В Хабаровске на фоне активной жилищной застройки обостряется проблема перегруженности социальной инфраструктуры. Новые жилые кварталы растут, а школы и детские сады не успевают за темпами строительства. В мэрии признают проблему, но предупреждают: прямое обязывание застройщиков строить соцобъекты неминуемо ударит по карману дольщиков. В поисках компромисса между доступностью жилья и качеством городской среды власти рассматривают различные варианты – от интеграции образовательных учреждений в жилые комплексы до привлечения частных инвесторов. Есть ли возможно сохранения низких цен на жилье при создании всей необходимой инфраструктуры, разбирался «ФедералПресс».
Национальный контекст локальной проблемы
Проблема, с которой столкнулся Хабаровск, характерна для многих российских городов. Согласно исследованию «Домклик», в среднем по России лишь 28 % новостроек имеют школы в шаговой доступности, и всего 30,3 % – детские сады. При этом ситуация варьируется в зависимости от региона: в Приморском крае школы и детские сады есть в 38 % новых ЖК, а в лидерах по обеспеченности образовательными учреждениями стали Нижегородская и Калининградская области, а также Республика Татарстан.
Регионы Дальнего Востока находятся в особом положении. Как отметил вице-премьер Юрий Трутнев на заседании президиума правительственной комиссии по социально-экономическому развитию Дальнего Востока, «из-за ошибок планирования или недостаточного контроля в нескольких регионах Дальневосточного федерального округа мы вынуждены смещать финансирование с одного проекта на другой». Это касается в том числе и Хабаровского края.
Нормативное давление: между обязанностью и возможностями
В 2024 году в Градостроительный кодекс РФ внесли революционные поправки: проекты комплексного развития территорий теперь обязаны включать одновременное строительство жилья, школ, детсадов, поликлиник и даже дорог. С 2025 года в договорах о комплексном развитии территорий детально прописываются сроки ввода соцобъектов, а сдать дома без готовой инфраструктуры станет невозможно.
«Раньше девелопер мог годами тянуть с садиком, ссылаясь на экономическую нецелесообразность. Теперь это прямой путь к судебным искам и потере лицензии», – рассказала freedome-realty.ru Анна Семенова, юрист в сфере градостроительства.
Однако в Хабаровске отмечают, что жесткое нормативное давление без учета региональных особенностей может дать обратный эффект.
Финансовые рамки проблемы: миллиарды на инфраструктуру
В департаменте архитектуры, строительства и землепользования администрации Хабаровска привели конкретные цифры, иллюстрирующие масштаб затрат на социальную инфраструктуру:
- Детский сад на 190 мест – более 900 миллионов рублей.
- Школа на 1100 мест – около 3,2 миллиардов рублей.
«Поскольку строительство жилья застройщиками осуществляется с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц, возложение обязанности по возведению объектов социальной инфраструктуры повлечет неизбежное увеличение стоимости квадратного метра жилья на территории города», – отметили в департаменте dvnovosti.ru.
Филипп Шраге, соучредитель одной из строительных компаний, подтверждает эту логику.
«Почему же при строительстве инфраструктуры растут цены на жилье? Все просто – себестоимость проекта увеличивается. Строительство школ, детсадов, паркингов и сетей требует инвестиций, которые девелопер вынужден заложить в конечную цену квадратного метра», – говорит эксперт.
Взгляд девелоперов: инфраструктура как драйвер продаж
Несмотря на затраты, современные застройщики все чаще рассматривают социальную инфраструктуру не как обузу, а как конкурентное преимущество.
«Сегодня половина покупателей новостроек – это семьи с детьми. Поэтому не удивительно, что наличие социально-образовательной инфраструктуры входит в первую тройку критериев, от которых зависит решение о покупке недвижимости», – отмечает Сергей Остроух, генеральный директор архитектурного бюро.
Он добавил, что знает примеры, когда анонсирование или запуск школы приводили к увеличению продаж на 50 %. Согласно исследованию консалтинговой компании RRG, квартиры, расположенные вблизи топ-30 госшкол, стоят примерно на 20 % дороже аналогичного жилья рядом с простыми школами.
