Рынок индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и загородной недвижимости переживает глубокую трансформацию. В УрФО продажи домов «под ключ» в 2025 году сократились на 35–70 % по сравнению с пиковыми показателями прошлых лет. Ключевыми причинами падения спроса стали высокая ключевая ставка, сворачивание льготных ипотечных программ и резкий рост стоимости стройматериалов – «ФедералПресс» изучил тренды рынка недвижимости.
Падение «загородки»
На фоне инфляции и дороговизны кредитов население предпочитает сохранять накопления, а не вкладываться в строительство, высказывают мнение специалисты рынка недвижимости. Практикующий ипотечный брокер Маргарита Калининская назвала ряд причин, по которым снизились продажи в сегменте ИЖС.
Ключевые факторы падения рынка ИЖС:
- высокая ключевая ставка, постепенное сворачивание госпрограмм и снижение доступности ипотеки в целом для заемщика.
- высокая скорость инфляции стоимости стройматериалов, что приводит к подорожанию конечного продукта – готового дома,
- рынок еще не оправился от перехода на счета эскроу, что тоже вложило свою лепту в формирование стоимости домов по договору подряда для клиентов и, как следствие, инфляцию их стоимости за относительно короткий промежуток времени.
«На мой взгляд, это временная тенденция, так как и государством предпринимается комплекс мероприятий по поддержке и развитию отрасли ИЖС, и с точки зрения комфорта проживания для самого конечного потребителя, в особенности семей с детьми: за те же 5 млн либо жить с детьми в однокомнатной квартире, либо в доме с собственным закрытым двором, не такой тесной близостью к соседям, возможностью разбить сад и, при желании, огород», – считает ипотечный брокер.
Эксперт по недвижимости Анна Зеленская дополняет: «Основными экономическими факторами, спровоцировавшими текущее охлаждение, стали резкое повышение ключевой ставки Центрального банка и существенное ужесточение условий по льготным ипотечным программам».
По ее словам, объем продаж в среднем по Уральскому федеральному округу снизился на 30–40 % по сравнению с пиковыми показателями прошлых лет.
«Падение, которое мы ощутили на своих заказах, колоссальное – по нашим данным, продажи домов «под ключ» в 2025 году просели на 35–40 % относительно пикового 2024 года, – Привел конкретные цифры руководитель направления предприятия в сфере ИЖС Дмитрий Евдокимов. – Социальный фактор – это страх. Люди, которые раньше вкладывались в «бетон» как в инвестицию, сейчас видят, что депозит под 20 % годовых выгоднее и надежнее стройки».
Смена эпохи в ИЖС
Маргарита Калининская отмечает, что Тюмень занимает лидирующие позиции по переходу на счета эскроу и по количеству оформленных кредитных линий подрядчика под эскроу на строительство дома.
Есть и другие особенности региона. В Тюмени конечный потребитель предпочитает строительству по договору подряда готовый дом в коттеджном поселке с развитой инфраструктурой. Тюменский рынок ИЖС от рынка других регионов УрФО отличает высокая доля централизованной застройки коттеджными поселками и изобилие предложений по готовым домам. Соседние области, такие как, например, Челябинская, имеют значительно меньше таких предложений и большую распространенность строительства по договору подряда, заключила Калининская.
«Здесь [в Тюмени] рынок живее благодаря нефтегазовому спросу (деньги северян) и более высокой платежеспособности населения, – добавляет Дмитрий Евдокимов. – Кроме того, в Тюмени активно нарезают новые участки под ИЖС, но их освоение упирается в нашу с вами проблему – как профинансировать стройку, если ипотека кусается».
Высокий уровень жизни, приток средств из северных округов и развитая дорожная сеть делают Тюмень лидером загородного строительства. Однако и здесь спрос сместился в пользу небольших домов до 100–110 кв. м с готовыми коммуникациями и дорогами.
