Татарстан традиционно является одним из лидеров в сфере жилищного строительства в России. «ФедералПресс» обсудил с экспертами, что 2026 год принесет для рынка недвижимости республики. Они поделились прогнозами, стоит ли ожидать роста объемов строительства, насколько сильно вырастут цены на жилье в новостройках и как «эффект Долиной» скажется на вторичном рынке Татарстана.
Есть заделы для роста жилищного строительства
По словам основателя агентства элитной загородной недвижимости в Казани Игната Ситникова, Татарстан входит в 2026 год с сильными позициями на первичном рынке и с неясной ситуацией на вторичке.
«Это не типичный цикл рынка, а смена архитектуры спроса, вызванная государственной политикой и социальными потрясениями», – говорит Игнат Ситников.
Он убежден, что объемы жилищного строительства в республике в этом году вырастут.
«В декабре прошлого года министерство строительства Татарстана объявило, что в 2026 году планируется ввести 3,127 млн кв. м нового жилья. Это при условии, что план в республике традиционно перевыполняется. Так, на 2025 год была поставлена задача в 3,26 млн кв. м. К 11 декабря в республике было сдано 3,33 млн кв. м, то есть 102 % плана. Более того, замминистра Ильшат Гимаев заявлял, что по итогам года может быть побит рекорд, установленный в 2024-м: тогда в Татарстане сдали 3,452 млн кв. м», – приводит цифры последних лет Ситников.
Отметим, что по итогам десяти месяцев 2025 года Татарстан занимал пятое место в России по объемам жилищного строительства, уступая только Подмосковью, Краснодарскому краю, Москве и Ленинградской области.
Как поясняет Игнат Ситников, такая стабильность связана с тем, что в Татарстане у застройщиков созданы заделы. Так, в 2025 году было выдано 630 разрешений на строительство 5,94 млн кв. м жилья.
«Портфель полон, строители работают в условиях высокой ставки и при этом обеспечивают объемы», – подчеркивает эксперт.
По мнению гендиректора одной из российских девелоперских компаний по строительству жилой и коммерческой недвижимости Филиппа Шраге, резких скачков ни по объемам строительства, ни по ценам в 2026 году ждать не стоит. Однако и стагнации рынок недвижимости в Татарстане, скорее всего, избежит.
«Объемы жилищного строительства в республике в этом году будут расти, прежде всего, в Казани и ближайшей агломерации. Девелоперы уже адаптировались к новой экономической реальности и осторожно возвращаются к запуску проектов, которые были поставлены на паузу в 2024–2025 годах. Рост, по оценкам нашей группы компаний, может составить около 5–8 % по сравнению с 2025 годом. Это не экспансия, а взвешенное расширение предложения, ориентированное на реальный спрос. Татарстан в этом смысле чувствует себя устойчивее многих регионов ПФО за счет сильной экономики, стабильной миграции в Казань и активного развития инфраструктуры», – поясняет Филипп Шраге.
Основатель российской инжиниринговой компании Алексей Лукьянчиков также считает, что сценарий резкого роста объемов жилищного строительства в Татарстане маловероятен.
«Скорее, рынок выйдет в режим стабилизации с возможным точечным увеличением объемов в отдельных локациях и форматах. С инженерной и управленческой точки зрения мы видим, что девелоперы все чаще отказываются от агрессивного масштабирования в пользу проектов с более выверенной экономикой и понятной стадийностью реализации. Сегодня ключевым ограничителем становится не столько наличие земельных участков, сколько инфраструктурная обеспеченность, стоимость проектного финансирования и способность застройщика управлять рисками на всем жизненном цикле проекта. В 2026 году на рынке останутся и будут запускаться прежде всего те объекты, где заранее просчитаны инженерные нагрузки, логистика строительства, сроки подключения к сетям и источники финансирования», – говорит Алексей Лукьянчиков.
Как вырастут цены на новостройки в Татарстане
Эксперты сходятся на том, что цены в Татарстане на новостройки в 2026 году, скорее всего, продолжат расти, но умеренно.
«В среднем по рынку речь идет о росте цен на 6–10 % в год. При этом в наиболее востребованных локациях Казани он может быть ближе к верхней границе этого диапазона. Основными факторами, влияющими на цены в новостройках, останутся себестоимость строительства, инфляция, доступность ипотеки и сохранение программ господдержки», – объясняет Филипп Шраге.
Алексей Лукьянчиков тоже не видит предпосылок для резкого подорожания квартир в новостройках с точки зрения ценообразования.
«Себестоимость строительства продолжит оставаться высокой за счет стоимости материалов, оборудования, инженерных систем, логистики и обслуживания заемных средств. При этом возможности перекладывать эти издержки на покупателя будут ограничены платежеспособным спросом. С инженерной точки зрения все большее значение будет иметь эффективность проектных решений. Компактные планировки, оптимизация конструктивных и инженерных систем, снижение избыточных затрат на стадии проектирования становятся для девелопера фактором конкурентоспособности. Мы уже видим, что рынок начинает по-другому оценивать качество проектных и управленческих решений, а не только локацию и маркетинг», – акцентирует Алексей Лукьянчиков.
