Рынок жилой недвижимости в России в 2025 году находится в состоянии нестабильного равновесия. Несмотря на общую макроэкономическую стабильность, колебания ключевой ставки, влияние льготных ипотек, рост издержек на строительство и изменившиеся предпочтения покупателей формируют неоднозначную и подвижную картину. Классическая логика «покупать в кризис, продавать на пике» не всегда применима в условиях, когда ожидания формируют поведение сильнее, чем объективные экономические показатели. Чего ждать от рынка недвижимости до конца года, разбирался «ФедералПресс».
Эксперты сходятся во мнении, что главным фактором, определяющим динамику спроса и цен, остается политика Центрального банка. Именно она, а не баланс спроса и предложения, сегодня оказывает ключевое влияние на рынок.
Взгляд покупателей: от цены к ежемесячному платежу
По словам Евгения Никонова, эксперта по маркетингу в сфере недвижимости, мы наблюдаем феномен, который он называет «искажением реальности».
Потенциальных покупателей интересует не столько итоговая цена квартиры, сколько размер ежемесячного платежа. Люди предпочитают получать стабильные доходы от вкладов, пока ипотека остается слишком дорогой.
Никонов считает, что ситуация может измениться резко и быстро, если ключевая ставка упадет хотя бы до 12 %. В этом случае начнет раскручиваться спираль отложенного спроса, которому будет противостоять ограниченное предложение – и это приведет к росту цен.
Инфраструктурный дефицит и перспективы роста
Финансовый консультант Татьяна Волкова также считает, что снижение ставки будет сигналом к бурному оживлению. При этом она обращает внимание на серьезную структурную проблему: запуск новостроек за последний год сократился на 30 %. Это создает потенциальный дефицит предложения в ближайшие 2–3 года.
При стабилизации ипотечного кредитования цены, по ее прогнозам, неизбежно пойдут вверх.
«Чем раньше будет принято решение о покупке, тем выше вероятность приобрести жилье по более выгодной цене», – отмечает Волкова.
Осторожный оптимизм: роль отложенного спроса
По данным аналитического агентства в сфере инвестиционной недвижимости, рост цен на жилье в 2025 году обеспечен не столько расширением рынка, сколько «вымыванием» бюджетных объектов. Это создает оптическую иллюзию роста, тогда как реальные рыночные цены остаются примерно на прежнем уровне. При этом резкого снижения стоимости ожидать не стоит: рынок накапливает отложенный спрос, который будет активизироваться по мере снижения ставки.
Агентство также предупреждает, что низкодоходный сегмент теряет инвестиционную привлекательность. Реальную доходность демонстрируют лишь бизнес- и премиум-класс, где инвестору требуется высокий уровень экспертизы и готовность к низкой ликвидности.
Региональная мозаика: где цены растут, а где падают
Ольга Борисова, доцент Финансового университета при Правительстве РФ, подчеркивает, что в регионах динамика цен различается.
В Москве наблюдается умеренный рост, в то время как в Санкт-Петербурге, Самаре и Архангельске – тенденция к снижению.
Основной причиной она называет ограниченный доступ к ипотеке вне рамок льготных программ. На вторичном рынке сохраняется стагнация: покупатели не спешат выходить на сделки без доступного кредитования.
Южный феномен: рост цен на премиум-сегмент у моря
Эксперт федерального девелопера премиальной недвижимости Дарья Комиссарова отмечает устойчивый рост в южных регионах – особенно в Сочи и Геленджике.
Здесь элитная недвижимость практически не зависит от ипотечных ставок: покупатели используют собственные средства. В Сочи квадратный метр элитного жилья достиг рекорда в 2,16 млн рублей, в Геленджике цены выросли на 25 % с начала года. По ее мнению, в прибрежных регионах до конца года возможен рост на 7–15 %, особенно в сегменте бизнес- и премиум-класса.
Загородный рынок и недвижимость как «тихая гавань»
Эксперт Игнат Ситников подчеркивает, что в загородном сегменте сохраняется стабильный спрос на качественные объекты с инфраструктурой.
Несмотря на общее давление ставки, покупатели рассматривают загородную недвижимость как надежный инструмент сохранения капитала. До конца года в этом сегменте ожидается рост цен на 5–10 %, особенно на уникальные и ликвидные объекты.
Он называет такие активы «капитальными» и подчеркивает их устойчивость в условиях неопределенности.
Рынок адаптируется: ставка высока, но жизнь продолжается
Наталья Казанцева из Государственного университета управления считает, что рынок адаптировался к новой реальности.
«Несмотря на высокую ключевую ставку, покупатели и застройщики нашли способы сохранить активность. Покупки совершаются чаще всего в связи с жизненными обстоятельствами – переезд, расширение семьи и т. п.», – говорит эксперт.
Она предупреждает: если произойдут внешние шоки, такие как резкая девальвация или инфляционный скачок, спрос на недвижимость может резко вырасти. Но в рамках текущей экономической политики таких сценариев пока не ожидается.
Осень – время для сделок: мнение девелоперов
Генеральный директор строительной компании Филипп Шраге утверждает, что девелоперы не снижают цены напрямую, а стимулируют спрос через бонусы. Осенний период, по его словам, традиционно выгоден: покупательская активность снижается, и продавцы становятся более гибкими.
На вторичке скидки могут достигать 5–7 %, особенно по неприметным или «зависшим» объектам. Для жизни – время хорошее. Для инвестора – важно качество локации и объекта, а не погоня за минимальной ценой.
Когда покупать: стратегия рационального покупателя
Владислав Никонов, предприниматель и инвестор, называет три условия идеального момента для покупки: одобренная ипотека, прозрачность объекта и комфортный ежемесячный платеж.
Он советует оценивать полную стоимость владения на горизонте 5–7 лет и сравнивать сценарии: «покупка сейчас» против «ожидание».
Во многих случаях ранняя сделка оказывается экономически оправданной. Он также подчеркивает: важно покупать на стадии, когда дом уже в высокой степени готовности – тогда риски минимальны, а выгода ощутимее.
Фото: ФедералПресс / Ксения Кобалия