Инвесторы, владельцы капитала из России, стран СНГ, Европы и Ближнего Востока все чаще задаются вопросом: «Заходить ли в дубайскую недвижимость?» На интерес работают сразу несколько факторов: валютная стабильность, налоговый режим, миграция состоятельных семей и перемены в мировой фискальной политике, отмечает предприниматель, эксперт по инвестициям в элитную недвижимость Дубая Рустем Есентай.
Почему Дубай оказался в фокусе
Валютный риск. Дирхам более тридцати лет жестко привязан к доллару США. Для инвестора из страны с волатильной национальной валютой это означает понятный курс входа и выхода без необходимости постоянно страховать колебания. Актив номинирован в «твердой» валюте, а не в деньгах, курс которых сложно прогнозировать.
Демография и приток капитала. Дубай стабильно наращивает население за счет экспатов, предпринимателей и семей с высокими доходами. Международные консалтинговые компании фиксируют значительный рост числа миллионеров, переезжающих в ОАЭ, что создает фундаментальный спрос и на жилье, и на премиальный сегмент. Для рынка это означает не разовый всплеск, а устойчивый тренд.
Налоги. Для физических лиц в ОАЭ нет подоходного налога и налога на прирост стоимости недвижимости. Доход от аренды для частного владельца не обкладывается дополнительными местными сборами. На практике это делает «чистую» доходность по объекту выше, чем в сопоставимых по уровню жизни юрисдикциях, где часть дохода уходит в бюджет.
Тем не менее эксперт отмечает, что при всех плюсах рынок Дубая не является «волшебной кнопкой». Ошибки при входе могут стоить дорого. На практике риски концентрируются в нескольких зонах.
Выбор проекта и девелопера. Часть застройщиков активно продает красивые концепции на стадии рендера, но в итоге сдает объекты с задержками, компромиссами по качеству инженерии или управлению. Для инвестора это означает заморозку капитала, снижение спроса на аренду и необходимость выходить с дисконтом.
Локация и баланс предложения. В быстрорастущем городе есть районы, где формируется устойчивый спрос, а есть зоны, где предложение уже близко к перенасыщению. Покупка «по привычке» – ориентируясь только на цену метра или маркетинг – может привести к тому, что объект будет долго простаивать или сдастся по ставке ниже расчетной.
Горизонт и стратегия выхода. Модель «куплю на котловане и перепродам через год» сегодня работает далеко не всегда. Рынок постепенно взрослеет, и спекулятивные сценарии становятся более рискованными. Если у инвестора нет ресурса спокойно держать объект несколько лет, лучше трезво оценить, выдержит ли личный финансовый план возможные задержки.
Отдельно стоит упомянуть климатический фактор. Летние месяцы в Дубае объективно тяжелые с точки зрения жары и влажности.
Как снизить риск ошибки
«Для инвестора, который только выходит на дубайский рынок, ключевые задачи – не «найти лучший объект», а выстроить системный подход: изучить базовые правила владения и налогообложения; понимать различия между районами и классами проектов; проверять девелопера и управляющую компанию, а не только смотреть презентацию; заранее планировать, в какой момент и по какому сценарию возможен выход из актива», – считает эксперт.
В этом смысле Дубай не отличается от любой другой сложной юрисдикции: чем больше подготовительной работы, тем меньше вероятность, что инвестиция превратится в проблему.
Фото предоставил Рустем Есентай