В Тюменской области девелоперы бьют рекорды по строительству жилья. Статистика первых месяцев 2024 года показала, что рынок недвижимости переполнен, а спрос упал на 40 %. К каким последствиям может привести затоваренность и что будет с ценами на жилье – читайте в материале «ФедералПресс».
Рынок недвижимости распухает
В Тюменской области в январе-марте 2024 года организации всех форм собственности и индивидуальные застройщики возвели 3005 жилых домов общей площадью 872,6 тыс. кв. м. Это на 40,6 % больше, чем в аналогичном периоде предыдущего года, сообщает Тюменьстат.
По данным Российской гильдии риелторов, на первичном рынке объем предложений в Тюмени вырос на 20,3 %. В марте застройщики запустили много новых проектов, а под конец месяца побили рекорд по числу предлагаемых на рынке квартир – 25,5 тыс. единиц.
«В Тюмени отмечено рекордное количество выставленных на продажу квартир. Чуть более 25 тысяч квартир предлагают только от застройщиков. Строят много, игроков стало больше. Два-три года назад в городе было всего 50 жилых комплексов, сейчас в два раза больше – 110», – рассказала «ФедералПресс» независимый аналитик рынка недвижимости в Тюмени Светлана Молодкина.
Из-за высокого спроса последние пять лет бывшие подрядчики начали позиционировать себя как девелоперы и выходить на рынок уже в качестве застройщиков. Крупные застройщики расширяли географию присутствия, наполняли собственный земельный фонд. Сейчас компании активно выводят свои проекты на рынок.
«В регионе набирает обороты программа комплексного развития территорий, появляется дополнительный земельный фонд для строительства нового жилья. Спрос не успевает за предложениями, затоваренность рынка присутствует», – пояснила «ФедералПресс» президент объединения риелторов Тюменской области Светлана Бабушкина.
К такому выводу приходят и аналитики Центробанка РФ. В апрельском докладе регулятора «Региональная экономика: комментарии ГУ» отмечается, что на фоне высокой степени распроданности квартир в домах, ввод в эксплуатацию которых приходится на 2024–2025 годы, уральские застройщики увеличили запуск новых строительных проектов.
Состояние неопределенности
«В текущем году спрос уже не будет прежним. Мы видим, что в I квартале он ниже на 40 %, чем в IV квартале предыдущего года. Продажи падают. Новости о том, что льготные ипотечные программы будут ужесточены и некоторые даже закрыты, безусловно, значительно сказываются на покупательской способности», – добавила Светлана Молодкина.
Главный регулятор финансового рынка в России уже отмечает на Урале снижение ипотечной активности. Так, в апрельском докладе «Региональная экономика: комментарии ГУ» Центробанка РФ говорится, что ипотечное кредитование продолжает замедляться, в том числе из-за ужесточения условий по программе льготной ипотеки и макропруденциального регулирования, повышения рыночных ставок. По информации банков, в марте сократилась доля одобренных заявок на ипотеку.
Как отметила собеседница «ФедералПресс» Молодкина, исследование рынка недвижимости показывает, что покупателям не хватает денег на первоначальный взнос. Раньше покупали однокомнатную или студию с первоначальным взносом 500–600 тысяч рублей, сейчас необходимо не менее миллиона.
«У людей даже необходимого уровня первоначального взноса нет. И это основное препятствие. А так, в принципе, покупатель готов нести ипотечную нагрузку», – добавила эксперт.
В ближайшие годы еще будут сохраняться высокие темпы ввода жилья, а вот в 2027 году больших запасов земельного фонда у застройщиков нет.
«Наблюдается и высокий спрос, и высокие цены. Мы находимся в состоянии неопределенности. Много социально-экономических факторов, которые в момент меняют картину», – сказала Светлана Молодкина.
Что будет с ценами и качеством
Высокие цены на жилье в Тюмени последние два года прочили обрушение рынка, но этого не произошло. Перенасыщение рынка должно привести к снижению цен, но и этого не наблюдается. Как отмечают собеседники «ФедералПресс», в последние годы рынок недвижимости не подчиняется логике.
На данный момент цены на недвижимость находятся в стагнации. Вероятность того, что они начнут падать из-за перенасыщения рынка, нет, пояснила президент объединения риелторов Тюменской области Светлана Бабушкина.
«Застройщики цены не понизят, но будут искать лазейки, чтобы сохранять маржу, минимизируя расходы. Повышения цен тоже не ожидается, потому что доступность ипотечных кредитов не растет», – пояснила эксперт.
Чтобы не понижать стоимость, застройщики выходят с дополнительными предложениями к стоимости объекта: ремонт, компенсирование ипотечных выплат, паркинг и кладовки в подарок.
Риелтор не исключила, что застройщики начнут экономить на качестве квартир.
«Почему рынок пришел к монолиту? Потому что монолитная застройка гораздо дешевле кирпичной. Будут снова что-то придумывать и экономить на чем-то, чтобы сохранить маржу. Сейчас выгоднее покупать жилье, потому что сохранилось хорошее качество домов за эти деньги. А что будет завтра, никто не знает. Может, начнут строить многокаркасные деревянные дома», – резюмировала Светлана Бабушкина.
Фото: ФедералПресс / Полина Зиновьева