В 2024 году ставки по рыночной ипотеке достигли 20 % годовых. Для большинства россиян это неподъемные условия, и из-за этого они отказываются от покупки квартир. Но у ипотеки есть альтернатива – кредит под залог недвижимости. Это кредит наличными с обеспечением: банк выдает деньги под процент, а в качестве гарантии того, что клиент вернет долг, накладывает обременение на квартиру. Что нужно знать обычному потребителю о подобного рода займах, «ФедералПресс» рассказал руководитель группы компаний «Содействие» Алексей Лашко:
«Во-первых, то, что кредит – это дорого. Ставки под залог недвижимости в банках будут от 28 до 35 %. Ставка может быть закамуфлирована в пользование другими услугами, страховками, подписками и т. д. Эти расходы могут входить в полную стоимость кредита в ПСК, а могут не входить. Нужно очень внимательно смотреть, сколько вы платите ежемесячно и сколько вы переплатите итого. Что-то может тарифицироваться раз в год, что-то может быть тарифицировано раз в месяц. Нужно смотреть и считать внимательно. Рекомендую зайти на сайт центрального банка, прямо вбить в поиске «ПСК ЦБ РФ», разобраться с предложенным файлом, какая максимальная ставка разрешена теперь законодательством для профессиональных кредиторов, для банков.
Во-вторых, имеет смысл задать себе вопрос, а точно ли такая сумма нужна? Может быть, нужна сумма меньше, и соответственно переплата будет меньше, и возможность расплатиться будет быстрее. Так как это нагрузка на ежемесячный бюджет. Обычно такие займы берут на предпринимательские нужды. Если вас просит взять заем кто-то из знакомых или родственников, то на это подписываться не нужно. Потому что отвечать потом в итоге вам.
Вообще, это должна быть «тяжелая история», чтобы люди брали заем под залог объекта недвижимости. Рынок кредитования немножко поменялся. Центральный банк охлаждает потребительский спрос и выставляет банкам так называемые макропруденциальные лимиты. Банкам в большинстве случаев крайне невыгодно выдавать кредиты заемщику, если предельная долговая нагрузка, так называемый ПДН, больше 50 % от дохода самого заемщика. Соответственно, банк предложит заем под залог недвижимости.
Если взять пример конкретный, то вот у человека зарплата 80 тысяч рублей, а текущих платежей по уже набранным кредитам он платит 30 тысяч. Так вот, без залога банк ему может выдать только такой кредит, по которому ежемесячный платеж будет 10 тысяч рублей. То есть сумма общей кредитной нагрузки не должна превышать больше чем 50 % от официальной зарплаты. Все остальное банк начнет предлагать под залог транспортного средства либо под залог квартиры.
Надо приготовиться к тому, что будет гораздо больше документов и «бюрократической возни». Нужно будет сделать нотариальное согласие супруги или супруга на залог объекта недвижимости. Если это залог третьего лица, допустим, квартира бабушки или мамина, то тоже нужно очень доказать родственнице, почему она должна такие документы подписать. Я видел много раз, как родственники хотят выручить своих близких и как потом за это горько платят эмоциями, разбитыми сердцами и своей недвижимостью. Еще из наблюдений: заемщики, которые не заработали на эту недвижимость, которая досталась им от кого-то, очень легко подписывают такие договоры и очень легко потом теряют свои объекты.
Помимо банков, есть другие кредиторы, например, частные лица, которые выдают займы под залог недвижимости, еще есть профкредитор – кредитный кооператив. Микрокредитным компаниям выдавать займы под залог недвижимости нельзя, но только физическим лицам. Опять-таки, тут могут начаться манипуляции «Давайте вы зарегистрируетесь как индивидуальный предприниматель, и я (наша микрофинансовая компания) с удовольствием выдам вам заем как предпринимателю». Таким образом обходятся требования законодательства, потому что микрокредитные компании могут выдавать заем под залог недвижимости только предпринимателям и юридическим лицам.
В чем разница между тем, что вы взяли заем как предприниматель, и тем, что вы взяли заем как физическое лицо. На предпринимателя не распространяется ПСК, полная стоимость кредита, она может быть хоть 1000 % годовых. На предпринимателя не распространяется 353-й закон о потребительском займе и 230-й закон, так называемый «антиколлекторский». Соответственно, если вы не платите, вам могут звонить каждую секунду. А в потребительском займе только два звонка в неделю и еще пара СМС. Также будет другая подсудность, арбитражный суд. Судья тоже человек, и когда заемщик физлицо не платит, он приходит в суд со своими малолетними детьми, говорит, что их кормить нечем и т. д. В предпринимательских займах это все не работает. Я бы предостерегал регистрироваться ИП только для того, чтобы взять заем под залог недвижимости.
Какие нюансы есть у кредитных кооперативов? Кредитный кооператив – это не коммерческая организация, которая живет за счет членских взносов своих пайщиков. Соответственно, есть членские взносы, которые входят в полную стоимость кредита, есть членские взносы, которые не входят в полную стоимость кредита. Нужно очень внимательно читать устав и все внутренние документы кредитного кооператива, чтобы понять, какая же реальная нагрузка процентов и членских взносов на заем. Членские взносы могут быть прописаны в уставе, и человек может исправно платить по графику, но не «знать» про членские взносы, которых за срок действия договора тоже набежит немаленькая сумма. Суд, кстати, в таком случае тоже встает на сторону кооператива, на сторону кредитора. И членские взносы тоже обеспечены ипотекой. То есть нельзя расплатиться по договору займа, а членские взносы не платить. Иначе будет наложено взыскание на объект недвижимости.
Я видел несколько раз, как займы под залог недвижимости брали люди, которых развели мошенники. Люди обналичили эти деньги со счета, передали мошенникам, потом через 3 дня «очнулись». Но в итоге кредитор подаст в суд (если вы не будете исполнять обязательства). Торги будут проведены, и квартира будет продана с торгов. И даже если в какой-то момент может показаться, что кредитор от вас отстал, но это не так.
Самый главный совет: если что-то не получается, не получается выполнять график тот, который вы подписали, идите и договоритесь с кредитором. Можно заключить допсоглашение, подписанное со стороны кредитора, где есть его печати, подпись уполномоченного лица о том, что у вас изменен график. О том, что у вас изменен график, будет извещено Бюро кредитных историй. То есть и все остальные кредиторы будут видеть, что вы платите по реструктурированному графику. Это значит, что вы не справляетесь с нагрузкой, которую взяли на себя изначально. Кредитор под вас формировал резервы. Но кредитор идет на это для того, чтобы спокойно вы решили свои временные трудности. Потому что если вы перестанете платить, то кредитор создаст еще больше резервов.
Также я не советую обращаться ко всяким кредитным брокерам. Проще зайти на соответствующие сайты, на сайт Национального бюро кредитных историй, там тоже есть список кредиторов, которые работают. В общем, немножко поизучать самому тех кредиторов, которые выдают займы под залог недвижимости, сравнить их условия, позвонить на горячую линию, уточнить, сделать себе таблицу. Кредитные брокеры возьмут с вас от 3 до 10 %, а то и до 15 %. То есть вы эти деньги точно заплатите за услугу, которая называется поиск кредитора, который вы можете сделать самостоятельно с помощью разного рода агрегаторов.
И в заключение: если есть возможность не брать кредит, лучше не брать. Ставки сейчас высокие. Берегите себя и свои деньги!»
Изображение сгенерировано нейросетью Kandinsky 3.1