Последние девять лет в Пермском крае ежегодно сдают более миллиона квадратных метров жилья. В текущем году эту планку преодолели за шесть месяцев. К началу июля в Прикамье уже ввели в эксплуатацию 1,02 млн квадратных метров, что в два раза больше показателей такого же периода 2021 года. Какое жилье строят в регионе и где? Что будет с рынком новостроек в Перми и крае в ближайшие годы? Подробности – в материале «ФедералПресс».
ИЖС в силе
Прошлый год стал рекордным в новейшей истории Прикамья по объемам жилищного строительства: в эксплуатацию ввели 1,317 млн кв. м. В целом, рост по сравнению с первым пандемийным 2020-м годом составил 8 %. Однако фактически он был обеспечен за счет сектора ИЖС: индивидуальные застройщики (то есть население) возвели 724, 4 тыс. кв. м, что на 20 % больше, чем было в 2020-м году. На долю юрлиц пришлось 592,6 тыс. кв. м (сокращение на 3 %).
Малоэтажное строительство тотально превалирует: на его долю в Прикамье приходится почти 99 %. Из сданных в прошлом году 6127 домов только 62 здания являются многоэтажными.
В 2021 году лидерами по вводу жилья остались Пермь (507 тыс. кв. м) и Пермский район (312 тыс. кв. м). Два этих муниципалитета обеспечили 63 % от общего объема жилищного строительства в регионе.
В первые шесть месяцев 2022 года картина в этой сфере не изменилась. По словам руководителя Пермьстата Владимира Белянина, продолжается бум частного и загородного строительства: за полгода жители сдали почти 692 тыс. кв. м. Это в три (!) раза больше показателей аналогичного периода прошлого года. На долю многоквартирных домов приходится только треть введенного жилья. Столица Прикамья и окружающий ее Пермский район все также лидируют по объемам застройки (соответственно 380 тыс. и 192 тыс. кв. м).
Владимир Белянин выделяет ряд факторов, которые способствовали такому всплеску в сфере ИЖС.
«В прошлом году из-за ограничений, связанных с пандемией, существенно приостановились все сделки с недвижимостью. Сейчас же мы наблюдаем оживление в этой сфере, в том числе рост операций по купле-продаже, наследованию жилья. Также всплеску способствует наращивание газификации в регионе. Чтобы подключить дома к газу, людям нужно оформить собственность», – отмечает Владимир Белянин.
По его словам, в 2021 году заметно выросло строительство жилья непосредственно в сельской местности – на 36 % по сравнению с 2020 годом.
«Это прямое следствие выдачи льготной ипотеки по программе «Комплексное развитие сельских территорий», которая стартовала в 2020 году. Ставка по сельской ипотеке – не более 3 % годовых – очень заманчива. Поэтому те, кто собирался строить жилье в городе, переориентируются на сельскую местность», – поясняет глава Пермьстата.
Еще один важнейший фактор, который способствует популярности ИЖС, – ценовой.
«Строительство загородного дома сегодня обходится дешевле, чем покупка квартиры в новостройке», – говорит пермский риелтор Дмитрий Клементьев.
Депутат регионального парламента и гендиректор ГК «Кортрос-Пермь» Анатолий Маховиков отмечает, что тренд на частное жилищное строительство класса эконом сохранится в ближайшие годы.
«Из-за пандемии коронавируса многие люди изменили характер и режим трудовой занятости: полностью или частично работают на удаленке. С этой точки зрения собственный дом комфортнее и для проживания, и для работы. Стоимость квадратного метра, которая сегодня есть в МКД, также подталкивает людей строить и приобретать частные дома. Ну и потом, ИЖС обеспечивает гораздо более широкий ассортимент и вариативность планировочных решений. Принцип «растущего дома»: вы может постепенно по мере необходимости и наличия средств достраивать к нему новые комнаты, террасу и другие помещения», – объясняет Анатолий Маховиков.
В тесноте, да не в обиде?
По объемам жилищного строительства Пермский край занимает пятое место в ПФО. Собственно, это точно коррелирует с позициями региона в Приволжье по количеству жителей. Но остаются проблемные места и нерешенные вопросы.
