Рынок столичных апартаментов переживает бум – растет не только количество сделок, но и стоимость квадратных метров. По данным экспертов, больше всего метров продается в СВАО Москвы. С чем связан рост спроса в этой локации? На какие тенденции рынка стоит обратить внимание при покупке? Об этом «ФедералПресс» побеседовал с ведущими экспертами рынка недвижимости.
Основные тенденции на столичном рынке апартаментов в этом году были во многом схожи с тем, что происходило на рынке жилой недвижимости в целом. Так, с введением ограничений во втором квартале этого года покупательская активность на рынке апартаментов существенно снизилась, однако начала восстанавливаться уже начиная с мая. А теперь эксперты фиксируют настоящий ажиотаж среди покупателей этого вида недвижимости (подробнее – в материале «Время покупать: почему растет спрос на столичные апартаменты»). Можно смело сказать, что
продажа апартаментов рядом с метро в Москве, новый тренд в сфере недвижимости.
Апартаменты на северо-востоке Москвы пользуются повышенным спросом, свидетельствуют данные компании Est-a-Tet. В общем объеме спроса на апарт-комплексы, пятая часть – около 20 % – в этом году пришлась именно на Северо-Восточный административный округ. На втором месте расположился Северо-Западный административный с долей в 19 %. Замыкает тройку округов юг Москвы с показателем 16 %.
Лидирующее положение СВАО в рейтинге оправданно: рынок апартаментов в данном округе отличается высокой степенью готовности. Из восьми строящихся комплексов три уже сданы. Остальные объекты, в том числе масштабный проект «Легендарный квартал», планируют ввести в эксплуатацию к концу этого года.
Еще один аргумент, который заставляет покупателей обращать внимание на проекты в СВАО, – развитая инфраструктура локации. «Одним из важнейших наших преимуществ мы считаем расположение рядом с Ботаническим садом, – рассказывает директор по развитию, партнер «М2Маркет», эксклюзивного партнера по реализации «Легендарного квартала» Роман Строилов. – Это одно из немногих мест в Москве с редким сочетанием всех характеристик, которые покупатель хотел бы видеть в идеальной локации. В шаговой доступности от дома одновременно и метро, и несколько больших парков. До центра Москвы около 20 минут пути. Это обжитой район со сложившейся развитой инфраструктурой: торговой, социальной и развлекательной. И в тоже время здесь много новостроек, готовых или на завершающей стадии строительства, благодаря чему есть ощущение, что район новый и современный».
Застройщики апарт-комплексов в СВАО в основном возводят комфорт-класс, но есть и проекты класса «бизнес» – Studio#12, Hill8, «Легендарный квартал». Средняя стоимость одного «квадрата» в проектах варьируется от 144 тыс. рублей в ЖК Nord до 189 тыс. рублей в «Легендарном квартале» и 325 тыс. рублей в Hill 8.
Настолько же отличаются предложения по площадям апартаментов. Состоятельных холостяков и молодые пары могут заинтересовать уютные небольшие студии и однокомнатные квартиры в «Легендарном квартале» площадью от 24,2 до 34,6 кв. м. Многодетные семьи оценят предложения в проекте Studio#12, где максимальная площадь апартаментов превышает 312 «квадратов».
Влияние пандемии
Пандемия и вынужденный период самоизоляции непосредственно повлияли на запросы и предпочтения покупателей недвижимости, отмечают эксперты. Ограниченная возможность передвижения напомнила людям о ценности личного пространства. Определенным трендом при выборе апартаментов стали квартиры большей площади и свободной планировки, которые дают возможность обустроить кабинет или создать отдельные зоны для работы на удаленке.
«Стало покупаться больше двухкомнатных апартаментов, вырос спрос на многокомнатные варианты», – отмечает руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Сергей Ковров. По его словам, спрос на варианты в ценовом диапазоне от 15 млн рублей увеличился на 5,8 %, составив 29,1 %. Интерес к апартаментам в ценовом сегменте от 10 до 15 млн рублей также вырос на 1,5 % – до 34,9 % в общей структуре спроса. В свою очередь, спрос на апартаменты с ценником в диапазоне от 5 до 10 млн рублей сократился на 7,3 %.