Альтернативные пути решения проблемы
Государственно-частное партнерство
Виктория Боева, основательница и совладелица сети билингвальных детских садов и школ, видит решение в сочетании государственных и частных инициатив.
«Если в городскую систему органично интегрируются частные детские сады и школы, нагрузка распределяется равномернее, а у родителей появляется выбор. Один из работающих инструментов – партнерство бизнеса и государства, в том числе через образовательные франшизы», – говорит Боева.
Такой формат, по ее словам, позволяет быстрее закрывать дефицит мест, не дожидаясь бюджетных вложений.
«Частные детские сады и школы, работающие по франшизной модели, берут на себя организационную и управленческую часть, а застройщик предоставляет помещения в новых жилых комплексах. Это дает возможность открыть учебное заведение буквально за несколько месяцев после сдачи дома», – добавляет эксперт.
Комплексное развитие территорий
Филипп Шраге предлагает другой подход.
«Вместо точечной застройки эффективнее развивать квартальную или районную модель, где предусмотрено все – жилье, транспорт, озеленение и социальные объекты», – отмечает эксперт.
Такой подход уже реализуется в новых проектах комплексного освоения в Санкт-Петербурге.
Федеральная поддержка
Как отмечает доцент кафедры государственного и муниципального управления ГУУ Ирина Милькина, для разработки эффективных механизмов формирования социальной инфраструктуры стоит обратиться к уже существующему опыту. Например, в Приморском крае при проектировании жилых комплексов также предполагается проектирование социальных объектов, однако этот подход требует значительной финансовой поддержки со стороны властей региона.
Государство пытается сгладить дисбаланс через различные механизмы поддержки:
- Программа «Стимул» – софинансирование строительства школ и поликлиник из федерального бюджета.
- Инфраструктурные облигации – льготные кредиты под 5–7 % годовых через «Дом.РФ».
- Субсидии регионам – деньги на соцобъекты выделяются в рамках нацпроектов «Образование» и «Здравоохранение».
Для Дальневосточного региона особенно актуальна президентская единая субсидия, через которую уже построено и реконструировано более 2 000 социальных объектов на Дальнем Востоке, включая 138 объектов в текущем году.
Перспективы решения проблемы в Хабаровске
Доцент Ирина Милькина сообщает, что администрация Хабаровска рассматривает несколько вариантов обеспечения жителей необходимыми образовательными учреждениями без значительного увеличения стоимости жилья:
- Интеграция образовательных учреждений в жилые комплексы в условиях ограниченности земельного участка.
- Поиск дополнительных участков земли вблизи зон застройки для последующего строительства необходимых учреждений.
- Использование средств из федеральных и региональных программ для финансирования социальных инфраструктурных проектов.
- Привлечение частных инвестиций путем предоставления льгот и преференций застройщикам, принимающим участие в строительстве социально значимых объектов.
Целесообразно разработать и реализовывать график опережающего ввода социальной инфраструктуры, который уже применяется в Московской области и Приморском крае. Также существует практика, когда застройщики реализуют проекты по строительству социальной инфраструктуры, а большую часть затрат компенсирует администрация города из местного бюджета.
Опыт других регионов
Проблема перегруженности социальной инфраструктуры в новых жилых кварталах Хабаровска не имеет простого и быстрого решения. Жесткое нормативное давление на застройщиков может привести к резкому удорожанию жилья, что сделает его недоступным для многих горожан. В то же время, отсутствие школ и детских садов в новых районах снижает качество жизни и создает дополнительную нагрузку на бюджет в будущем.
Как отмечает Филипп Шраге, найти баланс между доступностью жилья и качественной средой можно, но только при активном участии города. Государство и МО должны брать на себя часть расходов на социальную инфраструктуру – через механизмы софинансирования, налоговых льгот или программ комплексного развития территорий.
Опыт других регионов России показывает, что успешное решение проблемы требует комплексного подхода, сочетающего в себе и нормативное регулирование, и поддержку бюджета, и привлечение частных инвесторов. Для Хабаровска, находящегося в специфических условиях Дальнего Востока, особенно важно найти именно сбалансированный путь, который позволит и развивать жилищное строительство, и создавать комфортную городскую среду для новых поколений хабаровчан.
Фото: ФедералПресс / Максим Артамонов