Стратегия развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства РФ, принятая на ближайшее десятилетие, предусматривает увеличение числа частных домовладений. Интерес к данному сектору велик как у застройщиков, так и покупателей. Что мешает им встретиться на рынке – обсудили спикеры круглого стола «ФедералПресс», прошедшего 15 апреля в креативном кластере «Домна» в Екатеринбурге.
Что происходит с рынком ИЖС в России
Во второй половине 2024 года на российском рынке недвижимости стали с огромной скоростью нарастать негативные тенденции. Летом завершилось действие массовой программы «Господдержка», изменились условия выдачи ипотеки, увеличилась сумма первоначального взноса, взметнулись ввысь ставки по ипотечному кредитованию с ужесточением условий выдачи денежных средств. Это коснулось как рынка многоэтажных новостроек, так и индивидуального жилищного строительства (ИЖС), которое в последние годы стало все сильнее интересовать россиян.
Однако бурный рост ИЖС в России сначала был остановлен пандемией коронавируса, а затем системным экономическим спадом. Как и предсказывали эксперты рынка, вся строительная отрасль постепенно переходит в стадию стагнации. У строителей, как и у покупателей, нет денег.
При этом девелоперы, ведущие строительство в секторе ИЖС, столкнулись даже с большими проблемами, поскольку жили за счет быстрого оборота средств. К этому добавились бешено растущая цена на землю, увеличение налогов, многократное удорожание строительных материалов, нехватка кадров и потеря покупательского спроса.
Эксперты строительной отрасли совпадают во мнении, что рынок ИЖС в настоящее время находится в стадии серьезной стагнации, замирания. Однако те же самые эксперты уверены, что в данном бизнесе остаются настоящие энтузиасты, которые видят своей целью не столько личное обогащение, сколько возможность в прямом смысле слова «построить счастье» для своих клиентов, их семей.
Диверсификация малоэтажного строительства
Одно из мнений – выходом для застройщиков может стать диверсификация малоэтажного строительства. То есть возводить нужно не только жилые дома, спрос на которые упал примерно на 60 % за последний год, а объекты логистики, например, склады.
«Сейчас стоит инвестировать в пригородное строительство, в коммерческие и индустриальные парки, склады – это будущее загородной недвижимости. Потребителям нужны не только дома, но и объекты логистики, склады, цеха», – уверен генеральный директор Института развития стройиндустрии, ГК «ИЖС.РФ» и СТРОЙКОНТРОЛЬ.РФ Максим Назаренко.
Максим Назаренко
Давать нужно уникальные, в том числе адресные, предложения, которые могут быть интересны потребителю.
Кризис доверия на рынке недвижимости
На российском рынке недвижимости назревает и другой сопутствующий кризис, он основан на недоверии потребителей к качеству строящегося жилья. При этом в отрасли практически нет независимой экспертизы. В итоге за большие деньги клиент может получить жилье с серьезными недостатками, а чтобы их устранить, зачастую, приходится пройти серию судебных заседаний, потратить время, нервы и деньги.
При этом, пострадавшей стороной в ИЖС может быть не клиент, а застройщик. Так, потребители, например, могут не подписывать акт приемки объекта, например, из-за царапин на окнах. Пользуясь тем, что закон в основном на стороне потребителей, гражданам удается отсудить до половины стоимости объектов, при этом застройщик уходит в минус, терпит огромные убытки.
Между тем, в России уже разработаны программные продукты, которые позволяют обеспечить контроль качества на разной стадии строительства. Воспользоваться ими могут все стороны сделки.
«Между участниками строительного рынка в России сейчас нет доверия. Мы внедряем услугу по независимому строительному контролю. Создали софт – решение, которое объединяет клиентов, инженеров и бизнес. Приложение позволяет осуществлять контроль по единым правилам. При этом через программу можно осуществлять звонки и переписку между участниками, что при необходимости может послужить доказательной базой. Приложение будет представлено российскому бизнес-сообществу в мае этого года. Организуем бесплатное обучение по пользованию программы», – сообщил Максим Назаренко.
Эксперт отметил, что приложение по контролю качества проведения строительных работ нужно не только для спокойствия клиента. Софт помогает и застройщикам, формирует их общероссийский имидж, служит инструментом эффективного маркетинга и продвижения. Приложение интересно и для банков, которые также могут в любой момент оценить, как используются их деньги застройщиком.