Эксперты также говорят, что покупатели стали больше ценить развитую инфраструктуру рядом с домом, благоустроенные дворы и общественные пространства, позволяющие удовлетворять максимум потребностей даже во время самоизоляции. По словам Романа Строилова, многие комплексы апартаментов сейчас уже мало отличаются от жилых комплексов и застройщики, как правило, обеспечивают свои проекты всей необходимой инфраструктурой. На территории «Легендарного квартала» планируется строительство центра водных видов спорта с олимпийским бассейном. Кроме того, в проекте предусмотрен подземный паркинг, большой благоустроенный внутренний двор, свободный от машин. На первых этажах расположатся магазины и предприятия сферы услуг, а также двухэтажный торгово-развлекательный комплекс.
Другое влияние пандемии – развитие инструментов, позволяющих сделать покупку недвижимости более доступной и сократить финансовые риски для покупателя. Программа ипотеки с господдержкой не распространяется на апартаменты, но застройщик совместно с банком может предложить популярную в этом году субсидированную ипотечную программу, при которой в течение первых месяцев покупатель не оплачивает проценты по кредиту. Например, в рамках совместной программы застройщика «Легендарного квартала» и «Альфа-Банка» на первые 11 месяцев процент по кредиту снижен до 0 %.
На фоне самоизоляции активно развивается направление онлайн продаж. «Как и во многих других сферах жизни, пандемия не столько принесла что-то новое, сколько усилила тенденции, которые и так развивались последние годы,– отмечает Роман Строилов. – Мы предлагаем покупателям максимально сократить количество визитов в офис или полностью провести сделку дистанционно. Презентация комплекса возможна по видеосвязи, подбор вариантов осуществляется через мессенджеры. Собрать документы, подать заявку на ипотеку и получить одобрение банка также можно дистанционно с помощью нашего менеджера. При необходимости даже подписание договора можно провести, не выходя из дома».
Цены растут
Высокий спрос и высокая степень готовности все большего числа проектов на рынке способствовали росту цен на квадратные метры. Как сообщил изданию Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet, за год цены в сегменте апартаментов выросли на 25 % (с учетом премиум-класса и элитки), а только за октябрь – на 7 %. Сегодня средневзвешенная цена предложения апартаментов составляет 474,5 тыс. рублей за кв. м.
В проектах комфорт- и бизнес-класса (эти сегменты занимают 73 % предложения апартаментов в столице) цены квадратного метра выросли не столь существенно. По данным компании «БЕСТ-Новострой», по итогам 3 квартала средняя цена 1 кв. метра апартаментов комфорт-класса составила 182,7 тыс. рублей за метр, бизнес-класса – 264,3 тыс. рублей. Для сравнения, в январе 2020 года комфорт-класс в среднем стоил 176 тыс. рублей за метр, бизнес-класс – 254,8 тыс. рублей.
Однако до сих пор ряду застройщиков удается сдерживать рост цен, в том числе за счет акций и выгодных предложений. В комплексе «Легендарный квартал», который относится к бизнес-классу, стоимость квадратного метра составляет 189 тыс. рублей (по данным на ноябрь). Студии от 24,2 до 26,3 кв. м здесь стоят от 5,5 до 6,4 млн рублей, апартаменты с 1 спальней площадью от 31,3 до 34,6 кв. м – от 5,7 до 7,8 млн рублей, с 2 спальнями метражом от 49,1 до 64,9 кв. м – от 9,28 до 13,7 млн рублей, с 3 спальнями площадью от 79,4 до 84,2 кв. м – от 12,5 до 15,7 млн рублей.
По общему мнению опрошенных «ФедералПресс» экспертов, спрос на апартаменты будет только расти. Будет расти и стоимость «квадратов» в них как на первичном, так и на вторичном рынке. Особенно это касается локаций с развитой инфраструктурой, хорошей транспортной доступностью и в тоже время большим количеством парков. Поэтому эксперты рекомендуют обратить внимание на проекты в СВАО, который, вероятно, останется лидером продаж апартаментов среди округов Москвы и в 2021 году.
Фото: пресс-служба ООО «Д-Инвест»
Инфографика: агентство Est-a-Tet