Спрос на недвижимость в большинстве крупных городов России в III квартале 2024 года в основном снижался, несмотря на то что на первичном рынке продолжались строительство и ввод в эксплуатацию новостроек – их дефицит наблюдался лишь в средних и малых городах. Цены на рынке за этот период снизились в 21 городе, продолжили рост, но с наименьшим темпом в 5 городах, и удержались в 26 городах. Российская гильдия риэлторов (РГР) проанализировала представленную агентствами недвижимости динамику показателей рынка многоквартирного жилья в городах РФ. «ФедералПресс» представляет ее оценки.
В исследовании РГР представлена ситуация в 54 российских городах. По данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), на которые ссылается гильдия, по состоянию на сентябрь 2024 года на 26 субъектов РФ пришлось 79,6 % от общего объема строительства свыше 1 млн квадратных метров. Это на 0,5 % меньше, чем за II квартал текущего года. В списке лидеров по индексу роста – Республика Крым, Тульская и Челябинская области, Приморский край, Хабаровский край, Ростовская область, Калининградская область, Свердловская область, Тюменская область, Республика Башкортостан, Ставропольский край, Республика Татарстан. Лидерами по индексу снижения стали Санкт-Петербург, где объемы снижаются на протяжении двух лет, и Удмуртия.
Москва
По информации руководителя комитета по статистике и аналитике Гильдии риэлторов Москвы Константина Ламина, к концу III квартала 2024 года продолжился рост количества предложений на столичном рынке вторичной недвижимости. Показатель превысил отметку в 59 тыс. предложений и стал максимальным с начала 2024 года, увеличившись почти на 20 % в сравнении с показателем I квартала.
Отчетный квартал зафиксировал среднюю цену предложения на рынке недвижимости Москвы на уровне 403 тыс. рублей за квадратный метр на первичном рынке и почти 296,4 тыс. рублей за квадратный метр на «вторичке».
«По итогам трех кварталов средние цены на вторичном рынке жилья московского региона практически не изменились. Рынок постепенно адаптируется к высоким ипотечным ставкам. При этом количество ипотечных сделок находится на минимальных уровнях. Цены на первичном рынке по итогам III квартала 2024 года в среднем выросли на 1,5 %. В основном активный спрос на новостройки поддерживался в первой половине года за счет программ льготного кредитования. После 1 июля на первичном рынке наблюдается резкий спад продаж», – говорится в презентации со ссылкой на Константина Ламина.
В ней указано, что в III квартале 2024 года в столице было зарегистрировано 35 725 сделок на вторичном рынке, что практически соответствует показателю II квартала и на 16 % выше, чем в I квартале текущего года.
«На первичном рынке пик активности продаж пришелся на II квартал текущего года, когда было зарегистрировано 27 071 сделка, тогда как по итогам III квартала произошел резкий спад продаж. С начала июля, когда условия льготного кредитования новостроек существенно были ужесточены, количество зарегистрированных ДДУ ожидаемо снизился на 44 %. Всего в III квартале в Москве было реализовано 18709 новостроек», – отмечается в отчёте.
Санкт-Петербург
На первичном рынке жилья Санкт-Петербурга и Ленинградской области в III квартале 2024 года относительно предыдущего квартала и аналогичного прошлогоднего периода спрос снизился из-за ухудшения платёжеспособности покупателей, на которую, в свою очередь, повлияло ужесточение ипотечных условий – именно параметры ипотеки с господдержкой были ключевым драйвером продаж в более ранние периоды. Тем не менее, застройщики постепенно приспосабливаются к новым условиям, разрабатывают программы рассрочки оплаты за покупку жилья, расширяют скидочные программы, говорится в аналитической справке РГР со ссылкой на Кристину Зубову, аналитика-маркетолога Аналитического центра Главстроя Санкт-Петербурга. Здесь «наиболее существенно снизились продажи в сегменте малогабаритного жилья – студий и 1-комнатных квартир. Предположительно целевой аудиторией просторных лотов является более платёжеспособная часть населения, на которую ухудшение условий по льготным программам влияет в меньшей степени».
