Новосибирск удерживает лидерство в Сибири по числу проектов комплексного развития территорий. Программа КРТ задумывалась как инструмент обновления городской среды, но в Новосибирске она все чаще становится поводом для конфликтов. «ФедералПресс» разбирался в ситуации.
Где решили развивать
В Новосибирске реализуют 57 договоров о комплексном развитии территорий, заключенных мэрией города Новосибирска и направленных на реновацию 248,4 га земли с градостроительным потенциалом более 3,0 млн кв. м жилой площади, об этом редакции сообщили в департаменте строительства и архитектуры мэрии города Новосибирска.
Но часто у жителей и застройщиков возникает недопонимание. В основном из-за размера компенсации. Те суммы, которые обещают застройщики не хватает на равноценное жилье. А предприниматели подозревают собственников в искусственном завышении цен. 29 сентября 2026 года мэрия согласовала пять новых проектов комплексного развития территории.
Пять новых проектов охватывают шесть районов – от Центрального до Дзержинского. За счет внебюджетных средств появятся 650 мест в школах, 125 – в детсадах, а также реконструируются дороги и остановки. В Дзержинском районе снесут два долгостроя на Трикотажной, а в Октябрьском капитально отремонтируют школу 1912 года по проекту архитектора Крячкова.
Почему люди сопротивляются
В микрорайоне у метро «Золотая Нива» жители двухэтажных домов пытаются договориться с застройщиком, который в мае 2026 года выиграл конкурс на развитие и застройку.
«Меня в этом микрорайоне все устраивает. Нравится, что метро близко, удобно добираться на работу, по делам, рядом центр города. Мы не против программы КРТ. Но хотелось бы остаться жить в этом районе. Застройщик же предлагает слишком низкую цену за квадратный метр – 120 тысяч рублей. А что мы здесь в районе улицы Стофато можем купить на эти деньги», - поделилась переживаниями с нашим корреспондентом местная жительница Анна.
Местные жители пояснили корреспонденту «ФедералПресс», почему не согласны с суммой выплаты. Оказывается в выкупную стоимость в 120 тысяч входит все, включая услуги на переезд, оформление документов, риэлторов. Хотя по этой программе расчет складывается из нескольких факторов и к цене квадратного метра прибавляют сумму на услуги, на переезд. Владельцы квартир в домах, которые хотят расселить по КРТ посчитали, что им в среднем выплатят от 3,5 до 4,5 миллионов. За эти деньги в районе Золотой Нивы ничего нормального не купить. Сейчас люди живут в 1, 2, 3 комнатных квартирах.
28 сентября 2026 застройщик провел встречу с жителями, где попытался объяснить свою позицию. По словам руководителя строительной компании Никиты Галитарова, если взять стоимость квартиры, которой владеют люди в расселяемом микрорайоне, и сравнить с текущей ценой по рынку, то станет ясно, что жителям застройщик предлагает значительно больше. Жители микрорайона парировали тем, что место, где эти дома расположены выгодное, по линии метро и это тоже нужно учесть.
«Предлагали компании, которая выиграла аукцион и хочет развивать эту городскую территорию построить дом отдельно для нас, жителей. Не требуем уровня бизнес-класса и особых удобств, высотку, куда сможем переселиться. Этот вариант поможет сохранить нам место жительства, решит споры по выплатам. Застройщик, который рядом развивает территории именно так и сделал. В одном из новых домов предоставил квартиры тем, кто хотел остаться здесь жить», - рассказала Анна.
Но по данным жителей на октябрь 2026 года застройщик от такой идеи отказался. Люди готовы идти в суд, возможно, это повлияет на срок начала работ по застройке и развитию территории.
Юристы советуют, жителям домов, попавших в зону КРТ, стоит заранее оценить свою квартиру у независимого эксперта, состоящего в СРО, в соответствии с ФЗ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности». И затем отслеживать публикации на сайте мэрии, там появляются постановления о расселении. Если предложение застройщика не устраивает, один из вариантов пойти в суд, где можно оспорить не только выкупную цену, но и отдельно сам статус аварийности. У людей есть право на судебную экспертизу по оценке рыночной стоимости.
