На минувшей неделе был опубликован рейтинг российских регионов, согласно которому 21,8 % семей в Пермском крае могут позволить себе ипотеку по рыночной ставке. Этот показатель оказался одним из самых лучших в ПФО, однако «ФедералПресс» решил узнать, что стоит за этими цифрами и насколько они отражают реальное положение дел в регионе. О том, что происходит с рынком ипотечного кредитования в Прикамье, какое жилье сегодня доступнее жителям региона и какие тенденции существуют в отрасли – читайте в нашем материале.
Рейтинг и реальность
Кандидат экономических наук, доцент кафедры «Менеджмент и маркетинг» ПНИПУ, научный руководитель магистратуры «Девелопмент и управление недвижимостью» Ирина Алексеева отмечает, что ключевой фактор, который не позволяет большинству населения воспользоваться ипотекой на рыночных условиях, это высокая стоимость жилья. В то же время доходы населения уступают столичным и нефтегазовыми регионам.
Директор одной из консалтинговых компаний Перми Регина Давелтшина обратила внимание на тот факт, что если сравнивать Пермский край с общероссийскими показателями, то ситуация в регионе «очень даже неплохая». Так, если в среднем по России ипотеку по рыночной ставке сегодня могут себе позволить лишь 16,1 % российских семей, то в Пермском крае – 21,8 %.
«Москва стоит в данном рейтинге на 43-м месте, и там могут позволить себе купить по рыночной ипотечной ставке только 15,1 %, поэтому москвичи могут нам завидовать. Ключевой фактор, конечно же, уровень цен на рынке жилья и уровень доходов населения. К сожалению, данные показатели учитывают средние доходы и средние платежи, и 1/5 населения – это хорошая целевая аудитория. Однако, согласно статистике, только 3 % населения задумываются о покупке недвижимости. Поэтому 3 % от 21,8% – это ничтожно маленькая аудитория, которая не способна поддержать рынок», – отметила Давлетшина.
Практикующий специалист по недвижимости с многолетним стажем Екатерина Леонова объясняет: ипотека – это тонусная программа, и среднестатистическая семья, беря кредит, условно, 4 млн рублей под ставку в 20 %, будет иметь платеж 68 тысяч рублей.
«Среднестатистическая зарплата в Пермском крае – 60–80 тысяч рублей. Может ли он позволить себе платить 68 тысяч? Конечно, нет. С другими регионами сравнивать нельзя, потому что регион региону рознь. Допустим, берем Татарстан, там нефтянка, там идет очень много субсидирования, – соответственно, зарплата выше. Людям говорят: берите вторичное жилье – и поощряют какими-то дополнительными премиями. Получается зарплата выше», – сообщила Леонова.
Эксперт в сфере недвижимости Екатерина Пахомова и вовсе не согласилась с данными рейтинга РИА по доступности ипотеки для российский семей, считая, что заявленная цифра в 21,8 % пермяков, которые могут оформить ипотечный кредит по сегодняшней ставке, завышена.
Она сослалась на данные банков, согласно которым всего 2 % жителей Перми имеют возможность прокредитоваться и взять ипотеку.
«Это больше похоже на правду. Если говорить вообще о рынке кредитования, то на сегодняшний день лидирует рынок нового жилья за счет того, что там все еще работает программа ипотеки с господдержкой. И если мы посмотрим в процентном отношении, то где-то порядка 55−57 % людей кредитуются на новостройки и порядка 38 % – на вторичном рынке жилья. Причем суммы очень сильно отличаются», – комментирует эксперт.
По словам Екатерины Пахомовой, если на рынке новостроек люди стремятся выбрать весь лимит, который есть по программе господдержки, то средняя сумма кредитования получается практически под 6 млн рублей, а на рынке вторичного жилья люди, как правило, берут недостающую сумму. Например, продают собственное жилье, приобретают другое, добирают какую-то сумму, и поэтому в среднем выходит не более чем 3 млн рублей.
Первоначальный взнос, влияние госпрограмм и рыночные ставки
В сентябре российская онлайн-платформа «Циан» опубликовала данные о том, какая сумма в среднем нужна жителям российских городов, чтобы заплатить первый взнос за однокомнатную квартиру. В Перми эта цифра, по данным исследования, составила 907 тысяч рублей. Таким образом, у жителя города уйдет целая годовая зарплата. Но насколько это реально для среднестатистического пермяка, какие есть рабочие инструменты и стратегии по накоплению этой суммы, учитывая текущий уровень доходов и инфляцию? И действительно ли эффективны в этом плане государственные программы, такие как «Семейная ипотека», тем более что их срок ограничен?
Эксперты, опрошенные «ФедералПресс», отмечают, что зачастую как раз отсутствие первоначального взноса является препятствием для молодых семей для покупки квартиры по той же «Семейной ипотеке». Но пока еще достаточно высокие проценты по банковским депозитам позволят накопить нужную сумму чуть быстрее. Такого мнения придерживается Екатерина Кашина, работающая в одном из пермских агентств недвижимости и обучающаяся в магистратуре ПНИПУ «Девелопмент и управление недвижимостью».
