В октябре 2026 года как минимум три российских банка повысили ставки по рыночной ипотеке. Это часть более широкого сдвига на ипотечном рынке: льготы уходят в тень, получить выгодную ипотеку все сложнее, и покупатели ищут новые пути, но повышение ставок напрямую делает такие кредиты менее доступными для заемщиков с «рыночными» доходами. Разбираем подробнее, как сейчас обстоят дела со ставками в конкретных банках и что изменилось в льготных программах.
Что происходит с рыночной ипотекой
Рыночная ипотека – это кредиты без господдержки, где ставка определяется банком с учетом ключевой ставки Центробанка и собственных рисков. Когда ключевая ставка растет или сохраняется на высоком уровне, банки вынуждены поднимать стоимость таких кредитов: это нужно, чтобы не работать в убыток и компенсировать стоимость привлечения денег.
Динамика ставок по банкам
В октябре несколько крупных игроков повысили ставки по рыночной ипотеке (то есть без господдержки).
- Газпромбанк – поднял ставки примерно на 0,2–0,5 п. п.
- Банк «Дом.РФ» – аналогично, рост на 0,2–0,5 п. п.
- ПСБ – тоже скорректировал условия в сторону повышения.
В результате к середине октября ставки по отдельным рыночным программам в этих и других банках приблизились к 19–20 % годовых. По данным «Дом.РФ», к 16 октября средняя ставка составляла около 18,76 % для новостроек и 18,69 % для вторичного жилья.
Важное уточнение: даже если в рекламе банка заявлена низкая ставка, итоговая цифра для конкретного заемщика может отличаться. На нее влияют индивидуальные факторы: размер первоначального взноса, уровень дохода, кредитная история, наличие страхования.
Что с льготными программами
Здесь картина другая: сами базовые ставки по госпрограммам не выросли, но появились новые ограничения и нюансы, из-за которых получить льготу стало сложнее. Я коротко пробежалась по ключевым программам:
«Семейная ипотека». Программу продлили до 2030 года. Но с февраля 2026 года ввели правило: только одна льготная семейная ипотека на семью. Кроме того, супруги теперь обязаны выступать созаемщиками. Еще одно изменение: с апреля 2025 года разрешили покупать вторичное жилье, но только в городах с низким объемом строительства.
IT-ипотека. Программу тоже продлили до 2030 года. Однако с августа 2024 года условия ужесточили: ставку подняли с 5 % до 6 %, установили единый лимит в 9 млн рублей для всех регионов (раньше в городах-миллионниках было 18 млн рублей), исключили Москву и Санкт-Петербург. Добавили требование подтверждать трудоустройство в аккредитованной IT-компании каждые полгода вплоть до полного погашения кредита. Если заемщик уволится и в течение полугода не найдет работу в другой аккредитованной компании, ставку поднимут до уровня «ключевая ставка на дату оформления договора + 1,5–4,5 п. п.». Также нельзя рефинансировать старый кредит с помощью IT-ипотеки.
Сельская ипотека. Программа действует бессрочно, но есть нюанс: Минсельхоз может в любой момент прекратить ее финансирование. В таком случае ставку по уже оформленному кредиту поднимут до уровня ключевой ставки ЦБ, которая действовала на момент подписания договора.
Дальневосточная и Арктическая ипотека. Обе действуют до конца 2030 года, льготная ставка – 2 %.
Почему льготные программы становятся менее доступными
Льготные программы (семейная, IT‑ипотека и т. п.) действуют по фиксированным ставкам за счет субсидий из бюджета. Но у них есть лимиты финансирования и жесткие условия участия.
В последние месяцы наблюдаются:
- сокращение лимитов - банки быстрее исчерпывают выделенные государством средства и приостанавливают выдачу;
- ужесточение условий – меняется круг заемщиков, лимиты сумм, требования к региону или типу жилья;
- перераспределение спроса – часть банков фокусируется на одних программах, другие временно выводят их из продуктовой линейки.
Из‑за этого даже при формально «работающей» программе фактически получить кредит становится сложнее: либо не хватает лимита, либо заемщик не проходит по новым критериям.
