна на юго-западе Франции, центр департамента Жиронда, получивший недавно премию Евросоюза за достижения в области современной архитектуры. Что необычного в этом событии? Отмечено было отнюдь не какое-то суперсовременное здание с нанотехнологичной «начинкой»: премию получил проект по реновации самых обычных социальных домов времен 60-х годов XX века. Было перестроено 530 квартир в трех многоквартирных домах типовой застройки; подобные легко можно встретить на улицах Москвы или Таганрога. Французские архитекторы ставили перед собой задачу дать жильцам больше пространства и света, используя минимум средств для достижения максимального эффекта. С этой задачей они справились: к домам были пристроены дополнительные «слои» – коридоры из балконов, тянущиеся вдоль фасада.

Жильцы получили дополнительную светлую площадь, с большими раздвижными дверьми. Кроме того, лифты в зданиях были заменены на современные, а в каждой квартире был сделан косметический ремонт. Все удовольствие обошлось городу в 50 000 евро за одну квартиру, всего на проект было потрачено 26 500 000 евро, что в разы меньше, чем потребовалось бы на полноценную реновацию со сносом жилья. Что характерно, гражданам даже не пришлось уезжать из дома на время работ, а коммунальные платежи не выросли. Жюри особо отметило «новое качество пространства и жизни», полученное без причинения заметных неудобств населению.

Пример куда более масштабной перестройки – Пекин, где программа по реновации стартовала еще в 90-х годах прошлого века. Только за 2017 год город вложил в ремонт ветхого жилья 4,5 миллиарда долларов. Почему именно в ремонт, а не в снос? С одной стороны, жестко перенаселенная столица Китая отчаянно нуждается в жилом фонде и местах для коммерческих предприятий. С другой – власти и народ Поднебесной дорожат своим историческим наследием, к которому относятся и хутонги – старинные жилые кварталы с узенькими улицами и множеством магазинов и бань. Но люди проживали там в отвратительных условиях: более половины семей не имело собственной кухни, туалета, и доступа к водопроводу. На человека приходилось в среднем 8,7 кв. м жилой площади.

Благодаря сотрудничеству с комиссиями по сохранению наследия властям удалось сотворить настоящее чудо: нищие хутонги засияли новыми красками, ветхие дома стали энергоэффективными и сейсмоустойчивыми, изжившее себя угольное отопление повсеместно заменено на современное. Часть жильцов переселена в новые, удобные для жизни кварталы, а те, что остались на старом месте, получили большую жилплощадь, отвечающую всем санитарным нормам. Важно, что эти действия повлекли за собой строительный бум, что дало дополнительные рабочие места и повысило доходы населения.

Бразилия также наглядно демонстрирует пример того, что социальные вопросы можно решать только в комплексе: наряду с объявленной там в 2009 году программе по строительству доступного жилья правительство начало активную борьбу с организованной преступностью, которая чувствовала себя слишком вольготно в этой латиноамериканской республике. Рассадником криминала в Бразилии традиционно являются фавелы – люмпенизированные районы с удручающим уровнем жилого фонда. Было построено более 3 млн новых домов, куда переселены беднейшие граждане, чей доход в месяц не превышает 1 600 бразильских реалов, а сами фавелы реконструированы. Теперь эти кварталы, расположенные в красивых прибрежных районах, привлекают все больше внимания со стороны инвесторов, в том числе и иностранных, готовых вкладываться в современные гостиничные комплексы. «Надо отметить, – говорит Анатолий Фурсов, – что бразильская реновация проходила также отнюдь не идеально. Городские власти получили массу нареканий и за коррупционную составляющую, и низкое качество возводимого жилья. Но в конце концов ситуация стабилизировалась, беднейшие слои общества все же улучшили свои жилищные условия, а инвестиционная привлекательность фавел выросла на глазах».

Решайте вопросы в правовом поле, в том числе – в ЕСПЧ

Историй о том, как жители постепенно выходят из правового вакуума, и начинают обращаться в суды, чтобы отстоять свои права, пока не так много, но начало обнадеживающее. Особенно активны в последнее время граждане, в принципе не согласные с включением в программу. Анатолий Владимирович Фурсов рассказывает: «Первыми стали люди, проживающие по улице Академика Скрябина. Речь идет о хорошем кирпичном доме, возведенном по индивидуальному проекту, в очень престижном месте – парке Кузьминки. Собственники настаивают, что результаты собрания жильцов были фальсифицированы, на переселение согласия они не давали и в программу реновации их дом в принципе попасть не должен. Похожий иск готовят и жители района Фили-Давыдкова, дом которых был вначале исключен из программы, а затем таинственным образом вновь в ней появился. Прецедентов по оспариванию подобных решений в российском судопроизводстве пока нет, и эти москвичи станут «первопроходцами».

Эксперт подчеркивает, что наиболее эффективным оказывается метод сопротивления на ранних стадиях. При повторном собрании собственников, при всех переговорах с чиновниками и других действиях необходимо привлекать адвокатов и юристов и вести видеосъемку всех мероприятий. «Нужно учитывать также, что ухудшение ваших жилищных условий в процессе реновации лежит в области доказывания, – говорит он. – Необходимо доказать, что предоставляемое взамен изымаемого жилье ухудшает ваше положение как собственника. Поэтому требуется провести судебную строительную экспертизу. Если факт ухудшения налицо, то можно подавать иск в суд. Прогнозируемый результат – 50 на 50, но не забывайте, что есть еще и следующая инстанция – Европейский суд по правам человека. Однако существуют аспекты, которые обязательно надо учесть для выигрыша по обращениям в ЕСПЧ, например, особенности перевода законодательства. А с этим вам поможет справиться лишь грамотный юрист».

Таким образом, по мнению Фурсова, участие в программе реновации – не что иное, как сделка мены. И, вступая в нее, гражданин имеет право на то, чтобы его устраивали все предлагаемые условия – не только район или метраж, но и, например, удаленность от метро. «Вам обязаны предоставить идеально подходящий вариант. Если же этого не происходит – обращайтесь в суд, и при правильно подготовленном иске вы имеете все шансы отстоять свои права. Чем больше нас будет – тем лучше, и реновация станет не источником постоянной головной боли, а действенным способом изменить жизнь к лучшему».

Фото: ФедералПресс / Дмитрий Барков

Подписывайтесь на наш канал в Яндекс.Дзен, чтобы быть в курсе новостей дня.
Регионы
Москва Россия
Версия для печати
Комментарии читателей
0
comments powered by HyperComments
Odnoklassniki 1