Воронеж
Согласно анализу РГР, в июне позицию лидера по вторичному жилью в Воронеже удерживал Коминтерновский район, на который приходилось 37 % совокупного предложения. Предложение 1- и 2-комнатных квартир составляло 72 % от общего объема (34 % и 38 % соответственно), 40 % жилья на «вторичке» составляли квартиры в кирпичный домах, 29 % – в панельных домах. Лидером среди районов Воронежа по новостройкам является Железнодорожный район (32 % совокупного предложения). В структуре всех предложений 37 % формировали 1-комнатные квартиры. 71 % совокупного предложения составляли квартиры в монолитных домах, 3 % – в кирпичных.
«Среди основных мотивов приобретения квартиры традиционно выделяют: улучшение жилищных условий, последующую сдачу в аренду и инвестиции. Среди районов наиболее востребована недвижимость в Коминтерновском (в первую очередь, в Северном микрорайоне) районе города. Чаще всего воронежцы предпочитают не переезжать в другие районы, а покупать квартиры в том же районе, где живут. Основное внимание покупателей при рассмотрении жилья в качестве объекта инвестирования уделяется местоположению объекта, удобству планировки, качеству строительства и репутации компании-застройщика, а также перспективам развития социально-бытовой инфраструктуры района расположения, – приводятся данные генерального директора ООО «АКГ «ИнвестОценка» Алексея Москалёва. – В течение сентября 2024 года цена вторички выросла на 0,10 % (на конец сентября составляет 100 117 руб./кв. м), а первички на 0,68 % (на конец сентября - 104 908 руб./кв. м). С начала 2024 года рост цен на жилье в Воронеже на первичку составил 10,1 %, а на вторичку – 10,51 %. Рост цен на жилье в Воронеже в годовом исчислении на первичку составил 14,92 %, а на вторичку 14,89 %».
В целом объем предложения жилья в Воронеже, по мнению аналитиков, остается достаточно на высоком уровне. Структура предложения заметно смещена в сторону современного нового жилья. Количество стабильно работающих застройщиков на рынке Воронежа остаётся неизменным.
Киров
По данным Карины Себелевой, учредителя «Регистрационного бюро недвижимости», в Кирове объем предложений квартир на вторичном рынке за III квартал 2024 года снизился на 3 %. Согласно данным отдела продаж компании, объём сделок по вторичной и загородной недвижимости в III квартале по сравнению со II кварталом вырос на 12,3 %.
«Следует отметить, что во II квартале прошла адаптация к ставкам, всей ситуации в целом, поэтому III квартал стал выше по активности только за счет психологического эффекта «успеть до повышения ставки». Самый активный период на «вторичке» в этом году был август, перед заседанием ЦБ, и закончился сильным спадом в сентябре (вкупе с ежегодным снижением в начале учебного года). На данный момент уровень ипотечной ставки в 23 % годовых является заградительным. Так, купить одну из самых дешевых 1-комнатных квартир в Кирове можно за 3 млн рублей, тогда при первоначальном взносе 20 %, ежемесячный платеж составит порядка 50 тыс. рублей. Объём ипотечных сделок от общего числа сделок на вторичном рынке в III квартале составил 48,4%, что выше данных II квартала (35 %). На рост ипотечных сделок повлияло, как сказано выше, ожидание роста ставки ЦБ. Большинство ипотечных сделок сейчас – это обмены, то есть покупки встречных объектов после продажи своих с небольшой доплатой за счет кредитных средств. Определенный объём сделок заняли и сделки с сертификатами (МСК, выплаты участникам СВО), а также за наличный расчет, – анализирует эксперт. – Спрос на рынке аренды на том же высоком уровне, что и в II квартале, наблюдается дефицит квартир (переориентация с рынка ипотеки из-за высокой ставки). Повышенный спрос на рынке новостроек во II квартале перед окончанием программы льготной ипотеки 2020, «ипотеки для всех» в III квартале продолжили семьи с детьми со своей «семейной» ипотекой. Ввиду ажиотажа на рынок вышли и те, которые не собирались покупать жилье в ближайшем будущем. На начало октября в связи с окончанием лимитов по выдаче «семейной» ипотеки, у застройщиков выстроились очереди в ожидании открытия кредитных линий».
