Тренд на покупку земельного участка и строительство там жилья набирает обороты последние годы. Российские власти прогнозируют дефицит земли, на которой можно возвести дома. Росреестр уже лет пять как активно следит за участками, которые можно отдать под застройку. Однако механизмов не хватает. О том, почему россияне массово решили жить на земле и хватит ли всем наделов, – в материале «ФедералПресс».
Половина ввода жилья на землях для ИЖС
В 2024 году в России было введено рекордное количество частного жилья за всю историю – 62,3 млн кв. м, сказал зампредседателя правительства РФ Марат Хуснуллин на состоявшемся 15 апреля заседании президиума Госсовета по вопросу развития инфраструктуры для жизни. Из-за активного роста индивидуального строительства в России возник риск нехватки площадок для домов в будущем, отметил чиновник.
«Из-за того, что у нас произошел бурный рост ИЖС, участков уже не хватает. Этот год мы еще прокатимся на существующих заделах, а следующий год будет сложнее. Надо предпринимать меры, например, заняться активным вовлечением в оборот тех 100 тысяч гектаров неиспользующейся земли, которую мы нашли с помощью Росреестра», – говорил Хуснуллин.
По словам зампредседателя правительства, уже с начала 2025-го граждане построили и поставили на кадастровый учет в Росреестре 170,4 тысячи частных домов общей площадью 24,7 млн кв. м. «Это почти на 17 % больше, чем за тот же период 2024-го. ИЖС сегодня обеспечивает более половины ввода жилья в стране», – подчеркнул Хуснуллин.
Лидером является Центральный федеральный округ, где в I квартале возведено 36,6 тыс. домов общей площадью 7,2 млн кв. м, или 29 % от всего фонда ИЖС. В Приволжье с января по март этого года построено почти 31,7 тыс. индивидуальных домов общей площадью 4,2 млн кв. м. Замыкает тройку лидеров Южный федеральный округ, где с начала 2025 года возведено 23,2 тыс. объектов ИЖС площадью 3,2 млн кв. м. Это на 20 % больше показателя за аналогичный период 2024 года.
Хуснуллин отметил, что дальнейшее развитие ИЖС сдерживается нехваткой подготовленных земельных участков с обеспеченной инфраструктурой, а также длительными сроками и административными барьерами, связанными с включением новых земель в границы населенных пунктов. Он попросил президента России Владимира Путина выделить «Жилье» в отдельную программу в рамках федерального проекта, которая бы охватывала и дороги, и социалку, и коммуналку и градостроительство, и земельные участки. Также вице-премьер предложил упростить процедуру включения в границы населенных пунктов дополнительных земель, в том числе земель сельхозназначения, если они не являются ценными.
Кроме того, он призвал глав субъектов мониторить вопрос развития ИЖС, обеспечения участков инфраструктурой, увеличивая градпотенциал. Хуснуллин предложил проработать с Минфином и Банком России механизм привлечения средств частных инвесторов, так как для развития жилья нужны триллионы рублей.
Популярность ИЖС на Северо-Западе
В пресс-службах региональных правительств Северо-Запада России «ФедералПресс» также отметили востребованность земель для ИЖС. Например, в Коми в частной собственности земли для ИЖС находится 1796 га и 301 га – в государственной. При этом в 2020 году у государства было приобретено 23 га, в 2021 году – 40 га, 2022 году уже 100 га, в 2023 году купили рекордное за четыре года количество земли – 425 га, в 2024 году – 60 га. В Мурманской области также вырос спрос на земли для ИЖС. Если в 2021 году взято в собственность земель ИЖС 1 га, в 2022 уже – 1,7 га, в 2023 году – 4,8 га, в 2024 – 8,3 га. В правительстве Карелии также сообщили об увеличении числа земельных участков, предоставленных для строительства индивидуального жилого дома: если в 2020 году их было 1328, в 2021, 2022 и 2023-м – от 1960 до 1985, то в 2024 году – 2507.
Чтобы увеличить количество земель, которые могут быть приобретены частными лицами или инвесторами для строительства жилья, в России с 2020 года действует проект «Земля для стройки». Его реализует Росреестр совместно с региональными и муниципальными органами власти. Ведомство создало оперативный штаб, который занимается анализом эффективности использования земельных участков для определения возможности вовлечения их в оборот в целях жилищного строительства. Информация о доступных участках отображается на публичной кадастровой карте, где потенциальные инвесторы и граждане в режиме онлайн могут выбирать землю.
Больше всего выявлено таких неиспользованных участков и отправлено их в оборот в Калининградской области.
В управлении Росреестра по Калининградскойобласти отметили, что в регионе работа по вовлечению земельных участков в оборот с целью жилищного строительства налажена с правительством региона и администрациями муниципальных образований.
В Новгородской области пока вовлечено не так много, но в региональном управлении Росрестра отметили, что в рамках проекта «Земля для стройки» рассматривается возможность перевода 426,3 га земель сельхозназначения в категорию «земли населенных пунктов», что даст возможность в дальнейшем использовать землю под ИЖС.
Однако ведомство отмечает и трудности, которые как раз связаны с взаимодействием госорганов.
