Рынок недвижимости России находится в выжидательном состоянии, продажи практически остановились. Будут ли цены на недвижимость падать и станет ли доступна ипотека – на эти и многие другие животрепещущие вопросы ответила президент Российской гильдии риэлторов Ирина Зырянова в паблик-токе «ФедералПресс-Центра».
О возможном снижении цен на недвижимость
— Это вечный вопрос. СМИ сообщают, что в этом году наблюдается стагнация. Мы же ее видим несколько лет. Повышение происходит только в пределах инфляции в зависимости от региона, хотя в этом году цены поднялись сильнее обычного. В связи с февральскими событиями мы наблюдали даже остановку продаж – в разных регионах в большей или меньшей степени. В некоторых регионах продажи упали на 90 %. В мае – июне мы увидели полный провал в продажах по всему рынку.
Что касается снижения цен: продавцы привыкли к определенным расценкам. Даже если посмотреть на сайты-агрегаторы, то мы увидим, что цены достаточно высокие. Однако эти данные не дают нам фиксацию тех цен, за сколько в конечном итоге проходит продажа, сколько скидывают. Если снижение и будет, то мы его в массовых показателях не увидим, корректировки происходят в каждом конкретном случае. Поэтому сказать за весь рынок, что будет снижение, я не готова. Но корректировки точно будут. Более того, они уже идут.
Об особенностях продаж в новостройках
— Здесь у застройщиков более сложная ситуация, поскольку они завязаны на те стройматериалы, которые приходится покупать. В определенный период это все сильно выросло в цене. А если речь идет о проектах премиального качества, то планировалось, что все это будет закупаться за рубежом. Сейчас уже найдены другие пути, скажем так, через альтернативные страны: и поставки материалов, и оборудования возобновились.
Как это скажется на цене, мы еще увидим. Но те, кто уже находятся в стадии готовности, не сильно увеличили цены. Кто-то из застройщиков, даже у нас, в Уральском регионе, поднял цены, а кто-то как продавал, так и продает.
Об ипотеке и доступности
— В этот пандемийный период нам очень помогла ипотека. Достаточно низкая ставка по ипотеке, которую поддерживало государство, отчасти разогнала рынок. Цены подросли, спрос был высокий, и это подтягивало рынок «вторички». Ведь вся недвижимость – единая экосистема, ипотека всегда поддерживает строительную отрасль.
Отразится ли на ипотеке снижение ключевой ставки Центробанка? Мы видим, что идет повышение заявок на ипотечные кредиты, это фиксируют и банки – запросы выросли в 2–3 раза. Эксперты считают, чтобы вернуться на прежние показатели, ставка должна быть 5–6 %. Но это зависит от многих экономических факторов, и больше всего от того, как может экономика пережить [экономические санкции].
То есть мы – заложники макроэкономических процессов. Несмотря на то, что рынок недвижимости считается достаточно инертным, он в этом году показал, что все изменения, которые происходят, очень быстро отражаются на рынке. Инвесторы очень быстро принимают решение, оставаться на рынке или уходить.
Период неопределенности наложил отпечаток и на людей, их экономическое благосостояние. И, конечно, мы видим неопределенность даже у тех людей, кто хотел решать свои насущные задачи. Даже они остановились и ждали, какие будут изменения. Сейчас этот период остался позади. И если надо решить вопрос приобретения жилья для жизни, то сделки такие совершаются. Может быть, не так активно, как было раньше, но происходят. Мы это фиксируем по крупным городам. Как правило, если это начинается там, то похожие явления проходят и по малым городам.
О предпочтениях покупателей
— Конечно, люди пересматривают свои желания. Те, кто хотел четырехкомнатную квартиру, передумали и ждут лучших ставок по ипотеке. Есть мнение, что стали активно покупать комнаты, но я с этим не согласна, потому что, по моим данным, комнаты очень выросли в цене с начала этого года и по стоимости сопоставимы со студиями и маленькими квартирами.
Нельзя сказать, что именно сегодня люди массово стали закупать малогабаритное жилье, поскольку аналитики Российской гильдии риэлторов всегда говорили, что основная масса объектов на рынке – это студии и однокомнатные квартиры. Это 50 % всего рынка. Их всегда было много, их любят инвесторы. Поэтому застройщики их и строят. Но сказать, что все переориентировались на этот сегмент, я не могу. Скорее, вместо больших квартир стали охотнее покупать жилье в 48–50 квадратных метров.