Что касается цен на недвижимость в этом городе, то, по данным РГР и «Регистрационного бюро недвижимости», тут разбег в новостройках за 1 квадратный метр составляет от 82 тыс. рублей до 267 тыс. рублей, а на вторичном рынке средняя цена «квадрата» едва превышала 94 тыс. рублей на начало июля и составляла более 95,6 тыс. рублей на конец сентября. Таким образом, в III квартале аналитики зафиксировали рост цен на 2,7 % в сравнении с 5 %-м квартальным ростом в прошлых периодах при дешевых ставках.
Екатеринбург
Согласно анализу РГР, в Екатеринбурге к началу октября насчитывалось 53,6 тыс. нереализованных квартир на первичном рынке, из них 2,3 тыс. – в сданных домах.
По информации, предоставленной руководителем аналитической службы Уральской палаты недвижимости Михаилом Хорьковым, на первичном рынке жилья в III квартале 2024 года сохранялась крайне контрастная динамика продаж.
«Слабое начало года, ажиотажно высокий спрос в середине года (на фоне отмены льготной ипотеки) и кратное падение продаж в июле от последних пиков. При этом уже в августе сентябре рынок демонстрирует восстановительный рост. Тем не менее, итог I-III кварталов 2024 года – снижение общего числа сделок с новостройками (ДДУ + ДКП) на 27 % к аналогичному периоду 2023 года. На вторичном рынке фиксируется заметное снижение активности не только со стороны покупателей, но и продавцов. Оборот замедлился. Реальные сделки проходят с заметным дисконтом к большинству рыночных аналогов. Но отсутствие избыточного предложения пока не приводит к видимой корректировке цен предложения, – приводит данные аналитик в сфере недвижимости. – Заметный рост цен на рынке новостроек фиксировался в конце 2023 – начале 2024 года. Но с весны поведение продавцов становится более дифференцированным. На рынке продолжается рост цен предложения, но цены сделок почти не меняются. По итогам III квартала 2024 года средняя цена реализации 1 квадратного метра на первичном рынке Екатеринбурга зафиксирована на уровне 151 тыс. рублей, а цена предложения на вторичном составила 123 тыс. рублей».
Пермь
Алексей Скоробогач, к.э.н., директор ООО «АЦ «КД-консалтинг», привёл данные, согласно которым на конец III квартала 2024 года на вторичном рынке жилья в Перми предлагалось 3828 квартир, на первичном – 9604. Рост объема рынка новостроек объясняется активностью застройщиков в 2022 и 2023 годах.
«Высокие объемы предложения квартир на вторичном рынке, которые фиксировались в мае-июле 2024 года, в августе-сентябре сократились. Объем предложения квартир на первичном рынке жилья за январь-август 2024 года относительно стабилен, однако это ниже, чем в первом полугодии 2023 года. Застройщики продолжают регулировать объемы предложения за счет скрытия части квартир. За исследуемый момент времени ипотечная активность на рынке многоквартирного жилья существенно снизилась относительно января-июня 2024 года. Главной причиной этому – изменение льготных условий по ипотеке на новостройки. В июле 2024 года реальный спрос на новостройки уменьшился на 80% относительно июня 2024 года. В августе-сентябре спрос стимулировали программы рассрочки и субсидирования ипотечной ставки. Но даже на фоне объявления об окончании лимитов по семейной ипотеке, спрос на новостройки в сентябре 2024 не увеличивался. Равновесие на рынке многоквартирного жилья Перми не фиксируется. Данная ситуация вызвана нерыночными методами регулирования экономики и рынка недвижимости. Льготные ипотечные программы на новостройки для Пермского края минимизированы. Цены на первичку будут дифференцированы от условий финансирования. Ипотечная активность продолжает снижаться. Застройщики пересматривают и актуализируют акционные программы. В августе-сентябре 2024 года есть примеры как снижения цен предложения от застройщиков, так и повышения», – говорится в аналитической справке со ссылкой на эксперта.