«Согласно Федеральному закону № 172-ФЗ, такой перевод допустим лишь в исключительных случаях, включая изменение границ населенных пунктов. Данная процедура требует внесения корректировок в документы территориального планирования, что относится к компетенции органов местного самоуправления (ст. 8 Градостроительного кодекса РФ). Таким образом, дальнейшее вовлечение земель в гражданский оборот зависит от решений муниципальных властей в рамках установленных законодательством процедур», – подчеркнули в ведомстве.
Активная работа по вовлечению в оборот земли ведется и в Вологодской области. Там в оперативный штаб помимо представителей регуправления Росреестра и правительства региона, входят и лица из территориального управления Росимущества региона, УФНС России по Вологодской области и АО «Дом.РФ».
В Архангельской области за весь срок действия проекта пока вовлечено под строительство 62 объекта площадью 32,58 га, из которых под ИЖС – 40 объектов площадью 4,81 га, а под строительство многоквартирных домов – 22 объекта площадью 27,77 га. В Ненецком автономном округе земельные участки в пользование заинтересованным лицам не предоставлялись в связи с отсутствием запросов, отметили в Росреестре.
Почему люди выбирают жить на земле
Устойчивый тренд
«Это сдвиг модели потребления. Люди выбирают не просто «дом вместо квартиры», а другой образ жизни. И государству, и девелоперам уже сейчас стоит закладываться на это при планировании инфраструктуры и ипотечных программ. И пока квартира остается дорогой, а ипотека позволяет строить, спрос на участки будет только расти», – объяснил «ФедералПресс» эксперт в области ИЖС и ипотечного сопровождения Владимир Соломатин.
Все большее количество людей хочет переехать жить за город, как на постоянной основе, так и в качестве дачного отдыха, отметил архитектор-девелопер Сергей Станкевич. При этом, по словам эксперта, на тренд даже глобально не оказывают влияние ежегодно увеличение стоимости строительства, самих земельных участков, а также сокращение мер поддержки.
«Домов строится меньше, но землю покупают по прежнему», – рассказал Станкевич.
Возможность жить на свежем воздухе и иметь доступ к фермерским продуктам стала особенно ценна в наше время, отметил директор по развитию проекта «Мой гектар» Игорь Калинин. Кроме того, горожанам интересны локации, где можно побыть с семьей, заниматься воспитанием детей, наслаждаться тишиной и природой.
Выгода и финансовые инструменты
Ключевым фактором Владимир Соломатин назвал цены на жилье в городах.
«В 2024 году стоимость квартир в новостройках во многих регионах либо стабильно высокая, либо продолжает расти – особенно в крупных и пригородных агломерациях. Для семьи с детьми квартира в 60 м² за 10–14 млн рублей в «спальном районе» уже не кажется лучшим вариантом», – пояснил эксперт.
Альтернативой стало строительство дома в 120–150 м² на собственном участке за те же деньги. С двумя санузлами, гардеробной, террасой, без соседей за стенкой.
Кроме того, как отметил Игорь Калинин, сейчас идет также тренд на развитие пригорода, села, действует государственная программа «Комплексное развитие сельских территорий».
Доступность технологий
К факторам привлекательности жизни на земле эксперты отнесли и новые возможности в строительстве жилья.
«Дом теперь – это не кирпичная стройка на годы, а быстровозводимое жилье. Каркасный дом для постоянного проживания строится в любое время года за три месяца», – рассказал Соломатин.
Повышенный спрос вызвал ажиотаж
Повышенный спрос на землю вызывает ажиотаж, особенно когда речь идет о невосполняемом ресурсе, таком как земля.
«Интересных вариантов с каждым годом становится меньше, и даже менее интересные варианты постоянно дорожают. Поэтому многие люди покупают участки впрок, с желанием в будущем что-либо построить и потом не переплачивать, пока есть такая возможность и есть еще выбор. Некоторые совершают покупку в инвестиционных целях, с целью последующей перепродажи, особенно если речь идет о земле бизнес- и премиум-класса, которая дорожает быстрее», – отметил архитектор-девелопер Сергей Станкевич.
Трудности при переводе земель в ИЖС
Еще одним фактором востребованности земель ИЖС стали трудности с переводом сельскохозяйственных и других категорий земель в разрешенное использование для ИЖС, объяснил Станкевич. По его словам, спрос на участки для ИЖС будет только расти вместе с ценами, поэтому сейчас покупать землю под ИЖС выгодно.
Хватит ли всем земли
Дефицит действительно намечается, отметил Соломатин. Эксперт обратил внимание, что может возникнуть недостаток именно земли с адекватными характеристиками: статус ИЖС (а не СНТ), наличие дороги, света, перспективы подведения воды, канализации и юридическая чистота.
Завкафедрой экономики и управления в строительстве Государственного университета управления Ольга Астафьева отметила, что власти увеличение границ населенных пунктов за счет земель под ИЖС позволит увеличить объем одобренных кредитов, уменьшит срок кредитования и ставку, так как чем ближе дом, построенный на участке ИЖС к населенному пункту, тем выше его ликвидность и при залоге банковской структуре его проще реализовать.
«Таким образом, в ближайшее время планируется создать условия для развития ИЖС и увеличения градостроительных услуг для данной сферы, чтобы привлечь население вкладывать средства в строительство индивидуальных жилых домов», – заключила эксперт.
Фото: ФедералПресс / Татьяна Буторина; Инфографика: ФедералПресс / Светлана Возмилова