Об оттоке инвесторов
— Не сказала бы, что количество инвесторов выросло, тем более, что точные данные мало у кого есть. Наоборот: тот пул инвесторов, которых мы знаем и отслеживаем, больше переориентировались на банковские продукты, тем более что ставки по ним составили 15–20 %. Те, у кого были деньги, ушли туда. Все ждали, что в июне, когда истекут трехмесячные сроки по депозитам, люди вернут на рынок эти деньги, но такого не случилось. Сейчас уже ожидают сентября. Деньги у людей есть, денег достаточно много, но люди неохотно возвращаются на рынок недвижимости.
Это связано с опасениями относительно состояния экономики и внешнеполитической ситуации в стране. Кто-то вкладывается в валюту, и им кажется, что это более комфортно. Посмотрим, как ситуация будет развиваться дальше. Мне кажется, когда экономика стабилизируется, все вернется на круги свои. А пока очень мало времени для анализа.
Инвесторы все равно придут, а застройщики предложат особые условия, рассрочки и так далее. Это и раньше было, но сейчас особенно набирает обороты. Я просто вижу по московским застройщикам: те, кто раньше никогда не делал скидки, стали делать приятные бонусы.
Когда продавать и покупать недвижимость
— Если стоит задача купить и продать, то это надо сделать именно сейчас. Потому что рынок всегда меняется.
Сейчас цены достаточно высокие, снижение происходит очень постепенно, поэтому если вы хотите дорого продать, то делать это надо сейчас. Покупать же тогда, когда это нужно сделать. Жизнь сложная, и какой ситуация будет через 3–6 месяцев – никто такие прогнозы не даст.
О загородной недвижимости
— Последние годы мы наблюдали спрос на загородное жилье практически во всех регионах страны. Особенно в южных – они всегда славились тем, что в приоритете была загородная недвижимость, частный дом.
То, что касается центральной полосы и УрФО, Сибири, Дальнего Востока, – в последнее время коттеджных поселков стало строиться больше, но экономсегмента все равно не хватает. Есть потребность в организованных коттеджных поселках, особенно в аренду на лето. В последние три года мы видим, что есть потребитель, который хочет снять дом на лето, а это практически невозможно, потому что такие объекты можно пересчитать по пальцам одной руки.
В этом сегменте не хватает качественного предложения, чтобы были сети и дороги, освещение, инфраструктура. Есть коттеджные поселки, где обещают провести сети, газ, люди ведутся на это, а в итоге не получают обещанной сказки, за которой они пришли.
Самое печальное, когда людям продают участки без подрядов. Они думают, что им по силам самостоятельно построить дом, посмотрев проекты домов на сайте, а потом понимают, что не могут это сделать. И чем дальше от Москвы и Петербурга, тем ситуация хуже. Хотелось бы, чтобы строились уже организованные построенные коттеджные поселки.
Об объединении риелторов
— Одна из задач, с которыми я пришла на пост президента, – объединить рынок недвижимости, создать сильное профобъединение. Есть союзы строителей, нотариусов, а мне хочется создать сильное объединение риелторов. Это и отстаивание своих интересов, и продвижение профессии, и решение вопросов налогообложения. В непростые времена надо держаться вместе. Возможно, это в том числе поможет небольшим компаниям остаться на рынке.
Другая задача Российской гильдии риэлторов – вывести из серой зоны всех недобросовестных участников рынка.
Закон о риелторской деятельности
— Российская гильдия риэлторов разработала проект закона о риелторской деятельности. Его не было, 10 лет назад пытались принять, но не приняли. Сейчас мы снова внесли. В профессиональном сообществе были жаркие споры: у каждого свое видение, особенно у крупных компаний с федеральным центром. Но договорились.
Сейчас идут закрытые совещания с банками, Росреестром, Росфинмониторингом: они дают нам заключения. Уже Союз малого и среднего бизнеса [России] нас поддержал. Мы считаем, что закон должен быть, и планируем осенью передать проект в Госдуму.
Фото: ФедералПресс / Полина Зиновьева, Ольга Юшкова, Елена Майорова, Дмитрий Мигалин
Мультиформаты «ФедералПресс»