«И мы в целом открыты для стратегического партнерства со средствами массовой информации, бизнесом, министерством строительства РФ. Думаю, что, создав этот инструмент доверия, получится изменить ситуацию на рынке», - резюмировал Максим Назаренко.
Страховка от неприятностей
Потребители не могут повлиять на качество строящегося объекта, по данным экспертов, 90 % покупателей в 2024 году надеялись на «русский авось». Но ситуация меняется. Комплексный строительный контроль завоевывает свой сегмент рынка услуг. Эксперты уверены, что к его помощи в 2025 году прибегнут до 40 % покупателей жилья, а в 2026 году им будут пользоваться до 70 % будущих собственников.
Страхование качества строительных услуг также является одним из компонентов российского рынка ИЖС.
«Для клиента самое страшное – это подписать акт о приеме-передаче, а затем выявить недостатки на объекте. Мы предлагаем универсальный страховой продукт – «Строительный контроль в ИЖС». Это комплекс процедур мониторинга и контроля промежуточных и конечных результатов, хода строительных работ на объектах ИЖС на предмет соответствия фактически выполняемых или выполненных работ требованиям строительных стандартов, норм и правил, и также несколько видов страховой защиты», – рассказала представитель страховой компании.
Период страхования уже после приемки объекта действует еще 90 дней. Стоимость услуги составляет около 4 % от стоимости сделки. При этом клиент может не беспокоиться о выявленных недостатках, даже крупных, страхование призвано компенсировать их клиенту.
Добро и зло эскроу-счетов
Эскроу-счета в России ввели в качестве обязательных для долевого строительства со второй половины 2014 года. Причина – большое количество обманутых дольщиков, которые заплатили застройщику деньги, но не получили жилья вовремя или совсем.
С 1 июля 2019 года в России вступили в силу новые правила долевого строительства: теперь покупать жилье в строящемся доме можно только через счет эскроу.
Однако некоторые девелоперы называют введенную систему «настоящим адом», ведущим к банкротству строительных фирм, поскольку это лишает их оборотных средств. Тенденция нарастает, становясь одной из серьезных проблем для строительной отрасли.
Средства на эскроу-счете принадлежат не застройщику, а покупателю, но никто из них не может ими распоряжаться. Банк блокирует эти деньги на срок сдачи объекта. В зависимости от результатов строительства, средства перечисляют застройщику или возвращают покупателю.
Отсутствие оборотных средств у застройщиков усугубляется существенным удорожанием строительных материалов, нехваткой квалифицированных кадров, ростом всевозможных сопутствующих платежей.
При этом, по данным экспертов, доходность строительных компаний в разных регионах страны различна. Если девелоперы Москвы и Московской области могут надеяться на маржинальность в 35 %, то на Урале рады и 15 %.
«Стоимость дома – это не только бетон-газон и пара рабочих. Это еще и непосредственно накладные расходы, налоги, маркетинг, всевозможные продвижения. Неприятное открытие в новой рыночной реальности: маржинальность уже не может быть 20 %», – обобщил свой опыт работы девелопер, инвестор, соучредитель и генеральный директор компании «Загородная недвижимость Урала» Александр Свитеньков.
Александр Свитеньков
Девелопер отмечает, что себестоимость квадратного метра жилья на Урале сейчас составляет примерно 120 тыс. рублей, хотя фирма может снижать цену и даже торговать себе в убыток, чтобы не потерять клиента и реализовать объект. Между тем, средняя стоимость жилого метра в Екатеринбурге составляет, по данным городской администрации, примерно 170 тыс. рублей, а в реальности легко достигает 300 тысяч.
При этом, как отметил Александр Свитеньков, к индивидуальному жилищному строительству требования не меньше, чем в многоквартирниках. Например, нужна водо- и шумоизоляция, использование специальных теплосберегающих материалов, что дополнительно увеличивает стоимость объекта.
При этом сокращения объемов строительства имеет дополнительный негативный момент.
«Пришлось уменьшить офисный штат, который раньше был рассчитан на строительство 100 домов. Сейчас строим в несколько раз меньше. У нас простаивающей недвижимости на 157 миллионов [рублей]. Что мы имеем? Ноль продаж. Компании уходят с рынка. Нужно формировать рынок потребителя, а не жить на «оборотке», – уверен Александр Свитеньков.
Слабая положительная динамика
Система банков России в настоящее время уделяет большое внимание строительному бизнесу, причем развитие идет не только путем ипотечного кредитования граждан, но и взаимодействию с застройщиками, обеспечению гарантий для всех участников процесса строительства и приобретения жилья. Обеспечение безопасности одна из главных целей.