Как смещается спрос клиентов
На фоне роста ставок и сужения льготных опций поведение заемщиков меняется:
- переход к ожиданиям – многие откладывают покупку, рассчитывая на возможное снижение ставок или появление новых условий;
- смещение в сегмент вторичного жилья и более дешевых локаций – чтобы уложиться в платеж при более высокой ставке;
- рост доли сделок без ипотеки или с большим первоначальным взносом – клиенты стараются минимизировать ежемесячный платеж;
- интерес к альтернативным схемам (рассрочка от застройщика, трейд‑ин и т. д.) – как к временной замене классической ипотеки.
Что это значит для рынка
Такой «двойной эффект» (рост рыночных ставок + сжатие льготных программ) меняет структуру спроса: рынок становится более сегментированным, а конкуренция смещается в сторону тех банков и застройщиков, которые могут предложить гибкие условия или рассрочку. При этом общий объем выдач по ипотеке может снижаться, а средний размер кредита – корректироваться вниз из‑за более строгих расчетов платежеспособности.
Что говорят эксперты о новых ипотечных реалиях
Мнение экспертов о повышении ипотечных ставок банками приводит РБК.
По словам зампреда правления банка «Дом.РФ» Алексея Косякова, данное решение связано с текущей конъюнктурой: после того, как в сентябре Банк России сохранил ключевую ставку на уровне 14 %, произошел рост доходности десятилетних ОФЗ, а на отдельных сроках – ставок по вкладам.
Руководитель направления экспертной аналитики финансового маркетплейса «Банки.ру» Инна Солдатенкова не склонна драматизировать ситуацию, ведь о массовом повышении ставок по ипотеке речи нет.
«Повышали ставки преимущественно крупные банки – обычно на 0,2–0,5 п.п. Летом участники рынка снижали их вслед за ключевой ставкой, рассчитывая на дальнейшее смягчение денежно-кредитной политики», – напомнила она.
Магомед Гамзаев, директор по развитию финансовых продуктов сервиса «Сравни», пояснил, как рост ставок влияет на возможности заёмщиков. По его оценке, прибавка всего в 1 п.п. сокращает одобряемую сумму кредита примерно на 7–8 %. Эксперт отмечает, что клиенты ищут способы адаптироваться к новым условиям: повышают размер первоначального взноса, увеличивают срок кредитования, присматривают более бюджетные варианты жилья либо привлекают созаемщиков. Кроме того, люди стали активнее сравнивать предложения – часто подают заявки сразу в несколько банков. При этом, по мнению Гамзаева, перераспределение спроса из льготной ипотеки в рыночную после ужесточения условий будет носить ограниченный характер.
Камила Фазлыева, руководитель «Ипотечного бюро», прогнозирует сдвиг в структуре ипотечного кредитования: доля рыночной ипотеки будет расти на фоне сокращения выдачи льготных кредитов. При этом эксперт не ожидает заметного оживления рынка в целом. По ее словам, цены на вторичное жилье продолжают увеличиваться почти во всех регионах – в большинстве случаев рост укладывается в рамки инфляции. Однако из‑за текущих ставок по рыночной ипотеке активность на рынке остается низкой. Особенно это касается немосковского сегмента и квартир большой площади. Эксперт отмечает парадоксальную ситуацию: собственники не только не стремятся снижать цены, но нередко, напротив, необоснованно их повышают, ориентируясь на общую динамику подорожания. В результате сделки заключаются преимущественно по самым бюджетным предложениям – это позволяет говорить о первых признаках стагнации. Фазлыева подчеркивает, что даже снижение ипотечных ставок на 1–2 п.п. вряд ли существенно подстегнет спрос.
«Цены высокие, и даже при снижении ипотечной ставки жилье не по карману большинству населения. Для оживления рынка должны расти доходы», – отметила она.
Ранее аналитики также спрогнозировали, что будет со ставкой и рублем к концу 2026 года.
Изображение сгенерировано при помощи ИИ / Елена Бутырина