«Люди активно уже смотрят дачи с возможностью круглогодичного проживания на них, а также смотрят недорогие загородные дома. Дорогие объекты тем не менее также интересуют покупателя, но не в самом большом количестве. Поэтому наш прогноз такой: сейчас будут продаваться объекты стоимостью до 7 млн рублей, дачи будут востребованы стоимостью до 3 млн рублей», – предположила президент объединения риелторов Тюменской области Светлана Власова.
Эксперты сходятся во мнении, что нынешнее сокращение – не временный кризис, а долгосрочная тенденция. Эпоха дешевых ипотечных денег и хаотичного самостоятельного строительства уходит в прошлое. На смену ей приходит рынок организованных коттеджных поселков с готовой инфраструктурой, где доминируют крупные девелоперы, способные обеспечить качество и соблюдение сроков. Мелкие игроки вытесняются, а спрос смещается в сторону готовых домов и индустриальных методов строительства.
«Я считаю, что это не временный кризис, а смена эпохи. Мы возвращаемся от рынка «инвестиционного казино» к рынку реальных жилищных потребностей. Раньше покупали студии, чтобы заработать, сейчас люди ищут дома для жизни. Это долгосрочный тренд. Тех, кто рассчитывал на быструю перепродажу, больше нет. Остались только те, кому реально негде жить с семьей. Объем предложения на рынке огромен (те же 70 % нераспроданных квартир в новостройках), и этот «склад» будет разбираться годами, тормозя запуск новых проектов», – высказал мнение Дмитрий Евдокимов.
Турбулентность рынка
Прогноз рынка ИЖС на 2026 год остается умеренно консервативным. По мнению Анны Зеленской, ожидается дальнейшая стабилизация спроса на более низком уровне, стагнация цен и усиление конкуренции между крупными и мелкими застройщиками.
«Цены вряд ли продемонстрируют существенное снижение из-за высокой себестоимости материалов и дефицита квалифицированной рабочей силы, однако застройщики будут вынуждены предлагать более гибкие инструменты продаж, такие как длительные рассрочки или программы трейд-ин», – прогнозирует эксперт по недвижимости.
Рынок ИЖС вступает в эпоху зрелости, где на первый план выходят профессионализм и реальные потребности покупателей.
«В 2026 году, на мой взгляд, рынок будет ждет некая турбулентность, связанная с повышением/возникновением уплаты НДС, с недостаточностью собственных средств подрядчиков на строительство и курсом на сокращение доступности ипотеки массовому сегменту заемщиков, имеется в виду не только все более усиливаемая адресность льготных ипотечных программ, но и ужесточение требований банков к портрету заемщика, которые возникают в ответ на все более жесткое регулирование ипотечного рынка со стороны ЦБ», – поделилась наблюдениями Маргарита Калининская.
Эксперт дала прогноз рынку ИЖС и загородки: «Спрос будет набирать обороты»
При этом ипотечный брокер считает, что возвращения к показателям 2024 года не предвидится: предпосылок к тому пока нет, как и к тому, что цены начнут снижаться.
Дмитрий Евдокимов предположил, что на рынке загородной недвижимости выживут те, кто сможет предложить гибкие инструменты продаж, высокое качество и понятный образ жизни для семей.
«Мой прогноз, как человека, который считает деньги, осторожный. Рынок ждет стагнация с элементами скрытого снижения цен. Цены в прайс-листах не упадут (себестоимость стройматериалов и зарплаты не снижаются), но мы все будем активнее давать скидки, бонусы и индивидуальный торг. Вторую половину года многие связывают со снижением ключевой ставки, но даже если она упадет до 14–15 %, ипотека останется большой для большинства. Выживут те, кто, как и мы, научился предлагать гибкие рассрочки, строить быстро и качественно, ориентируясь на реальный спрос со стороны семей. Расслоение усилится: у крупных игроков с господдержкой будет свой пир, а средний и малый бизнес будет бороться за каждого клиента. Надеюсь, наш опыт и гибкость помогут нам удержаться на плаву в эту «глобальную перезагрузку», – заключил эксперт.
Фото: ФедералПресс / Полина Зиновьева, Елена Майорова