На фоне рекордов по введению жилья и экспансии застройщиков в новые города эксперты опасаются снижения качества новостроек. Только в Тюмени выставили на продажу 1,5 млн квадратных метров жилья. Однако строительство обходится участникам рынка дорого, и цены на квартиры растут. Что ждет рынок недвижимости ближайшие годы и как ситуация скажется на россиянах – выяснил «ФедералПресс».
Рекорды и новые подходы
Застройщики стараются завоевывать рынки других субъектов. По данным GMKIndex, в топ-5 наиболее привлекательных для экспансии городов вошли Москва, Санкт-Петербург, Краснодар, Екатеринбург и Тюмень. В исследовании учитывали уровень доходов населения и его численность, уровень конкуренции, степень концентрации застройщиков, стоимость «квадрата» и количество сделок на первичном рынке.
Экспансия в новые города пока не останавливается. Федеральный девелопер «Талан» планирует инвестировать 212,4 млрд рублей в шесть новых проектов в разных уголках страны. В московский проект уйдет 102 млрд рублей, 51,2 млрд рублей – в Екатеринбург. При этом сама компания была основана в Тюмени.
Высокая ключевая ставка вынуждает участников строительного рынка искать новые подходы и землю для проектов. Крупные банки снижают минимальные проценты с 1 июля на 0,5–2 %. Однако это не удешевит строительство. Девелоперы видят источник движения вперед программы комплексного развития территорий (КРТ). Застройщик «Брусника» родом из Тюмени намерен использовать это в качестве основного источника для пополнения земельного банка. Сейчас у компании 13 таких проектов с более чем 1,7 млн «квадратов» продаваемой площади.
По данным сервиса цифровой аналитики для девелоперов «Объектив.РФ», застройщики Тюмени выставили на продажу более 1,5 млн квадратных метров жилья. Это новый рекорд. На конец весны компании выпустили 30 684 лота. Динамика на рынке первичной недвижимости выросла на 0,6 % по сравнению с апрелем 2025 года.
При этом цены на квадратные метры в городе растут: с начала года они поднялись на 4,8 % и достигли отметки в 152 тысячи рублей.
«Сейчас мы фиксируем рост показателя средней цены квадратного метра в экспозиции на первичном рынке недвижимости во всех городах присутствия сервиса. На формирование прайсов по-прежнему оказывают существенное влияние условия покупки, коммерческие и банковские субсидии. При этом сделка, которая минимизирует риски девелопера, может пройти со значительным дисконтом», – подчеркивает глава экспертного центра «Объектив.РФ» Ксения Чернецкая.
В июне средние цены на жилье стали такими:
- студия – 4,93 млн рублей;
- однокомнатная квартира – 6,48 млн рублей;
- двухкомнатная квартира– 9,01 млн рублей;
- крупнометражные объекты – 11,6 млн рублей.
Проблемы рынка
Эксперт отрасли Ильдар Хусаинов на форуме «Движение» поднял тему сложностей, с которыми сейчас сталкиваются девелоперы. По его словам, строительный рынок стал слишком зависим от банковской отрасли.
«Возникло ощущение, что строительный рынок уже не суверенен, в него вселился «веном» в виде банковской отрасли, как в фильме, и теперь он управляет личностью. Все разговоры не о продукте, клиентском сервисе, эффективности организации процессов, а о льготной ипотеке, ставке по кредитам, финансовой устойчивости застройщиков», – отметил он.
За годы введения эскроу-счетов прибыль стала оседать в банках. При этом риски остались на застройщиках. В результате девелоперы начали вводить объекты, которые не нужны рынку, но понятны банкам. В этом эксперт видит причину роста цен на недвижимость, появление большего количество проектов комфорт-класса.
Сложная ситуация сложилась на рынке загородной недвижимости. Специалист отмечает резкое сокращение объемов новых проектов и появление множества банкротов.
Прогнозы и перспективы
Сложившиеся обстоятельства заставляют даже крупных застройщиков притормозить экспансию. По данным GMKIndex, 51 % девелоперов считают массовое продвижение в другие города и регионы неактуальным. 29 % опрошенных представителей сферы видят у этой затеи перспективу только для уже опытных компаний. Полного отказа от идеи захвата других рынков не ожидается, но заниматься этим смогут только единицы.
«Начали появляться проекты, которые застройщики готовы отдать бесплатно, лишь бы кто-нибудь другой забрал и сам это дело доделал, чтобы исключить свои риски. Поэтому, в моем понимании, аппетит застройщиков очень серьезно уменьшился», – приводят в исследовании GMKIndex мнение девелопера из топ-10 России.
Эксперт отрасли Ильдар Хусаинов считает, что возможное снижение ключевой ставки обернется большими проблемами и «свет в конце тоннеля окажется встречным поездом». В этом случае вторичная и загородная недвижимость начнет составлять серьезную конкуренцию новостройкам за ипотечные сделки.
Застройщики смотрят на ситуацию оптимистично и надеются на новые льготные программы, заявляет Хусаинов. Однако в условиях геополитической ситуации это окажется для правительства неоправданно дорого: уже такие инициативы обходятся стране в два триллиона рублей в год. Это почти 5 % бюджета России.
«А самая главная проблема в том, что в результате в долгосрочной перспективе строить станут меньше, цены будут выше и рынок будет все больше консолидироваться вокруг крупных компаний», – отметил Ильдар Хусаинов.
Ситуация скажется на новостройках, убеждены девелоперы. 55 % специалистов компаний уверены, что продукт «просушится». Покупателям стоит ожидать уменьшения площади квартир и оптимизации дополнительных услуг. При этом 26 % застройщиков считают, что ничего не изменится.
Фото: ФедералПресс / Антон Федулов, Полина Зиновьева, Ксения Кобалия, Светлана Возмилова