Чтобы рассчитывать на заработную плату и накопить на первоначальный взнос на квартиру, одного года будет недостаточно, уверена Регина Давлетшина. Причина банальна: текущее потребление и иждивенцы «съедают» основную долю дохода, даже если работают оба супруга.
«На деле помощь в первоначальном взносе оказывают родственники, наследство, продажа дач, гаражей и автомобилей. Последний год хорошим подспорьем были ставки по депозитам. Семейная ипотека эффективна, но ей нужно еще и соответствовать. Если смотреть на семейную ипотеку для вторичного рынка, то, на мой взгляд, совершенно не рабочий вариант», – подчеркнула эксперт.
Аналитики рынка недвижимости отмечают: на смену госпрограммам с большой вероятностью придут новые программы льготного кредитования, а если рыночная ставка по ипотеке снизится до доступного для большинства населения уровня, то это позволит остановить падение рынка. Так, в момент достижения ключевой ставки хотя бы 8–10 % последует оживление на рынке ипотеки.
Первичный и вторичный рынок: что доступнее
По оценке Регины Давлетшиной, несмотря на то, что новостройки более доступны, нежели вторичка, даже с существенной разницей в цене, в текущем состоянии существующие программы на новостройки привели к сворачиванию спроса и практическому обнулению сделок на рынке.
Аналогичные выводы делают и другие эксперты отрасли. Поскольку программы с господдержкой сделали первичный рынок жилья более доступным для отдельных категорий населения, это привело к «перегреву» рынка новостроек. Как следствие, первичный рынок стал менее доступным для большой части населения Пермского края. В то же время в противовес привлекательным стал вторичный рынок, на котором всегда имеется предложение, отмечает Екатерина Кашина.
Если говорить про вторичный рынок, то действующие программы совершенно неэффективны, поэтому при действующих условиях никто сильно не заметит их отмены, убеждены эксперты. Основная проблема – несоответствие доходов населения стоимости жилья.
Чтобы изменить сложившуюся ситуацию на рынке, единственный выход – снижение цен на новостройки как минимум на 30 %, а также развитие ипотечных программ на вторичный рынок и на рынок ИЖС. Положительным фактором мог бы стать и рост зарплат, что приблизило бы россиян к доступности недвижимости, но проблема в том, что повышение официальных доходов идет бок о бок с инфляцией.
«Финансовые продукты, безусловно, могут и оказывают влияние на рынок. Мы с вами это наблюдали с 2020 года. Однако их применение только в отношении к новостройкам привели к значительному перегреву рынка, формированию «пузыря», фактическому умиранию рынка вторички. Поэтому Центробанк ввел такие жесткие ограничительные меры», – подчеркнула директор пермского консалтингового агентства Регина Давлетшина.
По мнению Ирины Алексеевой, любой рынок, в том числе и недвижимости, должен сам себя регулировать. Опережающий рост зарплат приведет к повышению спроса и, как следствие, к росту цен как на вторичном рынке, так и на рынке новостроек. Как пояснила эксперт, это можно увидеть на примере рынка первичной недвижимости после введения льготных ипотечных программ. В каждом регионе баланс между спросом и предложением формируется исходя из доходов населения, ставок по ипотечным кредитам и действующих предложений.
Екатерина Пахомова также отмечает, что рынки новостроек и вторичного жилья сейчас существенно отличаются, и если говорить о средней стоимости квадратного метра, то рынок новостроек существенно дороже.
«Если на рынке вторичного жилья цены около 116−120 тысяч рублей за квадратный метр, то в новостройках он под 160 тысяч рублей. И связано это с тем, что у девелоперов сейчас достаточно непростая задача: помимо того, что растут все издержки, связанные со строительством, так еще и процентная ставка по проектному финансированию тоже достаточно высокая», – полагает аналитик рынка.
При этом спрос на новостройки, по данным Пахомовой, выше. На это влияют три основные причины, Во-первых, количество предложений существенно выше, чем на вторичном рынке: практически в два раза. Соответственно, выбор больше. Во-вторых, ипотека с господдержкой, которая стимулирует спрос. В-третьих, есть различные механизмы приобретения, то есть рассрочка.
«Эта такая ситуация, когда у людей есть хорошая возможность, продав свое вторичное жилье, или приобретая новостройку, например, с рассрочкой платежа, продать свое жилье только под конец сдачи дома. Программы от застройщиков, когда человек вносит 20 % первоначального взноса и только на конец строительства сдачи дома основную сумму и небольшими равными платежами в течение всего периода посильными вносят платежи. На вторичном рынке не так. Здесь речь идет о собственнике жилья, а он хочет получить всю сумму за свои объекты, все и сразу», – резюмирует эксперт.
Ранее «ФедералПресс» писал, что рейтинг регионов ПФО по недоступности ипотеки возглавила Чувашская Республика. В этом российском субъекте лишь 11,2 % семей могут купить квартиру в ипотеку по рыночной ставке, а ежемесячный платеж составит 74,9 тысячи рублей. Учитывая средний уровень зарплат по региону, весь заработок человека, рискнувшего взять жилье в ипотеку, будет уходить на погашение кредита.
Фото: ФедералПресс / Антон Федулов; Полина Зиновьева. Изображение сгенерировано нейросетью Kandinsky 3.1