Центробанк обнаружил рискованную схему получения ипотеки, когда средства для первоначального взноса берутся за счет другого кредита – потребительского. Насколько велик риск такой покупки квартиры и может ли ЦБ ее запретить, «ФедералПресс» рассказала вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко:
«Желание купить квартиру у наших граждан достаточно сильное. Хотя на данном этапе это не очевидно, потому что стоимость аренды достаточно привлекательна, и сейчас, учитывая срок окупаемости квартиры в 20 лет и более, выгоднее снимать, чем покупать.
На мой взгляд, взять потребительский кредит, чтобы внести первоначальный взнос по ипотеке, – это непродуманный и рискованный шаг. Таких желающих, к счастью, немного. В моей практике вообще не было такого, чтобы человек пришел и сказал, что хочет взять ипотеку, и получил для этого кредит. Здесь я согласна с Центробанком, человек сам роет себе яму, не сознавая все риски. Ведь ставки по потребительским кредитам достаточно высокие, и если он не сумел накопить 20 % первоначального взноса, то каким образом он собирается выплачивать оба кредита?
Это первый вопрос к такому заемщику: если у вас нормальные доходы, почему вы не накопили 20 % на первоначальный взнос? Это касается платежной дисциплины. Если же у человека нет достаточного дохода, лучше вообще не лезть в ипотеку. Ипотека – это опасно. Это не бесплатное удовольствие, и если ты не можешь накопить на первоначальный взнос, значит лучше с ипотекой не связываться. Лучше снять квартиру.
Второе, ипотечная ставка уже не маленькая, даже если это 9 %, а потребительская еще выше, а значит, человек будет переплачивать довольно много денег. А цены на недвижимость при этом не растут. В 2006–2007 годах я еще могла бы сказать: бери два потребкредита и покупай квартиру, потому что цены растут. Можно взять потребительский кредит под 15–16 %, если есть аналогичный рост цен на рынке недвижимости, те же 16 % в год. Тогда ты взял кредит, но зафиксировал рост цен на жилье, и это имело бы экономический смысл. Но сегодня цены на жилье не растут на ставку потребкредита.
Тогда ради чего брать кредит, если можно снять квартиру и копить? Приведу пример: если снимать квартиру, например, за 30 тыс. рублей, то плата за такую же квартиру, купленную в ипотеку, будет 50–60 тыс. рублей. Можно откладывать эти 20–30 тыс., чтобы они накапливались на первоначальный взнос. Может, цены на квартиру еще упадут или ставки станут ниже. Еще один вариант первоначального взноса – материнский капитал.
Считаю, что банкам следует тщательно проверять, откуда у человека первоначальный взнос, это несложно. К сожалению, у банков есть желание любой ценой увеличить кредитный портфель, заработать денег, – это то, что привело к дефолту 2008 года в США. Там давали кредиты всем подряд, без первоначального взноса, без подтверждения. Тогда цены на недвижимость росли, и, если заемщик не платил, банк ничего не терял, потому что недвижимость подорожала. Но в какой-то момент все остановилось и рухнуло, да с таким треском, что всему миру досталось.
У нас тоже, случись что, пострадавшим в итоге в первую очередь окажется заемщик. Но и банк пострадает, если у него это серийные клиенты. Когда они начнут банкротиться, что ему делать с их квартирами?
В то же время запретить подобный подход невозможно. Нельзя же запретить брать потребительские кредиты. И запретить банкам давать ипотеку тем, у кого первый взнос взят в кредит, тоже не получится. С 1 января ЦБ обязал банки, выдающие кредиты с первоначальным взносом меньше 20 %, отчислять больше в резервный фонд. Тем самым он заставляет банки придерживаться рубежа в 20 %. Но это не запрет.
Рынок ипотеки – это составляющая трех рынков. Первое – это рынок финансов – доступность ипотеки, ее ставки. Сегодня за 15 лет развития этого рынка ситуация здесь самая лучшая – ключевая ставка ЦБ снижается, за ней снижается и ипотечная ставка. У банков есть ликвидность, и они готовы ипотеку выдавать. Второе – это стоимость квадратного метра. Она сейчас довольно стабильна и снизилась с 2014 года примерно на 30 % в рублях. Выбор большой, можно торговаться.
Но есть третий рынок – труда, и здесь ситуация безрадостная. Доходы граждан не растут третий год подряд, можно сказать – сокращаются. При этом растет стоимость бензина, обещают повышение НДС. То есть затраты на жизнь растут, а доходы – нет. Поэтому у граждан и нет возможности накапливать первоначальный взнос, нет возможности для развития бизнеса. Так что рынок труда все портит. Он в полуобморочном состоянии, и нет прогнозов к его восстановлению. А это значит, что ипотека сегодня – это табурет на двух ножках. На трех он будет стоять устойчиво, а на двух – нет».
Фото: pixabay.com