Игнат Ситников обращает внимание на то, что медианная стоимость квадратного метра в казанских новостройках в декабре 2025 года достигла 257 тыс. рублей, увеличившись за 12 месяцев на 14,3 %. Средняя полная стоимость квартиры выросла до 14,2 млн рублей при условии, что средняя площадь тоже увеличилась – на 5 % (с 52,6 кв. м до 55,2 кв. м вместо 52,6. Ситников также прогнозирует, что цены на новостройки в этом году вырастут, «пусть и не драматично».
«Цены на новостройки увеличатся на 15-20 % – главным образом из-за снижения ставок по ипотеке и дефицита предложения», – прогнозирует он.
Спрос на новостройки будет стабильным
По словам Лукьянчикова, спрос на новостройки в 2026 году будет напрямую зависеть от условий ипотечного кредитования и доступности финансовых инструментов для конечного покупателя. При ограниченной ипотеке рынок будет опираться в основном на покупателей с собственными средствами и на проекты с высокой степенью готовности.
«Для девелоперов это означает необходимость более гибкой работы с финансовыми моделями, использования рассрочек, субсидирования ставок и поэтапного ввода объектов. С инженерной и управленческой точки зрения возрастает роль точного календарного планирования и контроля сроков, поскольку любые сдвиги напрямую влияют на экономику проекта», – добавляет Лукьянчиков.
Филипп Шраге полагает, что спрос на жилье в новостройках в Татарстане будет стабильным, но более рациональным.
«Покупатели стали считать деньги, дольше принимать решения и чаще выбирать проекты с понятной инфраструктурой и высокой стадией готовности. Семейная ипотека и рассрочки от застройщиков по-прежнему будут играть ключевую роль в сделках», – говорит Шраге.
По мнению Игната Ситникова, спрос на первичном рынке жилья точно окрепнет.
«В ноябре 2025 года продажи новостроек по городам-миллионникам выросли на 38,4 % год к году, по России – на 44 % (по данным «Пульса продаж новостроек» – Прим. ред.). Это произошло благодаря отложенному спросу: люди, которые сидели на вкладах под 21 % ставку, поняли, что депозиты перестают быть привлекательны, и поспешили зафиксировать цены и условия ипотеки. Прогноз на первую половину 2026 года – стабилизация спроса, во второй половине – дополнительный импульс от продолжающегося снижения ключевой ставки», – рассказывает Ситников.
При этом, акцентирует эксперт, в Казани есть своя специфика. На рынке новостроек происходит естественная эволюция: предложение бюджетных и компактных квартир сокращается на 3–3,5 % в разных сегментах, зато элитный сегмент вырос на 22 % за год.
«Застройщики переходят на более прибыльные проекты, и это означает, что молодым семьям с ограниченным бюджетом будет сложнее. Но в целом девелоперы активно применяют спецпредложения, скидки, программы трейд-ина. И эта тактика сохранится в 2026 году», – прогнозирует Ситников.
Он добавляет, что спрос на новое жилье в Татарстане будет поддерживаться переходом покупателей со вторичного рынка и отложенным спросом, который реализуется в течение года.
«Кроме того, с 1 февраля 2026 года вступают новые правила по семейной ипотеке – «одна семья, один кредит», что побудит людей поторопиться с покупкой на первичном рынке в январе. Это создаст дополнительный импульс для новостроек в начале года», – уверен Ситников.
Парадоксы вторичного рынка жилья из-за «эффекта Долиной»
По мнению Игната Ситникова, сегодня можно говорить о том, что вторичный рынок Казани переживает парадоксальные времена: с одной стороны наблюдается рост спроса, а с другой – падение доверия.
«В третьем квартале 2025 года спрос на вторичном рынке Казани вырос на 17 %. Это один из самых высоких показателей среди российских городов. Предложение тоже выросло существенно: по однокомнатным квартирам на 28 %, двухкомнатным – на 19 %, трехкомнатным – на 22 %. В октябре прошлого года сделки на вторичном рынке выросли на 31,6 % год к году, что стало максимумом с середины 2024 года», – приводит данные Ситников.
При этом Казань заняла первое место по темпам подорожания вторичного жилья среди городов-миллионников в прошлом году.
«По одним данным, цена выросла на 22 %, по другим – средняя цена квадратного метра составляет 186 тыс. рублей (то есть наравне с Москвой и Сочи). Но здесь нужна осторожность: эксперты отмечают, что реальный рост цен не превышает 2-3 %, просто стало больше сделок с крупными чеками, что повлияло на статистику», – поясняет Ситников.
Однако на фоне роста цен и спроса, по его словам, сегодня вторичный рынок входит в полосу повышенного риска. Это связано с так называемым «эффектом Долиной» – прецедентом, который уже начал менять поведение на рынке недвижимости.
