Рынок жилья в Екатеринбурге продолжает лихорадить. В основе ситуации – рост цен на все виды недвижимости, включая и арендные квадратные метры. Обесценивание рубля заставляет собственников массово разрывать договоры аренды и выставлять людей на улицу в надежде заключить более выгодные сделки. Найти адекватные варианты практически невозможно, поскольку ценник на съемное жилье зашкаливает.
От стабильности к кризису
В течение нескольких лет ситуация на рынке арендного жилья в Екатеринбурге была стабильной. «Однушку» можно было снять в среднем за 17–18 тысяч рублей в месяц, коммуналка оплачивалась сверху. Арендовать «двушку» стоило в районе 21–24 тысяч рублей. Трехкомнатные квартиры были редко представлены на рынке, сдавались в основном покомнатно, как и сейчас. Такая система цен существовала в течение нескольких лет.
Собственники обоснованно воспринимали недвижимость как один из дополнительных источников дохода. Риелтеры говорили о переизбытке предложений. Казалось, что ситуацию переломить не сможет ничто, однако она принципиально изменилась весной 2022 года. Изначально в лучшую для арендаторов сторону.
Примерно с марта 2022 года на рынок аренды вышло большое количество предложений. Граждане уезжали из города и даже из страны, поскольку дальнейшие перспективы были туманны.
«В течение года, с весны 2022 года до весны 2023 года, мы даже советовали арендаторам торговаться с хозяевами квартир за более выгодные условия. Предложений на рынке было масса, сбить цену – очень легко. Зачастую хозяева квадратных метров сдавали жилье напрямую, не требуя оплату за первый и последний месяц проживания. Можно было снять жилье даже без залога», – вспоминает недавнее прошлое риелтер Ольга из Екатеринбурга.
Спустя год уехавшие из Екатеринбурга стали постепенно возвращаться обратно. Началась первая волна расторжения заключенных ранее арендных договоров. Однако основной причиной кризиса стала инфляция и обесценивание рубля, обвал национальной валюты произошел в середине августа 2023 года.
Договоры расторгаются в одностороннем порядке
Вторая половина августа и сентябрь 2023 года стали самым критичным временем для тех, кто должен снимать жилье в Екатеринбурге.
Ежегодно перед началом учебного года фиксируется нехватка арендных квадратных метров: в город возвращаются тысячи студентов, не все они хотят проживать в общежитиях.
В 2023 году ситуацию усугубил финансовый кризис, который выразился и в обесценивании рубля. Это привело к тому, что владельцы квадратных метров стали в одностороннем порядке перезаключать договоры аренды или попросту выселять прежних жильцов, чтобы уже через несколько часов найти новых на более выгодных для себя условиях.
«Когда полгода назад мы заезжали в квартиру, то ценник на «однушки» был в районе 17–19 тысяч рублей за месяц без коммуналки. Причем в относительном центре. Предложений на рынке аренды было очень много. Однако в середине августа рухнул рубль, и владельцы квартир вдруг «осознали», что они теряют деньги с прежними жильцами», – рассказывает Алена.
Владельцы квартир стали ужесточать условия и давить на своих жильцов.
«Когда мы въезжали, хозяин умолял нас пожить подольше, желательно несколько лет. Прошло полгода, и он же дал нам 10 дней на сборы, потому что понял, что может сдать квартиру подороже. Последние дни мы просто не дожили, потому что владелец перед новым съемом затеял ремонт санузла», – говорит Алена.
Время сдачи – полчаса
Аналитики подтверждают, что рынок недвижимости в Екатеринбурге столкнулся с ситуацией, которой до этого не было никогда.
Кроме перечисленных факторов, «нагревание» рынка произошло в том числе из-за повышения ключевой ставки ЦБ до 12 %, а потом и до 13 %. Обычно сектор аренды реагирует на такие влияния медленно, но не в этот раз. Только за август цена на арендные квартиры в Екатеринбурге выросла на 16 %, а в целом – около 40 %.
«Именно дефицит предложения толкает цену вверх, ибо все сдается за пару часов у собственников. И они на этой волне не могут не поднимать цены. Но не на 16 % за месяц же!» – писал в своем телеграм-канале в конце августа 2023 года руководитель профильного сайта недвижимости «Драже» Никита Словиковский.
В сентябре квартиры сдаются уже не за пару часов, а в течение получаса.
«Я сняла однокомнатную квартиру в сентябре. Считаю, что мне сильно повезло. Поехала на адрес сразу после того, как объявление было опубликовано, поэтому весь съем жилья занял всего час. Квартира возле ТЦ «Радуга парк». Пустили на постой вместе с моими тремя кошками, что просто невероятно», – рассказывает Марина.
