Льготная ипотека на строительство частных домов в Северо-Западном федеральном округе перестала быть массовым явлением. С завершением программы под 8 % годовых и переходом на адресные меры поддержки рынок ИЖС в СЗФО замер: за 10 месяцев 2025 года выдано всего 2 тысячи кредитов против 11 тысяч в 2023-м. Эксперты, опрошенные «ФедералПресс», объясняют, как высокая ключевая ставка и новые правила финансирования (эскроу-счета) остановили стройку.
Причины снижения темпов строительства частных домов
В Северо-Западном федеральном округе в 2023 году на строительство частных домов было выдано около 11 тысяч льготных ипотечных кредитов, сообщили «ФедералПресс» в пресс-службе «Дом.РФ». В 2024 году объем выдач снизился до 8,4 тысяч кредитов на ИЖС. За 10 месяцев 2025 года в СЗФО было выдано порядка 2 тысяч ипотечных кредитов на строительство частных домов.
Риелтор об январском ипотечном буме на рынке жилья: «Эффект последнего вагона»
Сокращение объемов ипотечного кредитования в 2025 году по сравнению с предыдущими периодами связано с общерыночными факторами, повлиявшими на весь ипотечный сектор в стране:
1. Завершение программы льготной ипотеки в 2024 году и переход государства к более адресным мерам поддержки (Семейная ипотека, ИТ-ипотека, Дальневосточная и арктическая ипотека и др.);
2. Трансформация рынка ИЖС – переход к массовому индивидуальному жилищному строительству с использованием счетов эскроу и изменение модели финансирования строительства частных домов, требующей теперь выделения подрядчиком собственных средств, либо привлечения им заемного финансирования.
3. Рост ставок по рыночным ипотечным продуктам, вызванный высокой ключевой ставкой Банка России.
Среди льготных ипотечных программ в СЗФО в 2023-2024 годах традиционно наибольшее количество кредитов было выдано в рамках Льготной ипотеки: в 2023 году 7,4 тыс. кредитов или 68 % всех льготных кредитов, а в 2024 году – 4,4 тыс. кредитов или 52 % (снижение доли обусловлено завершением выдач по Льготной ипотеке с 01.07.2024).
В 2025 году ситуация изменилась: граждане преимущественно использовали Семейную ипотеку, в рамках которой за 10 месяцев 2025 года было выдано 1,7 тыс. кредитов ил 93 % от всех кредитов в рамках льготных программ.
Стоит отметить, что в 2023 году порядка 65 % всех выдач кредитов на ИЖС пришлось на Ленинградскую область, в 2024 году – около 60 % и за 10 месяцев 2025 года – также более 60 % кредитов было выдано в Ленинградской области.
Почему Ленобласть стала лидером по ИЖС
В Ленинградской области высокий спрос на частные дома связан с перегретым рынком квартир в Петербурге, отметила эксперт по недвижимости София Любимова.
«Стоимость квадратного метра в городе выросла быстрее доходов, и для многих семей дом стал единственной реальной альтернативой квартире. При этом регион обладает развитой инфраструктурой, дорогами, коммуникациями и большим количеством подготовленных участков, что критично для строительства», – отметила эксперт.
Дом в Ленобласти сравним по цене с двухкомнатной квартирой в Петербурге, а после снижения лимита ипотеки на новостройки (до 6 млн рублей) дом в области – часто единственный вариант по госпрограмме, пояснил «ФедералПресс» основатель консалтинговой компании Виктор Шишкин.
Кроме того, в Ленобласти больше предложений участков и подрядчиков, а также выше конкуренция банков и застройщиков. «В льготных программах это критично: кредит выдается охотнее там, где рынок «упакован» под требования (типовые проекты, понятная смета, аккредитованные подрядчики, прозрачное оформление, иногда — работа через эскроу), то есть ниже риски для банка и меньше организационных барьеров для заемщика», – пояснил доцент Финансового университета Кырлан Марчел.
Выбор региона, отмечает Шишкин, это поиск баланса между бюджетом, образом жизни и поддержкой государства.
«Льготная ипотека сама по себе не создает рынок. Если нет стабильных доходов, рабочих мест и понятной перспективы жизни в регионе, люди не готовы брать на себя долгосрочные обязательства, даже на выгодных условиях», – объяснила София Любимова.
Эксперты отмечают, что в Вологодской и Калининградской областях ниже стоимость земли, проще подобрать участок под ИЖС, а также более ограниченное или дорогое предложение нового многоквартирного жилья в отдельных локациях, что подталкивает к ИЖС
Там, где ниже доля льготной ипотеки на ИЖС, более сложный климат, короткий строительный сезон, повышенные логистические издержки и стоимость материалов и работ, а также дефицит квалифицированных подрядчиков, слабее газификация и сети, ниже платежеспособный спрос и/или отток населения.
«В итоге даже при наличии потребности в этих регионах люди чаще уходят в «самострой» без кредита или откладывают проект, а банки осторожнее относятся к финансированию из-за рисков сроков и качества», – заметил доцент Финансового университета Кырлан Марчел.
Он также отметил, что распределение отражает не только желание строить, но и «готовность» регионального рынка ИЖС к ипотечным требованиям, куда входит инфраструктура, экономика домохозяйства, наличие подрядчиков и административная/банковская практика оформления.
Фото: ФедералПресс / Вера Романескул; инфографика: ФедералПресс / Светлана Возьмилова