«Все предложения и возражения жителей, попадающих в границы КРТ, рассматривают в обязательном порядке и выдают заключение и рекомендации экспертов. В соответствии с нормами, установленными Жилищным кодексом РФ, по соглашению с собственниками жилых помещений, им могут предоставить взамен изымаемых жилых помещений другие жилые помещения в черте города Новосибирска с зачетом их стоимости при определении размера возмещения за изымаемые жилые помещения», - так ответили в департаменте на вопрос, что делать тем, кто не согласен с выплатами или у кого есть предложения.
С чего начиналась программ КРТ
В зоны КРТ попали не только двухэтажные дома, аварийное жилье, как в микрорайоне «Телецентр», но и большие массивы частного сектора.
Закон о процедуре КРТ был принят в 2021 году и изначально был направлен на то, чтобы защитить частный сектор и ограничить строительные компании. Чтобы не было ситуаций, когда застройщики выкупают несколько участков и среди домов строят «свечку» в 25 этажей.
«Но со временем это вылилось в то, что жители частного сектора тоже оказались ограничены. Они не могли узаконить новый дом, продать свою недвижимость. Тогда инициативные группы жителей вместе с юристами встали на защиту территории и вывели участки из программы КРТ. Удалось изменить границы предполагаемых и действующих КРТ и убрать 250 га в Первомайском, Кировском, Калининском, Дзержинском и Ленинском районах. Исключить их удалось до 2030 года, когда будет разрабатываться новый генплан и тогда уже жители и власти будут по-новому рассматривать ситуацию. При выводе участка важно учитывать, что процесс не дошел до торгов. В противном случае не получиться исключить свой участок из КРТ», - рассказал Координатор движении «Искалеченный Новосибирск» Михаил Рязанцев.
Однако, по словам общественника, не все могут таким образом отстоять свой участок. В Центральном районе рядом с ЖК «Галактика» людям не дали исключить дома из программы.
Бывают парадоксальные ситуации, когда часть домов в малоэтажном микрорайоне выходит из КРТ, а другая часть нет - ей не дают.
Важный нюанс, по словам Михаила, в том, что не все застройщики действительно развивают территории – строят сады, школы.
«Деньги от застройщиков, которые они платят городу во время торгов, распределяют между разными статьями бюджета. Они не идут конкретно на социальные нужды города или на улучшение конкретной застраиваемой территории», - объясняет Михаил Рязанцев.
Что сделано в Новосибирске по КРТ
В мэрии Новосибирска на вопрос «ФедералПресс» ответили, что уже сделано и что планируют сделать застройщики, которые участвуют в программах КРТ.
«В рамках проектов в городе будут созданы 2985 новых мест в детских садах и 6780 новых места в школах, а также новые помещения для учреждений дополнительного образования, спорта, объекты благоустройства, инженерной и транспортной инфраструктуры, что потребует порядка 25 млрд инвестиционных средств. Создание всей перечисленной социальной инфраструктуры осуществляется одновременно с жилищным строительством, на протяжении всего срока реализации проектов КРТ, который установлен для каждого проекта индивидуально с 2026 года до 2043 года».
Из них за счет средств застройщиков уже построены и введены в эксплуатацию два новых детских сада общей вместимостью 170 мест.
Завершены работы по капитальному ремонту здания МБОУ СОШ № 15 на улице Волочаевской, 111 в Дзержинском районе и здания на Красноуфимской, 4 в Советском районе, МБОУ СОШ № 1 на Владимировской, 15 в Железнодорожном районе, в результате которых создано 233 дополнительных учебных места.
Сейчас, по данным мэрии, в активной стадии строительства находятся еще три объекта:
- школа-сад на ул. Ясный берег в Ленинском районе на 1105 мест;
- школа на ул. Большевистской в микрорайоне «Европейский берег» на 1100 мест;
- корпус Лицей № 22 «Надежда Сибири» на ул. Советской, 63 (путем реконструкции незавершенного объекта).
Помимо этого, до конца 2026 года в рамках реализации договоров КРТ за счет средств застройщиков будет завершен капитальный ремонт еще трех зданий школ в целях создания 96 дополнительных учебных мест: МБОУ «СОШ № 97» на улице Кирова, 327 в Октябрьском районе, МБОУ «СОШ № 131» на улице Союза Молодежи, 10 в Заельцовском районе и МБОУ «СОШ № 47» на Мира, 1 в Кировском районе.
Создание всей перечисленной социальной инфраструктуры происходит одновременно со строительством домов.
Фото: ФедералПресс / Дарья Мулова