Себестоимость строительства вплотную приблизилась к рыночным ценам на жилье, а в ряде случаев даже превышает их. Эксперты отрасли сходятся во мнении: ситуация непростая, а в ряде случаев – критическая. Но все же видят основания для осторожного оптимизма: системные игроки сохраняют присутствие на рынке, а в среднесрочной перспективе возможен баланс спроса и предложения, который позволит девелоперам восстановить рентабельность. Почему так происходит и есть ли перспективы улучшения – мнения собрал «ФедералПресс».
«Легендарная рентабельность»: из чего складывается себестоимость недвижимости
Девелопер, основатель форума недвижимости «Движение» Илья Пискулин провел детальный расчет себестоимости квадратного метра в региональном проекте – и результаты оказались неутешительными.
«Сколько зарабатывает застройщик? Ее [рентабельность], к слову, либо нет, либо почти нет, либо больше, чем нет», – констатирует эксперт.
Пискулин приводит развернутую калькуляцию затрат на 1 кв. м при условии покупки земли на рынке (без льготных условий):
- строительно-монтажные работы – 80 000 рублей / кв. м;
- проектирование – 2500 рублей / кв. м;
- земля – 15 000 рублей / кв. м;
- сети – 6000 рублей / кв. м;
- содержание девелопера – 8000 рублей / кв. м;
- маркетинг и продажи – 10 000 рублей / кв. м;
- соцнагрузка – 5000 рублей / кв. м (в некоторых городах доходит до 10 000 рублей / кв. м);
- проценты банку (с учетом земельного кредита) – 20 000 рублей / кв. м.
Итого: 146 500 рублей / кв. м.
«Если вы видите новый проект в регионе, где метр дешевле 140 000, то знайте, что застройщик продает его либо в ноль, либо в убыток», – подчеркивает Пискулин.
Есть и дополнительные факторы удорожания – это паркинги, которые часто продаются ниже себестоимости, судебные издержки из за юридических тяжб с дольщиками и контролирующими органами, а также возможная обязательная отделка (минимум 20 000 рублей / кв. м).
Исторический контекст: как изменилась структура себестоимости
Девелопер и бизнесмен Павел Галкин дополняет анализ Пискулина.
«Согласен с каждой цифрой до запятой. Но как человек, который строит 15 лет, хочу добавить важный исторический контекст. И показать, в какую стену мы упираемся», – высказался он.
Эксперт отмечает кардинальные изменения за последние восемь лет, ровно столько он работает в жилищном сегменте. Если до 2020‑х гг. в структуре себестоимости доминирующей статьей расходов были строительно‑монтажные работы – 54 %, на землю приходилось 10-12 % затрат, управление, маркетинг, продажи – 10 %, а банк забирал порядка 5 %, то сегодня картина принципиально иная.
Ключевые трансформации в отрасли эксперт видит в следующих аспектах:
- Рост банковской нагрузки. Если раньше доля банка составляла 5 %, то сейчас – 12−13%. Это уже не доплата, а полноценная статья расходов, сопоставимая с управлением целой компанией.
- Переворот в структуре СМР. Раньше в строительно‑монтажных работах доминировали материалы (70 %), а труд составлял 30 %. Сегодня пропорции поменялись местами: в ряде случаев 70 % приходится на оплату труда, а материалы – лишь 30 %. В лучшем случае удается удержать баланс 50/50.
- Резкий рост стоимости рабочей силы. Простые рабочие профессии подорожали в 2–3 раза, что никак не коррелирует с официальной инфляцией в 4 %.
«По многим позициям эти цифры поменялись местами: 30 % – материалы, 70 % – работа. А где‑то еле‑еле держится баланс 50/50», – констатирует Галкин.
Взгляд со стороны: «Ситуация сформирована в моменте»
Генеральный директор профильного коммуникативного агентства Сергей Разуваев подтверждает тезисы Пискулина, хотя и видит некоторые нюансы.
«Согласен с Ильей Пискулиным о сложном положении дел у девелоперов. Доверяю цифрам и референсам, которые он приводит… Ну, может, за исключением таких локаций, как Москва, Питер, Сочи, Дальний Восток. Там ситуация получше», – пишет маркетолог в телеграм-канале.
При этом Разуваев считает, что нынешние трудности – временное явление: «Мы живем в ней [сложной ситуации] примерно полгода, возможно, столько же она продлится, но далее начнет меняться».
Несмотря на низкую рентабельность, системные игроки остаются в бизнесе. Разуваев отмечает несколько важных трендов.
Почему девелоперы не уходят с рынка:
- Отсутствие массовой ротации. Девелоперы не покидают рынок, а реструктуризируют бизнес или объединяются.
- Активность на рынке земли. Некоторые компании продолжают приобретать участки, несмотря на сложности.
- Успешные IPO. В текущем году две крупные компании – GloraX и «Дом.РФ» – привлекли финансирование по верхней границе ценового диапазона.
По мнению Сергея Разуваева, в ближайшие 2–3 года ситуация может стабилизироваться. Он моделирует ситуацию так: с учетом того, что ввод жилья снизится, спрос стабилизируется и будет ценовой гэп (В англоязычном варианте gap – «разрыв», «промежуток», «брешь», это существенный разрыв между ценами закрытия предыдущего торгового периода и открытия следующего – Прим. ред.), девелоперы компенсируют недополученную прибыль.
«Бизнес девелопмента – это бизнес оптимистов. Я всегда говорил и буду повторять: уважаю девелоперов за то, что они развивают наши города и формируют позитивные сценарии жизни. Это одна из самых важных человеческих миссий: развивать и строить, чтобы мы жили достойно и с комфортом», – подчеркивает важность девелоперского бизнеса для развития городов эксперт.
Фото: ФедералПресс / Евгений Поторочин, Ирина Ромашкина