«Эксперты прогнозируют, что в январе-феврале 2026 года на вторичном рынке возникнет «кризис доверия», когда покупатели начнут требовать скидок в размере 5-10 % для покрытия затрат на титульное страхование и глубокую юридическую проверку. В зоне повышенного риска – квартиры, продаваемые пожилыми людьми, одинокими собственниками или представителями творческих профессий, как в случае с Долиной», – говорит Ситников.
По оценкам Алексея Лукьянчикова, на вторичном рынке Татарстана в 2026 году сохранится давление на цены, особенно в сегменте морально и физически устаревшего жилья. Вдобавок, негативный эффект сыграет «дело Долиной».
«Покупатель стал значительно более требовательным и все чаще сравнивает вторичный фонд с новостройками не только по цене, но и по эксплуатационным характеристикам, инженерному состоянию и будущим затратам на содержание. Так называемый «эффект Долиной» может проявляться в виде более осторожного поведения покупателей, увеличения сроков экспозиции объектов и роста числа сделок с дисконтом. С инженерной точки зрения это закономерно: жилье с высоким износом инженерных систем и неопределенными затратами на капремонт проигрывает в конкуренции с современными проектами», – констатирует Лукьянчиков.
Филипп Шраге прогнозирует, что цены на вторичке в 2026 году в Татарстане вырастут в пределах 3–6 %, то есть медленнее, чем в новостройках. Спрос в этом сегменте сохранится, но станет более избирательным.
«Покупатели будут отдавать предпочтение квартирам в районах с уже сложившейся средой, транспортом и социальной инфраструктурой. Так называемый «эффект Долиной», когда новостройки вытесняют вторичку, в Татарстане вряд ли проявится в жесткой форме. Скорее, усилится конкуренция: первичный рынок будет забирать часть покупателей благодаря рассрочкам и льготам, а вторичный сохранит позиции за счет локаций и готовности жилья к немедленному заселению», – отмечает Филипп Шраге.
Главные тренды на рынке недвижимости Татарстана
Игнат Ситников называет главным трендом 2026 года на рынке жилой недвижимости Татарстана – переток спроса от вторичного рынка к первичному. Суть ключевого механизма здесь заключается в том, что люди, которые планировали купить вторичное жилье, переходят на новостройки. Вместе с этим меняется и инвестиционная логика. Если раньше вторичное жилье рассматривалось как более безопасный актив, то теперь первичное кажется менее рискованным с юридической точки зрения. Это перераспределение риска приводит к перетоку капитала.
«Покупка квартиры у юридического лица (застройщика) через эскроу-счет воспринимается гораздо безопаснее: нет живого продавца, который может оспорить сделку в суде. Это создает дополнительный спрос на первичный рынок. Поэтому в начале 2026 года прогнозируется рост спроса на новостройки на 10-15 % именно за счет переоценки рисков на вторичном рынке. Люди готовы переплатить за «бетон», чтобы избежать проблем с живыми продавцами. Этот фактор будет поддерживать цены на новостройки даже в условиях дорогих кредитов. «Эффект Долиной» создает дополнительную ценность новостройке как активу без «темного прошлого». В развитии рынка это называется не кризисом, а трансформацией», – подчеркивает Ситников.
Поэтому, резюмирует он, 2026 год в Татарстане обещает стать годом асимметричного роста. Если первичный рынок будет бурлить активностью, наращивать цены и увеличивать объемы, то вторичный рынок останется структурно активным по количеству сделок, но потеряет инвестиционную привлекательность.
«Для честных девелоперов, которые строят качественное жилье, – это год успеха. Для продавцов вторичного жилья – год осторожности и переговоров о скидках», – подытоживает Ситников.
По словам Филиппа Шраге, в целом 2026 год для рынка недвижимости Татарстана выглядит как период выравнивания и формирования новой нормы – без перегрева, но и без обвала.
«Это будет рынок, где решают не громкие обещания, а качество продукта, разумная цена и прозрачные условия покупки», – убежден Шраге.
Алексей Лукьянчиков делает ставку на то, что сфера недвижимости Татарстана в 2026 году будет развиваться в логике рационализации. Это будет рынок не максимальных объемов, а управляемых проектов.
«Устойчивость девелопера все чаще определяется качеством инженерной подготовки, уровнем строительного и финансово-технического контроля и способностью управлять проектом в условиях меняющихся внешних параметров. Для профессиональных участников рынка это период, когда выигрывают не самые быстрые, а самые системные», – акцентирует Лукьянчиков.
Ранее «ФедералПресс» писал, что Казань вошла в топ-3 по стоимости вторичного жилья в России. Выше цены в прошлом году были зафиксированы только в Москве и Санкт-Петербурге.
Фото: ФедералПресс / Ксения Кобалия, Светлана Возмилова, Карина Майлибаева, Полина Зиновьева, Елена Майорова
