В этому году застройщики Петербурга построили более 2 млн кв. м жилых площадей. После затяжного роста цен квадратные метры, наконец, перестали дорожать, а государство продлило льготные ипотечные программы. «ФедералПресс» разбирался, что происходит на рынке жилья и стоит ли спешить с покупкой квартиры.
Госпрограммы с пониженной ставкой на ипотеку
Три четверти жилья в городе продается в ипотеку. Самые привлекательные ипотечные ставки банки предлагают для покупки квартир в новостройках, сразу несколько ипотечных программ субсидирует государство.
Самая выгодная ставка – по программе для IT-специалистов: до 5 % годовых. Программа будет действовать до конца декабря 2024 года. Чтобы ей воспользоваться, сотрудник должен минимум три месяца работать в IT -компании, которая имеет аккредитацию Минцифры России, а его доход составлять от 150 тыс. рублей до вычета НДФЛ. Максимальная сумма займа – 18 млн рублей. Подать заявку могут граждане в возрасте от 22 до 44 лет. По этой программе необязательно покупать квартиру, можно приобрести землю, чтобы построить на ней дом или купить уже готовый.
Семьи, в которых с 1 января 2018 г. по 31 декабря 2022 г. родился первый ребенок или последующие дети, могут взять кредит на покупку жилья по ставке до 6 % годовых. Первоначальный взнос по программе – 15 %. Размер кредита со льготной ставкой – для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей – 12 млн рублей, для других регионов – 6 млн рублей. При этом ставка для Дальнего Востока составляет до 5 %.
Для всех остальных доступна ипотека на новостройки со льготной ставкой 7 %. При этом первоначальный взнос в 15 % можно оплатить в том числе и из материнского капитала, по этой ставке можно получить до 12 млн рублей. Если нужно больше, то остальную сумму придется оплачивать по рыночной ставке. Плюс этой программы в том, что воспользоваться ей могут все, ограничений нет, но подать документы можно пока только до 31 декабря этого года.
Для покупки жилья на вторичном рынке льготных ипотечных ставок нет. В сентябре некоторые банки начали повышать процентные ставки: в МКБ, «Зените», Альфа-банке, Газпромбанке и «Уралсибе» ставка выросла почти до 11 % годовых.
Что происходит с ценами на квартиры
После запуска программы льготного ипотечного кредитования в 2020 году цены на жилье начали резко расти. Рост замедлился только в этом году на фоне повышения ключевой ставки ЦБ и серьезного падения спроса. К октябрю стоимость квадратного метра в новостройке Петербурга составляла до 248 117 рублей (по данным платформы по продаже недвижимости Restate). Из-за нестабильной экономической ситуации и падения спроса стоимость жилья в новостройках незначительно снизилась (для сравнения, в конце августа она составляла 251 719 рублей).
Вторичное жилье осенью тоже подешевело: сейчас оно стоит среднем 208 444 рублей за квадратный метр (в августе цена была 211 723 рублей).
По данным агентства недвижимости «Циан», студии в новостройках города стартуют от 3,2 млн рублей, однокомнатная квартира обойдется минимум в 4,3 млн рублей. Двухкомнатная стоит от 7,5 млн, за жилье в три комнаты просят от 8,6 млн рублей.
Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» так объясняет текущие цены на недвижимость: «Цены на первичном рынке росли в первом полугодии, а в третьем квартале рынок вышел на ценовое плато – рост цен приостановился, теперь они сохраняются на существующем уровне и предпосылок для их увеличения сейчас нет. Снизиться цены также не могут, ведь первичный рынок работает по эскроу-счетам, проекты реализуются в рамках сотрудничества банков, которые выделяют кредитные средства, и застройщиков. Это значит, что ни один застройщик не может существенно снизить цены на жилье – это не позволят сделать условия проектного финансирования».
Почему рынок встал
Хотя цены на квартиры не растут, а ставка по ипотеке располагает к покупке жилья, на рынке недвижимости наметился спад продаж. Если в период «пика», в четвертом квартале 2020 года в Петербурге заключалось больше 28 тыс. сделок на первичном рынке недвижимости, в первом квартале 2021 года до 17 тыс., то сейчас количество сделок упало до десяти тысяч.
«Сейчас не самая простая ситуация в мире. Мы, как часть мирового сообщества, тоже испытываем определенное давление. Для людей важно четкое понимание перспектив будущего, потому что инвестиция в недвижимость – это всегда на длительный срок, это не короткий горизонт. Для них важно понять, как они будут возвращать эту ипотеку. Взять ее возможно, но ее нужно отдавать», – объясняет Игорь Горский, президент Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга.
По мнению эксперта, из-за мобилизации семьи, в которых люди подлежат призыву, не рассматривают вопрос приобретения недвижимости. Влияет на пониженный спрос и внутренняя миграционная ситуация в России. Еще недавно люди довольно активно переезжали в крупные города в поисках высокооплачиваемой работы, самореализации. Теперь они больше остаются в родных городах, переходят на работу в промышленные предприятия, которые находятся в их регионах.
Также эксперт отмечает, что сократилось количество IT-специалистов, которые формировали значительную часть потенциальных покупателей: немалая часть профессионалов покинула страну, кто-то изменил направление своей деятельности. Это также могло частично повлиять на снижение спроса. Но поскольку государство поддерживает население сниженными ставками по ипотеке, спрос падает не так стремительно, как мог бы.
Покупать или продавать
Эксперты считают, что сейчас довольно удачный период для приобретения жилья, а вот с продажей советуют не торопиться. Юрий Загоровский, вице-президент ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области, директор по развитию недвижимости «Невский простор» подчеркивает, что сейчас происходит снижение цен из-за сокращения спроса.
«Значительная часть недвижимости – вторичное жилье, но по части первички объем сдачи почти рекордный. По одному только Петербургу цифры в районе двух миллионов квадратных метров в год. Но продать их в этот период стало несколько сложнее, это связано с тем, что часть клиентов остерегается решать жилищный вопрос», – говорит Юрий Загоровский.
В то же время он считает, что дальше цены падать не будут: сейчас у застройщиков довольно устойчивое финансовое положение, к тому же сокращается количество разрешений, выдаваемых на строительство. Пустых участков уже не так много, к самим объектам тоже предъявляют высокие критерии. В таких условиях цена существенно падать не будет, подытожил эксперт.
По его оценке, если в перспективе ближайших месяцев цены и будут немного снижаться, то в дальнейшем стоимость недвижимости постепенно вернется к прошлогодним показателям и продолжит плавно расти.
Фото: ФедералПресс / Анна Жицкая