«Почти все наши соседи в ПФО живут «попросторнее» с точки зрения жилищных условий. В Пермском крае в среднем на одного жителя приходится 26,2 кв. м общей жилой площади (пять лет назад было вообще 23,6 кв. м – Прим. ред.). По этому показателю регион находится на предпоследнем 13-м месте в Приволжье. Чтобы выйти на среднероссийские цифры – 27,8 кв. м – нужно ускоряться и строить больше. При нашей численности жителей даже уровня в 1,3 млн квадрантных метров в год недостаточно», – считает Владимир Белянин.
Глава Пермьстата добавляет, что в новостройках МКД преобладают одно- и двухкомнатные квартиры: в 2021 году на их долю пришлось по 36 %.
Как отмечает гендиректор АН «Гранат-Владис» Елена Максимча, самыми востребованными у покупателей в Пермском крае были и остаются однокомнатные квартиры.
Анатолий Маховиков отчасти связывает популярность небольших квартир и невысокие показатели обеспеченности жилой площадью на одного прикамца с демографической ситуацией.
«Потребность в большей площади жилья возникает при растущей демографии. У нас же наблюдается обратная ситуация», – констатирует эксперт.
Он согласен, что структура спроса на жилье вряд ли изменится в ближайшее время.
«Однокомнатные квартиры как пользовались спросом, так и будут. Как правило, это первая покупка молодой семьи либо с инвестиционной целью», – добавляет Анатолий Маховиков.
Главные тренды и тенденции на рынке недвижимости
По данным Пермьстата, в первом полугодии 2022 продолжилось удорожание стройматериалов. Больше всего выросла цена на лакокрасочные материалы – в 1,6 раза. Также серьезно увеличилась стоимость ПГС (на 28 %), металла (на 26 %), керамической плитки (на 26 %), труб (на 24 %). Это способствовало удорожанию строительства: так, по расчетам все того же Пермьстата, средняя фактическая стоимость строительства одного квадратного метра жилья в Прикамье выросла за полгода на 18 %.
Очевидно, что рост цен на жилье и непростая экономическая ситуация снизили покупательскую способность. В связи с этим Анатолий Маховиков выделяет несколько трендов, которые, по его мнению, будут актуальны на рынке недвижимости в ближайшие годы.
«Строящееся жилье все будет больше сегментироваться по качеству отделки, оборудования, комфорту и благоустройству мест общего пользования. Сама структура квартир, как уже сказал, вряд ли изменится. Но дифференциация по качеству проектов, безусловно, усилится», – подчеркивает эксперт.
По его словам, все большее значение приобретает «умное проектирование» при возведении домов, а также использование новых материалов. В перспективе это должно способствовать удешевлению строительства без потери в качестве жилья.
Снова ставка на льготную ипотеку
По данным РИА «Новости» за 12 месяцев, начиная с июня 2021 года, Пермский край вошел в топ-10 российских регионов в области жилищного кредитования. За этот период в Прикамье выдали 29,4 ипотечных кредитов в расчете на одну тысячу экономически активного населения. Однако за первые пять месяцев этого года их количество сократилось более чем на треть – на 38,5 % (в сравнении с таким же периодом 2021 года). При этом средний размер ипотеки в январе-мае 2022 года составил 2,43 млн рублей. Ниже сумма зафиксирована только в 11 регионах страны.
Как отмечает Елена Максимча, в первом квартале этого года весь прирост продаж жилья обеспечила льготная ипотека.
«В апреле выдача ипотеки рухнула на 80 %. В мае мы тоже «отдыхали», в июне началось некоторое оживление», – говорит эксперт.
По ее словам, в среднем около 60 % сделок с недвижимостью осуществляется с привлечением ипотеки. Здесь все зависит от аудитории. Чаще всего кредитами пользуются покупатели дешевого жилья. А при приобретении квартир комфорт-класса (от 5 млн рублей и дороже) люди, как правило, платят наличными.
Очевидно, что оживлению продаж жилья будут способствовать недавнее понижение ключевой ставки Центробанком до 8 % (самое низкое значение в этом году, кстати), а также ограничение ставки по льготной ипотеке на новостройки до 7 % с 25 июля.
Фото: ФедералПресс / Полина Зиновьева; инфографика: Пермьстат