По его же данным, в сентябре 2024 года средняя цена «квадрата» на вторичном рынке превышала 103,8 тыс. рублей, на «первичке» – 136 тыс. рублей. За год показатель средней стоимости предложения на вторичном рынке жилья повысился на 9,6 %, на первичном – на 11,7 %. Алексей Скоробогач отметил замедление темпов роста средних цен.
Тюмень
Согласно оценке ситуации в многоквартирной недвижимостью Тюмени, которую приводит независимый аналитик рынка недвижимости Светлана Молодкина, в III квартале 2024 года отмечалась тенденция к снятию объектов с продажи на вторичном рынке. Это привело к сокращению количества предлагаемых квартир на 3,1 % до 16 294. А вот первичный рынок, напротив, демонстрировал рекордный рост предложения в отчетном периоде: количество предложений выросло на 12,4 % до 30 130 квартир, несмотря на уменьшение вывода новых объектов на рынок.
«По итогам 9 месяцев застройщикам удалось реализовать 14 575 квартир, что на 22,7 % ниже аналогичного периода прошлого года. Безусловно, отмена «Господдержки» и ужесточение условия по «Семейной ипотеки» оказали существенное влияние на снижение продаж на первичном рынке. Так, в III квартале спрос на квартиры снизился практически на 60 %. Самым тяжелым месяцем оказался июль, в августе-сентябре спрос начал возвращаться на рынок, но приостановка сделок по «Семейной ипотеке», в связи с завершением лимитов, в сентябре не позволила реализовать значительную часть квартир. На вторичном рынке продажи 9 месяцев относительно прошлого года также снизились, но уже на 18,5 %. При этом в общей структуре продаж сделки на вторичном рынке продолжают занимать порядка 45 % всех сделок», – отметила эксперт.
По ее данным, за январь-сентябрь 2024 года средняя цена предложения на первичном рынке недвижимости выросла на 9,1 % почти до 137,9 тыс. рублей за квадратный метр.
«В течение квартала наблюдалась некоторая стабилизация цен, преимущественно застройщики держали цены, при этом шли на увеличение скидок на квартиры. На вторичном рынке средняя цена предложения по итогам исследуемого период выросла на 6,3% до 124 335 руб./кв.м. Разница в стоимости квадратного метра между первичным и вторичным рынком выросла до уровня 11 %», – говорится в отчёте.
Новосибирск
В Новосибирске за III квартал 2024 года объем предложения на вторичном рынке жилья составил от 18 тыс. до 19 тыс. квартир. В сентябре 2024 года количество новостроек на стадии строительства составило 233 дома, суммарное число квартир – порядка 55,3 тыс. штук, приводятся показатели от управляющей RID Analytics Елены Ермолаевой.
По данным компании, в III квартале число непроданных квартир в сданных и строящихся новостройках (то есть, фактическое предложение) составило 27 тыс. лотов и находится на максимуме с 2016 года, а количество проданных квартир снизилось на 22 % по сравнению с предыдущим кварталом.
