Рынок недвижимости сталкивается с ростом оспаривания сделок из-за «ведомых» продавцов и мошеннических схем. К счастью, случаи потери денег и недвижимости единичны, но они вызвали волнения среди участников рынка. В частности, информационное пространство всколыхнула история певицы Ларисы Долиной, которая продала свою квартиру матери-одиночке, а затем вернула себе квартиру, сославшись на то, что находилась под влиянием мошенников. Деньги же возвращены не были. Оперативный штаб по стабилизации рынка недвижимости, который был создан Российской гильдией риэлторов, разработал конкретные рекомендации для защиты для покупателей, позволяющие избежать таких ситуаций, а также предложения для государственных и судебных органов.
Рекомендации для граждан
1. Личное общение с продавцом
Проводите беседы без посредников, задавайте открытые вопросы о мотивах продажи, оценивайте адекватность ответов. Признаки заученных фраз или вмешательства третьих лиц – повод насторожиться. Уточняйте информацию у соседей.
2. Фиксация осознанности сделки
Используйте чек-лист, где продавец собственноручно подтверждает понимание условий, отсутствие давления и добровольность решения. Это создаст доказательную базу.
3. Документальная проверка
Не стесняйтесь запросить у продавца дополнительные документы. К важным документам относятся: справка из ПНД о неполучении психиатрической или наркологической помощи, сведения из ЕГРН о наличии ограничений дееспособности, а также информация о способе приобретения продавцом квартиры, включая недавние дарения от лиц, не являющихся ему родственниками.
4. Работа с профессионалами
Оформляйте сделки через нотариусов и риелторов, которые проверят дееспособность продавца и проведут правовую экспертизу сделки.
5. Надежные финансовые схемы
Используйте схемы расчетов, при которых средства перейдут к продавцу только после передачи права собственности объекта (аккредитивы, депозитарии).
6. Признаки риска
Спешка, необоснованные скидки, уклонение от обсуждения мотивов, нежелание общаться с родственниками – «красные флаги» для покупателя.
Рекомендации для госорганов и судов
1. Единообразие судебной практики
Верховный суд должен разъяснить порядок двусторонней реституции: квартира возвращается продавцу только после возврата денег покупателю.
2. Защита от банкротства
Исключить возможность списания долга перед покупателем через банкротство продавца.
3. Сохранение залога
При изъятии квартиры у добросовестного покупателя ипотечный залог должен сохраняться, переходя на продавца.
4. Компенсационные механизмы
Расширить применение компенсаций для добросовестных покупателей, если сделка признана недействительной.
Системные меры на будущее
1. Добровольные самозапреты
Развивать механизмы, позволяющие гражданам самостоятельно ограничивать рисковые операции (например, запрет на снятие крупных сумм наличными).
2. Депозитарные сделки
Создать правовую базу для оформления сделок через депозитарии, гарантирующие возврат средств при оспаривании сделки.
3. Государственный компенсационный фонд
Аналогично страхованию вкладов, создать фонд для компенсации убытков добросовестных покупателей. Финансирование – за счет минимального сбора при регистрации сделок (в размере, например, 0,1% от сделки, уплачиваемый вместе с госпошлиной).
4. Ограничение права на повторную сделку
Если выяснится, что продавец действовал под влиянием мошенников, следует ограничить его право на проведение повторных сделок.
5. Публичная статистика
Регулярно публиковать данные по оспариванию сделок, чтобы снизить информационную напряженность.
Предложенные меры, по мнению экспертов РГР, направлены на защиту добросовестных участников рынка, снижение рисков мошенничества и укрепление доверия к сделкам с недвижимостью без увеличения административной нагрузки.
Изображение сгенерировано с помощью ИИ / Маргарита Неклюдова