Накануне Ассоциация ипотечных компаний (АИК) направила в Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) РФ письмо с просьбой смягчить нововведения по ужесточению стандартов выдачи ипотечных кредитов и выкупа закладных. Авторы письма подчеркивают, что в противном случае региональные операторы будут вынуждены свернуть бизнес, а некоторые даже обанкротиться. Однако представители АИЖК придерживаются иного мнения.
Накануне Ассоциация ипотечных компаний (АИК) направила в Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) РФ письмо с просьбой смягчить нововведения по ужесточению стандартов выдачи ипотечных кредитов и выкупа закладных. Авторы письма подчеркивают, что в противном случае региональные операторы будут вынуждены свернуть бизнес, а некоторые даже обанкротиться. Однако представители АИЖК придерживаются иного мнения.Согласно официальной информации, изменения действующих стандартов вводятся с 15 сентября этого года. При этом, как уточняет газета «КоммерсантЪ», наибольшие опасения у ипотечных игроков вызывает то, что кредиты будут выкупаться не по номиналу, а с дисконтом, в том случае, если ставка по ним окажется ниже рыночной. Таким образом агентство рассчитывает компенсировать свои убытки от выкупа ссуд, выданных по нерыночным ставкам, одновременно сохранив для региональных партнеров возможность рефинансирования ипотеки. Однако действия АИЖК региональные операторы расценили как «преднамеренное принуждение их к банкротству и перераспределению бюджетных средств в пользу покрытия ожидаемых убытков АИЖК.
Отметим, что к бизнес-партнерам Агентства ипотечного жилищного кредитования относятся региональные операторы и сервисные агенты. Это независимые от АИЖК компании, в обязанности которых входит выкуп закладных по выданным банками ипотечным кредитам и дальнейшая их перепродажа АИЖК. При этом операторы учреждались региональными администрациями, отвечающими за реализацию проекта «Доступное жилье», в то время как сервисные агенты являются коммерческими организациями. Всего в АИЖК аккредитовано 76 операторов и 64 сервисных агента. По оценкам АИЖК, по его стандартам выдается до 60 % всех ипотечных кредитов в стране, в частности, в 2007 году их объем составил 700 млрд. рублей.
Как сообщила «УралПолит.Ru» руководитель PR-направления АИЖК Елена Силенко, действительно информация об этом письме была. «Наши изменения вызвали неоднозначную реакцию на рынке. Хотя обо всех этих нововведениях мы извещали региональных операторов заранее», – подчеркнула эксперт.
По ее словам, все нововведения по ужесточению стандартов выдачи ипотечных кредитов в регионах готовились с учетом пожеланий игроков и ситуации на рынке. «Перед тем, как внести изменения в действующие стандарты, мы провели исследование рынка и за месяц предупредили наших операторов, – заявили «УралПолит.Ru» в АИЖК. – Агентство является рыночной структурой, поэтому должно гибко реагировать на изменения на рынках. Мы считаем, что деятельность региональных агентств ипотечного жилищного кредитования также должна соответствовать рыночным реалиям».
По мнению представителей АИЖК, вряд новые стандарты приведут к ухудшению финансового положения или банкротству региональных игроков. В крайнем случае – на их место придут другие участники рынка. При этом в АИЖК считают, что регионы не заинтересованы «сворачивать» жилищные программы, тем более что основными акционерами региональных операторов являются местные власти. При этом в АИЖК подчеркивают, что главная цель федерального Агентства ипотечного жилищного кредитования – развивать ипотечное кредитование в российских регионах.
Между тем, по оценкам экспертов, новые стандарты вынудят региональных операторов продавать кредиты с дисконтом до 10 % от остатка задолженности, из-за чего их финансовое положение может пошатнуться. «В случае продажи с дисконтом убытки операторов в ряде случаев не могут быть покрыты за счет прибыли, в отдельных случаях объем чистых активов может оказаться ниже размера уставного капитала оператора, – говорится в письме участников рынка. – В такой ситуации операторы и сервисные агенты не смогут ни выкупать кредиты у банков, ни выдавать их сами. Следствием этих изменений станет дискредитация федеральной программы ипотечного кредитования».
При этом участники ипотечного рынка считают, что, несмотря на негативный прогноз развития событий, АИЖК вряд ли пойдет им навстречу. «Это похоже на попытку давления на агентство, действия которого укладываются в общерыночные тенденции», – подчеркивает представитель крупного банка. «Из-за убытков при продаже закладных с дисконтом в отдельных случаях может дойти и до банкротства», – считает заместитель председателя правления банка «Возрождение» Александр Долгополов. При этом эксперты подчеркивают, что в настоящее время в регионах нет альтернативы рефинансированию в АИЖК.
Хотя ранее директор Свердловского агентства ипотечного жилищного кредитования Александр Комаров заявлял о том, что в сегодняшних экономических условиях настоящие требования по ипотечному кредитованию в России достаточно либеральные. «Не надо ждать снижения процентной ставки. Решать жилищную проблему надо сегодня, – подчеркнул директор САИЖК в комментарии «УралПолит.Ru». – Те условия, которые сегодня есть у нас, очень либеральные. И не надо сравнивать нас с Европой». При этом участники рынка неоднократно заявляли, что они готовы работать в тех условиях, которые им предложит АИЖК. Хотя еще в конце 2007 года наблюдательным советом федерального ипотечного агентства было принято решение не принимать к рефинансированию кредиты с первоначальным взносом менее 20 %.
Аналогичного мнения придерживаются и аналитики ИК «Финам», которые считают, что риски обвала на рынке недвижимости явно преувеличены. По их мнению, «существует серьезный отложенный спрос, который позволит выкупить любую ценовую просадку на рынке». «Из-за кризиса негосударственные рефинансирующие организации (ВТБ 24, КИТ Финанс, АТТА Ипотека) резко сократили выкуп ипотечных кредитов, а дисконт по ссудам, которые удается продать, достигает 15 – 20 %. На этом фоне планы АИЖК выглядят вполне умеренными, поскольку даже сами банки признают, что дисконт не превысит 10 %, – отметили в комментарии «УралПолит.Ru» финансовые аналитики. – Пугая СМИ сценариями обвала рынка недвижимости, они как-то умалчивают о том, к чему привела в странах Запада политика неограниченного выкупа необеспеченных дешевых кредитов. Если мы не хотим пережить такого же кризиса, стоит одобрить действия АИЖК».
Однако, по словам директора Центрального ипотечного агентства Евгения Шубина, федеральная ипотечная программа уже давно не пользуется спросом среди клиентов. «Ничего хорошего ожидать от дальнейшей политики АИЖК не приходится. Продолжается тенденция ужесточения условий и повышения ставок по ипотечным кредитам, – подчеркнул в комментарии «УралПолит.Ru» Евгений Шубин. – Протест региональных операторов понятен, они боятся, что скоро совсем не смогут работать по программам АИЖК». Вместе с тем, эксперт считает, что федеральная программа, хотя и занимает сильные позиции на рынке, не является панацеей для участников рынка и советует региональным операторам «отпочковаться» от АИЖК, если это возможно. «Слава богу, сегодня ситуация такова, что АИЖК уже не задает правила игры на рынке, – заявил Евгений Шубин. – Уже достаточно долгое время доля кредитов АИЖК у нас минимальна, так как условия других крупных ипотечных игроков более конкурентны». По его мнению, новые изменения условий по программам АИЖК «еще сильнее отпугнут потенциальных заемщиков».