В очередном послании к Федеральному собранию президент РФ заявил, что необходимо снижение ставки по ипотечным кредитам до 7%. Напомним, что, что в 2017 году населению было выдано свыше миллиона ипотечных кредитов. Сегодня в России строится ежегодно порядка 80 млн квадратных метров жилья, однако, как отметил Владимир Путин, необходимо прийти к 120 млн «квадратов» в год и сделать ипотеку еще более доступной. Экспертным мнением по поводу ближайших перспектив развития ипотечного кредитования в стране и возможного снижения кредитных ставок в этом секторе с «ФедералПресс» поделилась директор Института отраслевого менеджмента (ИОМ) РАНХиГС, декан факультета экономики недвижимости ИОМ РАНХиГС Елена Иванкина:
«Ипотека в 2018 году должна развиваться более высокими темпами, чем в прошлом году. При этом надо сказать, что темпы роста ипотечного кредитования в 2017 году превышали предыдущий год на 16 % и было выдано 423 тысячи кредитов. В принципе, это не очень большая цифра, это всего-навсего 19 % всех кредитов для физических лиц. То есть, 81 % составляют обычные потребительские кредиты. Ипотечные кредиты все же более редкое явление – 1/5 всех кредитов. И ипотечные кредиты сложнее получить, потому что там речь идет о достаточно больших суммах, там речь идет о том, что это деньги даются на очень большой период и нужно, чтобы у людей сохранился высокий уровень заработной платы все эти годы. И конечно же нужно, чтобы люди могли отдать все эти кредиты за годы, которые будут идти.
Самый большой объем кредитования приходится на центральный округ. На него приходится из 423 участков кредитования 218 участников кредитования. В том числе Москва включает 183 участка. То есть, конечно же в Москве и других городах кредитование занимает самые разные позиции. И конечно в Москве кредитование занимает от четырех и выше миллионов, а в других городах от 500 тысяч. Разница существенная – более, чем в восемь раз.
Ставки кредитования снижаются. Они снижаются постоянно. Сейчас средневзвешенная ставка по ипотечному кредитованию в рублях составляет 12 %, это достаточно много, правда данные пока что заканчиваются первым полугодием 2017 года, а второе полугодие закончилось снижением до 0,08-0,09, но это средняя ставка. А есть ставки значительно выше – 14-15 и даже 30 % и есть ставки ниже. Еще есть и очень низкие ставки, самая низкая – 6,75 %. Сейчас в иностранной валюте дают ставки под 5 %.
Средневзвешенный срок ипотечного кредитования составляет порядка 140 месяцев, 12 лет плюс минус 10 месяцев. Это хорошая цифра, потому что пять лет назад средний срок кредитования (это не на сколько лет заключается договор, а за какое время кредит отдают) составлял 4,8 года. То есть сейчас люди справляются с кредитованием легче, раз они могут растягивать его на 10 лет. И само кредитование стало легче.
В том числе, по двум основным причинам: снижение процентных ставок и снижение цен на строительство. Это два очень важных фактора. Причем ожидается, что снижение цен на строительство будет на 10 % до 2020 года, то есть еще снизится на 30 %. И это нормально, это правильно, потому что появляются новые технологии, новые технологии закладки котлованов, новые закладки фундаментов, возведение стен. На самом деле, если строительство будет учитывать все требования по проектированию, по срокам строительства, по энергоэффективности, потому что нам нужно снижать энергопотребление каждого построенного дома, как минимум в 10 раз, то результаты будут гораздо лучше, чем сейчас.
Можно сказать, что досрочное кредитование достигается за счет средств самого заемщика. То есть он не прибегает к перекредитованию. Перекредитование занимает у нас менее одного процента, а вот средствами самого должника – 82-85 %. В районе этих цифр достигается структура досрочно погашенных жилищных кредитов.
В этом году прогнозируется низкая инфляция и более низкая процентная ставка – примерно на уровне 6 %, что достаточно много, если считать, что у нас инфляция 2,5 %, маржа банка составляет 0,25, максимум 1,5 %, то больше 4 % никак не может быть ипотечный кредит. Но или у нас идут какие-то сложности с расчетом ставки по инфляции, на самом деле она не 2,5 %, а 4,5 %, тогда все понятно. Очень интересно посмотреть статистику Всемирного Банка и МВФ. Они дают совсем другие цифры по нашей инфляции.
Кредитная ставка складывается из инфляции, из маржи, которую из той ставки по кредитованию, которую закладывает ЦБ (а он базируется на инфляции) плюс маржа ЦБ, плюс маржа всех остальных банков, которые брали деньги у ЦБ. Поэтому у нас складывается экономика так, что ставка по ипотечному кредитованию на 4 % выше, чем инфляция на 3,5-4 %. Это очень много. Я могу сказать, что даже в Чехии 4,5 % ставка по ипотеке. Если вы три года отдаете ежемесячно нужную сумму, то тогда у вас ставка снижается до 4,25 потом до 4,15 и т.д.
Практически, это европейский уровень кредитования. Если мы до него дойдем, а мы очень быстро проходим путь развития ипотечного кредитования, то это будет очень большое дело для нашей страны. Потому что жилье, работа и зарплата, развитие системы продаж в кредит – это основные моменты на которых все сейчас держится. И для развития системы жилья необходима ипотека.
Государство всегда уделяло очень много внимание вопросам ипотеки все государственные регулирования рынка недвижимости заключаются прежде всего в условиях, которые создает государство для этого рынка. Что касается рынка недвижимости в настоящее время – ипотеке уделяется очень много внимания. О ней без конца говорят в правительственных программа, проводится очень много заседаний и конференций по ней, это очень интересный момент, который развивается и будет развиваться дальше. Я считаю, что то, что государство уделяет внимание ипотеке, как компоненту для того, чтобы как можно больше людей могли приобретать жилье, это совершенно правильная подготовка задачи. И она сегодня хорошо выполняется соответствующими органами».