«За III квартал 2024 года на рынке жилой недвижимости Новосибирска средняя цена предложения по жилью (к предыдущему кварталу) выросла: на 3,5 % на вторичном рынке на 3,3 % на первичном рынке. Средняя цена предложения в сентябре 2024 года составила 122 тыс. руб./кв. м на вторичном рынке, 155 тыс. руб./кв. м на первичном рынке. Разница цен между вторичным и первичным рынками несколько снизилась, и составила в сентябре порядка 27 %», – констатировала эксперт.
Хабаровск
В Хабаровске на конец III квартала 2024 года предлагалось к продаже 4 133 квартир на вторичном рынке и 5 266 – на первичном.
«Сезонный летний спад деловой активности не помешал вторичному рынку жилья потихоньку восстанавливаться в объемах до уровня осени 2021 года. Однако к концу III квартала – это минус 4,8 %. На вторичном рынке жилья наметился тренд на затоваривание. За III квартал количество предложений на открытой витрине застройщиков выросло на 20,6 %. Первичный рынок накатом остается достаточно активным», – приводят в РГР сведения от сертифицированного аналитика-консультанта рынка недвижимости Александра Швалова.
«Пул потенциальных покупателей сокращается. Продавцам в сложившихся условиях тоже стало сложнее продать жилье. Одни продавцы пока морально не готовы снижать цену, хотя все предпосылки для этого очевидны, другие вообще не понимают, что происходит на рынке и не слушают советов профессионалов. Однако все чаще в рекламу выходят квартиры по реальным (разумным) ценам. В ближайшее время вторичный рынок продолжит стагнацию с возможностью небольшого колебания цен. Многие ждут начала осеннего сезона деловой активности, но по итогам сентября явной положительной динамики не наблюдалось. Первичный рынок жилья г. Хабаровска находится в активной стадии развития. Количество новостроек разного класса качества только растет. На конец сентября в Хабаровске в стройке находится 1 250 тыс. кв. м жилья. С января по сентябрь 2024 года введено 370 749 кв. метров жилья (100 % к аналогичному периоду 2023 года), из них 193 644 кв. м приходится на ИЖС. Наш регион продолжает бить рекорды по жилищному строительству. В настоящее время в Хабаровске в стройке находится 128 жилых домов. Второй квартал подряд цены на новостройки понемногу снижаются (за квартал – минус 3,5 %), а к началу года – увеличились всего на 0,7 %. А это значит, что спрос на новостройки стал снижаться. За квартал цены на квартиры в домах Бизнес класса выросли всего на 3,8 % (240 тыс. руб./кв. м), в домах класса Комфорт и Стандарт даже снизились в пределах 11% (145 тыс. руб./кв. м и 132 тыс. руб./кв. м соответственно). Застройщики любой ценой пытаются привлечь покупателей. Они активно ведут рекламную кампанию своих ЖК (реклама на радио, ТВ, соц. сети, баннеры, а также презентации с фуршетом). А также предлагают специальные скидки и подарки, рассрочки, трейд-ин. К концу года корректировка цен вниз возможная под влиянием или за счет инфляции, изменением себестоимости строительства, стадии строительства объекта и последствий решений ЦБ по ужесточению кредитной политики», – комментирует эксперт.
Согласно анализу, на конец III квартала 2024 года в Хабаровске средние ценовые предложения на вторичном рынке равнялись почти 127,9 тыс. рублей, на первичном – 154,6 рублей за квадратный метр.
Владивосток
По информации директор ООО «Индустрия-Р» Сергея Дымченко, которую приводит в отчёте РГР, в III квартале 2024 года здесь цены предложения изменялись в диапазоне 184-179 тыс. рублей за «квадрат» с небольшими колебаниями, уменьшение за квартал составило 3,10 %. При этом по новостройкам это изменение составляло 181-180 рублей за «квадрат», а снижение за квартал составило 0,85 %, что говорит об определенной стабилизации цен на рынке.