Однако не у всех ситуация складывается счастливо. В настоящее время более типичными для Екатеринбурга являются настоящие мытарства, через которые приходится пройти людям, которые хотят снять жилье.
«Поиск съемной квартиры для переезда никогда не был легким делом, а с текущей ситуацией, творящейся на рынке недвижимости, перестаешь понимать, какое слово подходит лучше: «цирк» или «кошмар», – рассказывает о своем опыте съема жилья студент Александр.
Он признается, что выбирать на рынке арендной недвижимости не из чего, любые предложения разлетаются мгновенно.
«Задрипанные «однушки», находящиеся в максимально неудобных районах города, стоят как нормальные «двушки» с транспортной развязкой под боком какие-то два года назад. Так еще и сверху полную стоимость заплати, а то и полторы, чтобы получить возможность заехать. Иначе – добро пожаловать в «студии» из переделанных коммуналок, где у тебя дай бог кровать и холодильник поместится, какой уж там санузел», – комментирует Александр.
Бешеный рост цен и отсутствие предложений
В настоящее время рынок недвижимости в Екатеринбурге характеризуется, главным образом, бешеным ростом цен и отсутствием адекватных предложений.
В городе сдается всего несколько комнат в общежитиях. Это объекты с микроскопическим метражом и крайне неудобным расположением. Комнаты находятся на окраинах города. В среднем за такие объекты просят 13–15 тысяч рублей. Они сдаются исключительно с предоплатой за первый и последний месяц проживания, плюсом идет залог, который обычно равняется 50 % от месячной стоимости аренды. Таким образом, чтобы сейчас снять крохотную комнату в общежитиях Екатеринбурга, нужно иметь от 45 до 50 тысяч рублей. Несмотря на драконовские условия, таких предложений на рынке не более десятка.
«Однушки» по-прежнему являются самым ходовым товаром на рынке арендной недвижимости. Однако в сейчас они сдаются в основном в Академическом микрорайоне. Здесь для аренды, как правило, предлагаются квартиры без мебели, а также всего необходимого для жизни. В Академе однокомнатную квартиру в доме-новостройке вдали от остановок общественного транспорта можно найти за 17–20 тысяч рублей.
Здесь также нужно оплатить вперед за два месяца и оставить залог. За съем «однушки» придется одномоментно выложить от 60 тысяч рублей и больше.
«Двушки» в Академе сдаются в среднем от 22–23 тысяч рублей, но дешевых предложений, как и везде, очень мало. Большинство квартир пытаются сдать от 25–28 тысяч рублей. На волне нехватки арендного жилья большинство владельцев пытаются предложить свое жилье за совершенно астрономические суммы, причем также просят от арендаторов и оплату за два месяца и залог. Таким образом, арендатору нужно иметь возможность около 70 тысяч рублей, чтобы претендовать на жилье.
Также достаточно большое число предложений об аренде жилья имеется на Уралмаше. Однако если в минувшие годы под сдачу выставлялись квартиры в основном возле ветки метро, рядом с остановками общественного транспорта, то сейчас предложения ограничиваются окраинами. Цены и условия сдачи на Уралмаше сравнимы с микрорайоном Академический.
В центре Екатеринбурга нет арендного жилья, которое собственники готовы сдать внаем за адекватные деньги. «Однушки» здесь пытаются сдать за 30–40 тысяч рублей, двушки за 40–60 тысяч. Коммунальные услуги дополнительно. При заселении нужно внести залог, а также оплату за первый и последний месяцы проживания. Получается, что арендатор должен иметь возможность при заселении заплатить около 100 тысяч рублей.
Если до момента скачка цен многие собственники выставляли свои объявления напрямую, то сейчас съем жилья идет в основном через риелтеров, которые дополнительно требуют за свои услуги от 25 до 50 % от суммы сделки. Это существенно увеличивает траты арендаторов.
Неутешительные выводы
За несколько последних месяцев стоимость аренды жилья в Екатеринбурге в среднем сегменте увеличилась примерно на 40 %.
Количество предложений минимально, все они сосредоточены в основном на окраинах города и вдали от транспортных развязок.
Собственники жилья пытаются сдать свои квадратные метры за космические деньги, причем требуют оплату за первый и последний месяц проживания, а также залог.
Все это делает практически минимальной возможность снять жилье в Екатеринбурге по адекватной цене. Аналитики по недвижимости оценивают происходящее как «горячую лихорадку», которой рынок может болеть еще в течение нескольких месяцев.
Ранее сообщалось, что в Екатеринбурге зафиксирован ажиотажный спрос на новостройки: цены выросли на 20 %.
Фото: ФедералПресс / Елена Майорова, Евгений Поторочин