Практикующий юрист, член Ассоциации юристов России Александр Митрюк в беседе с корреспондентом «ФедералПресс» разъяснил ключевые аспекты использования подвальных помещений в многоквартирных домах, опираясь на нормы Гражданского и Жилищного кодексов.
Кому принадлежит подвал
По его словам, в подавляющем большинстве случаев подвал относится к общедомовому имуществу. Это закреплено в статьях 289, 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ. Сюда входят технические этажи, инженерные шахты и коммуникации, обслуживающие более одной квартиры.
Исключение составляют лишь новостройки: если проектной документацией предусмотрен изолированный подвал с отдельным входом, не используемый для нужд дома, застройщик имеет право зарегистрировать его как отдельный нежилой объект и продать. Однако с 2005 года, после вступления в силу ЖК РФ, все вводимые в эксплуатацию подвалы по умолчанию становятся общей совместной собственностью жильцов. Кроме того, специалист обратил внимание на норму Закона РФ «О приватизации жилищного фонда»: с момента приватизации первой квартиры в доме муниципальный статус подвала утрачивается, и его режим определяется именно на эту дату. Любые попытки регистрации права собственности на такое имущество со стороны отдельных лиц являются незаконными, а сделки по его отчуждению – ничтожными, что подтверждено Определением Верховного Суда от 14 ноября 2024 г. (дело № А40-109777/2023).
«Подвал как часть общего имущества может быть передан в пользование третьим лицам исключительно на возмездной основе (в аренду) или использован для нужд собственников. Такое решение принимается только на общем собрании жильцов большинством голосов. Отчуждать подвал (продавать, дарить) запрещено – допускается лишь сдача в аренду или эксплуатация для собственных нужд при условии соблюдения всех норм», – отмечает Митрюк.
Говоря о допустимом использовании, юрист уточнил, что основная функция подвалов – техническая и аварийно-защитная (размещение коммуникаций, доступ для ремонтных бригад, укрытие при ЧС). При желании собственники на собрании могут разрешить оборудовать там кладовые, мастерские или офисы, но строго в рамках закона.
Запреты, о которых важно знать
Что касается запретов, Митрюк сослался на Правила содержания общего имущества (№ 491) и противопожарный режим (№ 1479). В подвалах категорически нельзя устраивать склады горючих, взрывоопасных материалов, легковоспламеняющихся жидкостей, газовых баллонов и пиротехники. Также под запретом организация производственных участков, мастерских и хранение любого оборудования или мебели.
Санитарные нормы (СанПиН 2.1.3684-21) дополняют этот список запретом на использование опасных химикатов, загрязняющих воздух, а также на захламление и затопление помещений.
Кто должен следить за подвалом
Отвечая на вопрос об уходе за подвалом, эксперт подчеркнул, что эта обязанность лежит на управляющей компании. За счет средств, которые жильцы платят за содержание и ремонт, УК должна обеспечивать чистоту, сухость, исправную вентиляцию и освещение технических помещений (ст. 161 ЖК РФ, п. 4.1.3 Правил № 170). Затопление и загрязнение недопустимы.
Резюмируя, Александр Митрюк сделал вывод, что пользоваться подвалом можно, но с оглядкой на его правовой статус. Если это общая долевая собственность – только по решению собрания и без нарушения пожарных и санитарных норм. Исключением являются только изолированные блоки в новостройках, выделенные застройщиком по проекту; все остальные варианты отчуждения или использования вне закона являются незаконными действиями.
Фото: ФедералПресс / Елена Майорова