«Изменение цены предложения за 9 месяцев 2024 составило на первичном и вторичном рынке величину равную 5,19 % и 5,17% % соответственно. В годовом измерении рост цен на первичном рынке составил 23,30 %, а на вторичном – 14,29 %. Стоит отметить, что в конце III квартала 2024 года цены на вторичном рынке незначительно снизились, а на первичном практически не изменились, но темпы изменения остались на прежнем уровне и в дальнейшем пока нет причин ожидать существенного изменения», – отмечается в аналитической справке.
Выводы
Проанализировав ситуацию, связанную с развитием локальных рынков России в III квартале 2024 года, комитет по аналитике РГР пришёл к следующим выводам.
«В III квартале 2024 года в большинстве представленных городов количество публичных оферт на вторичном рынке существенно не изменилось. Но наметилась тенденция к их снижению. Наиболее существенное уменьшение предложения вторички за период произошло в Перми (- 30-40 %). Что касается первичного рынка, застройщики в крупных городах РФ продолжили выводить в реализацию свои проекты, поэтому количество нового предложения в мегаполисах выросло от 10 % до 23 %. Однако в средних и малых городах РФ по-прежнему наблюдается дефицит новостроек. Исключение из вышеприведенных тенденций составили следующие региональные центры: 1. Иваново, Ростов-на-Дону, Нижний Новгород, Саратов, (дефицит предложения наблюдался на одном из рынков); 2. Киров (дефицит на обоих рынках). Также дефицит на обоих рынках зафиксирован в городах Крыма – Туапсе и Ялта. Стоит также отметить, за исследуемый период наметилась тенденция по накоплению нераспроданного предложения, особенно это касается первичного рынка.
Ситуация со спросом – из 54 исследуемых городов: в 29 городах спрос снизился (…); в 9 городах спрос в III квартале остался на уровне II квартала; в 13 городах спрос вырос по сравнению с предыдущим кварталом. Наибольшее падение спроса, от 40 % до 70 % отмечено в Рязани, Костроме, Сочи, Волгограде, Тюмени, Омске, Абакане, Владивостоке и Елизово Камчатского края. До 20-30 % спрос снизился в Калининграде, Сортавале Республика Карелия, Ялте, Майкопе, Тольятти, Оренбурге, Красноярске и Железногорске Красноярского края, Артёме Приморского края. Наибольший прирост по количеству заявок на покупку и сделок – до 15-30 % по сравнению со II кварталом – зафиксирован в Санкт-Петербурге, Курске, Вольске Саратовской области , Кирове, Березниках Пермского края, Южно-Сахалинске. Однако, в большинстве из этих городов увеличение спроса наблюдается при падении цены, т.е. демонстрация эластичности спроса в этом случае налицо.
Цены на рынке многоквартирного жилья за исследуемый период снизились в 21 городе, продолжили рост, но с наименьшим темпом в 5 городах, и «удержались» в 26 городах, среди которых и те, где спрос значительно «просел». Таким образом, как и в прошлые кварталы, вектора динамики цен по локальным рынкам отличаются. (…) Что касается уровня цен, то максимальные цены на жилье наблюдаются традиционно в столичных городах, в Москве на уровне средних цен 300-400 тыс. руб. /кв. м, в Санкт-Петербурге 200-360 тыс. руб. /кв. м (цены в обоих городах указаны в массовом сегменте). В Сочи цены близки к столицам. На уровне 170-200 тыс. руб./кв. м находятся южные города - Ялта, Туапсе, Новороссийск, а также города Дальнего Востока – Владивосток и Южно-Сахалинск. В большинстве же рассмотренных городов средний уровень цен находится в диапазоне свыше 100 тыс. и до 150 тыс. руб. /кв. м».
Ранее «ФедералПресс» исследовал ипотечный рынок в регионах России.
Фото: ФедералПресс / Елена Сычёва, Татьяна Буторина, Герман Парло, Иван Кабанов, Елена Майорова, Ирина Ромашкина, Екатерина Ломакина, Максим Ситников, Анна Миронова