Впрочем, именно банкиры чувствуют, насколько «просел» рынок ипотечного кредитования в России. По данным представителя банковской сферы, сейчас кредитов в секторе ИЖС ежемесячно выдается в три раза меньше, чем до июля 2024 года. За январь 2025 года в целом по России было выдано ипотеки на 11 млрд рублей на строительство индивидуальных жилых домов. В феврале — уже 18 миллиардов. Для сравнения, июль или август прошлого года – эта цифра составила более 60 млрд рублей (за один месяц).
Рецепты выживания для застройщиков
Девелопер Николай Савин уверен, что «одинокий дом в чистом поле» сейчас никому не интересен. Потребитель ориентирован на комьюнити, «содружество соседей», которые живут рядом и обеспечены развитой инфраструктурой.
«В моем понимании люди выбирают безопасность, локацию, все сети, чтобы было удобно, комфортно. Все должно быть, как в городской квартире, только за городом. Плюс – социальные объекты: детские сады, школы, магазины, аптеки, спортивные площадки. Я бы сейчас ориентировался на несколько категорий граждан: молодые семьи с маленькими детьми, пенсионеры, спортсмены и владельцы домашних животных, например, собак», – добавил Николай Савин.
Николай Савин
При строительстве объектов ИЖС эксперт рекомендует обратить внимание на:
- локацию;
- безопасность;
- инфраструктуру;
- наличие социальных объектов;
- репутацию застройщика проекта;
- стоимость земли и из чего она складывается;
- концепцию и архитектурное решение проекта;
- перспективы роста стоимости объектов в проекте (инвестиционную составляющую).
Частные дома хотят строить и покупать
Неоспоримый факт: частные дома хотят строить и покупать. С этим были согласны все эксперты, присутствующие на тематическом круглом столе «ФедералПресс», который был посвящен основным тенденциям на российском рынке индивидуального жилищного строительства (ИЖС).
На данном этапе идет перестройка всей системы взаимоотношений государства, застройщиков, потребителей, банковских структур и страховых организаций. Долгосрочных прогнозов не может дать никто из рыночных игроков.
«Рынок недвижимости Российской Федерации находится в стагнации из-за высокой ключевой ставки. Потребитель несет деньги не на строительный рынок, а на депозиты», – охарактеризовала ситуацию вице-президент Российской гильдии риэлторов Ирина Зырянова.
Она отметила, что ушли в далекое прошлое времена, когда покупателей интересовали частные дома, площадью в 500 и более [квадратных] метров. Затем был период, когда хорошо торговались здания в 150-200 «квадратов», но прошло и это. Сейчас тенденция к компактным застройкам, которые по площади сопоставимы с городскими квартирами. Люди хотят жить на природе, но с комфортом.
При этом покупатели стали активно интересоваться экологичными и энергосберегающими технологиями, новыми материалами, быстро возводимым и модульным конструкциям, что также характеризует рынок ИЖС. Эксперт уверен, что застройщикам нужно обратить внимание на эти тенденции.
Существует запрос на индивидуальность, как в проекте дома, так и в окружающем ландшафте. В России достаточно земли, в отличие от европейских стран, чтобы развивать именно ИЖС.
Куда уходит ИЖС
В целом, строительный рынок России принципиально изменился за последние 25 лет, со взлетами и падениями. Некоторое время назад застройщики с удовольствием заходили на тот же Урал и считали, что здесь они смогут хорошо заработать. Однако крупным игрокам на рынке ИЖС сделать это в нынешней ситуации крайне сложно.
«Во многих проектах для крупных девелоперов в ИЖС прибыли нет. Они почему-то думают, что сейчас зайдут, получат огромные территории, получат финансирование, и все у них получится. Не клеится, потому что в этих проектах должно быть частное государственное партнерство», - подчеркнул вице-президент Уральской палаты недвижимости Эдуард Богданов.
По его мнению, сейчас ключевая ставка является заградительной для отрасли, это может продлиться еще полтора-два года. Люди вернутся в строительную отрасль, когда она станет приемлемой. В любом случае рынок ИЖС будет развиваться, правда, благодаря энтузиастам. Но со временем обязательно появятся и необходимые специалисты, и системы контроля качества, и алгоритмы страховых систем, и уверенность в том, что возведенный объект будет соответствовать всем стандартам.
Фото: ФедералПресс / Иван Кабанов; скриншоты презентации ФедералПресс
Круглые столы «ФедералПресс»