Жительница Екатеринбурга сдала арендатору свою квартиру, но тот перестал платить и отказался съезжать. Только через полгода ей удалось добиться судебного решения в свою пользу. О том, как попытка заработать обернулась судебной эпопеей, какие ошибки допустила хозяйка квартиры и как можно обуздать распоясавшегося арендатора, – в материале «ФедералПресс».
Суд с арендатором
Филолог Екатерина А. купила квартиру в сердце Уралмаша – на углу улиц Стахановской и Калинина. Денег на ремонт екатеринбурженке не хватало, и она решила на несколько месяцев пустить квартиранта, а самой пожить у родственников. Кандидат нашелся сразу: Сергей Ермолаев снимал ту же самую квартиру и у предыдущей хозяйки, которая порекомендовала его в качестве жильца. Примечательно, что Ермолаев проживает в том же доме, в квартире своей жены. По словам Екатерины, он объяснил, что к нему часто приезжают родственники, поэтому ему удобно снимать вторую квартиру. Из личных вещей Ермолаева новая хозяйка заметила только коляску и велосипед.
Тогда Екатерина не проверила квартиранта, хотя могла бы узнать о нем много интересного. Уроженец Березовского Сергей Ермолаев много раз становился ответчиком на судебных процессах. Например, в 2020 году он занял 200 тысяч у Евгения Л., а в 2024-м – уже 930 тысяч у Сергея Ю. В обоих случаях кредиторам пришлось идти в суд за своими деньгами. Также с Ермолаевым судились Сбербанк и коллекторы. Сейчас его долги, согласно базе ФССП, превышают миллион рублей. Полный тезка Ермолаева значится руководителем крупной компании, но при налоговой проверке выяснилось, что сведения недостоверны, то есть речь идет о номинальном руководстве.
Договор с Ермолаевым Екатерина заключила на четыре месяца, но оплату получила только за первый. Квитанции за ЖКХ квартирант вообще игнорировал, хотя обязан был их оплачивать. Наконец, хотя договор истек еще в сентябре, жилец просто отказался съезжать, вывозить свои вещи и возвращать ключи.
«Постановление суда есть?!!! С ним приходите!!! Без него вопрос не решим!!!» – написал Ермолаев в мессенджере (пунктуация сохранена).
Вдобавок арендатор загромоздил квартиру: Екатерина насчитала несколько холодильников и газовых плит. Она не исключила, что Ермолаев может использовать жилье в качестве мастерской. Часть вещей оказались даже на лестничной клетке.
В полиции Екатерине неофициально посоветовали сменить замки, но юристы от этого отговорили. В итоге она обратилась в суд. Она сослалась на норму Гражданского кодекса, по которой арендодатель может досрочно расторгнуть договор краткосрочного найма в судебном порядке, если арендатор не внес плату более двух раз. Интересно, что одним из доказательств стала переписка, в которой сам Ермолаев, возражая против смены замков, подтверждал, что в квартире его вещи.
Суд принял решение в пользу Екатерины, обязав Ермолаева выселиться из квартиры. Затем Екатерина собирается подать иск о взыскании долгов, которые уже достигли 200 тыс. рублей. Впрочем, екатеринбурженка особо не рассчитывает на эти деньги, так как арендатор легко может объявить себя банкротом.
«Квартиру, скорее всего, буду продавать, потому что жить с таким человеком в одном доме не хочется», – заключила Екатерина.
Сергей Ермолаев не ответил на звонок корреспондента «ФедералПресс».
Ошибки в договоре аренды
Как рассказала юрист Уральской палаты недвижимости Ольга Паченкова, эффективность решения таких конфликтов зависит от содержания договора аренды: чем детальнее прописаны условия, права и обязанности сторон и порядок действий сторон, тем проще разрешить спор.
Например, договор Екатерины и Ермолаева уместился всего на двух страничках. В нем был допущен целый ряд недочетов, которые сыграли на руку арендатору:
- не был прописан порядок выселения и ответственность за просрочку, хотя арендодатель вправе определить штрафы за задержку выплаты или отказ освободить жилье;
- Екатерина не воспользовалась правом на залог (депозит);
- не было указано количество жильцов и правила проживания (например, запрет захламлять квартиру);
- не были прописаны основания и процедура досрочного расторжения договора;
- стороны не указали контактную информацию и способы направления уведомлений.
Единственное, что Екатерина сделала правильно, – определила срок действия договора и исключила его автоматическую пролонгацию.
Главной ошибкой, конечно, было нежелание проверить арендатора. Как пояснила юрист Мария Синицына, перед сдачей квартиры нужно не только запросить оригинал паспорта, но и «пробить» потенциального жильца по базам судов и ФССП. Гарантией добросовестности послужил бы и залог либо аванс за несколько месяцев.
Как выселить арендатора
Ольга Паченкова согласна, что выселять квартиранта своими силами нельзя: смена замков, выбрасывание вещей или потасовка будут считаться самоуправством. В таком случае полиция встанет на сторону арендатора, а не арендодателя.
Порядок действий при уклонении от оплаты и отказе освободить жилье должен быть следующим:
- пригласить участкового уполномоченного полиции, который зафиксирует незаконное присутствие жильца в квартире;
- направить арендатору заказным письмом (с уведомлением о вручении и описью вложения) требование освободить помещение и вернуть имущество в конкретный срок;
- подать иск с требованием освободить квартиру, возвратить имущество и взыскать ущерб (плату за проживание).
В качестве доказательств в суде понадобятся:
- договор аренды и акт приема-передачи квартиры;
- выписка из ЕГРН;
- копия направленной претензии, квитанция с почты и опись вложения;
- доказательства нарушений (в том числе материалы участкового).
При подаче иска нужно будет оплатить госпошлину. Решение суда следует передать приставам, которые наконец-то смогут выселить строптивого арендатора.
Фото: ФедералПресс / Полина Зиновьева; предоставлено Екатериной А.