Директор департамента денежно-кредитной политики Банка России Андрей Ганган на Пермском инженерно-промышленном форуме (ПИПФ) рассказал, что определяет доступность жилья на самом деле, и прокомментировал ключевую ставку с льготной ипотекой. Основные тезисы его выступления о вызовах 2025 года, рынке недвижимости и новых налогах – в материале «ФедералПресс»:
«Мы с коллегами из девелоперского бизнеса по-разному оцениваем эффекты льготной ипотеки на рынке недвижимости и в динамике цен, потому что с точки зрения антикризисной меры она была хорошим инструментом. В 2020 году помогла отрасли быстро выкарабкаться и поддержать людей. Ошибка была в том, что мы ее продлевали. Надо понимать, что если мы думаем о цели государственной политики на рынке жилья, то она в том, чтобы у нас было доступное жилье, при этом доступность жилья во всем мире определяется не низкой ставкой по ипотеке, а тем, насколько ваши доходы позволяют вам опережать или идти в ногу с динамикой цен на недвижимость.
Если у вас доходы растут ниже, чем цены на жилье, то доступность снижается, даже чтобы накопить на первоначальный взнос. И даже если вам удастся получить льготную ипотеку, есть большой риск того, что эти льготные проценты все равно будут неподъемными в силу того, что цена высокая, а зарплаты растут не так сильно.
Одна из ключевых метрик, которую использует и в России, и в мире, в части доступности жилья, по сути, очень простая: сколько квадратных метров вы себе можете позволить на одну вашу среднемесячную зарплату. До 2020 года на одну свою среднюю зарплату пермяки или россияне могли позволить себе 0,65 кв. метров жилья. Сейчас россиянин себе может позволить и меньше. То есть вся та благая идея, которая была связана с льготной ипотекой, вылилась в то, что доступность стала ниже. Почему? Потому что рост цен полностью съел все те преимущества, которые есть в льготной ипотеке. Цены за три года выросли в два с лишним раза – что в России, что в Перми. Да, кто-то успел взять, но по большому счету глобально мы имеем ситуацию, когда жилье стало менее доступным.
И ладно бы, если это стимулировало предложение: окей, цены выросли. Но зато у нас ввод жилья ежегодно растет по 30−40 %, но даже в 2021−2024 годах он был в среднем 47 млн кв. метров в год, а до 2020 года эта цифра была 42 млн кв. метров в год. При этом цена выросла в два раза. Я сейчас говорю про многоквартирные дома. Потому что перенести это в цены намного легче, чем нарастить то самое производство. Вопрос в том, что будет, если всем раздать дешевые деньги в надежде, что мы поднимем производство. Наверное, какой-то запас роста производства есть, но он ограничен, а рост цен в пределе безграничен.
В этом смысле самая лучшая история для того, чтобы сделать жилье по-настоящему доступным и ставки для всех доступными – низкая и устойчивая инфляция.
Напомню одну интересную цифру. У нас был период с 2017 по 2019 год. В это время в стране в среднем инфляция была 4 %. Вы помните, какая была рыночная ставка в 2018−2019 году без всякой льготной ипотеки, без всяких условий вроде того, что у вас должно быть двое детей и так далее? 12 % максимум. На самом деле рыночная ипотечная ставка была 8−9 %.
Сейчас прогнозы по ключевой ставке на следующий год предполагают ее значение в диапазоне 13−15 %. Это означает, с одной стороны есть пространство для снижения с текущих уровней, но в то же время и то, что Центробанк будет действовать очень осторожно, аккуратно, чтобы не развернуть и без того хрупкий наметившийся тренд на замедление цен.
В 2026 году будет много налоговых инноваций. Наверное, самая болезненная тема в моменте с точки зрения влияния на потребление и на цены, – это история с НДС. Понятно, что в следующем году повышение НДС разово приведет к некоторому ускорению этого процесса. И мы предполагаем, что та история, которая была принята по НДС, может дополнительно повысить цены в декабре. Большая часть, наверное, будет январе и в феврале следующего года, но это разовая история. Она объективно обусловлена тем, что у государства и у общества есть потребность в повышенных расходах, которые можно финансировать двумя способами: либо заимствованиями, и это долгосрочно более проинфляционно; либо мы объективно понимаем, что если есть повышенные расходы, – значит, нам нужно их финансировать налогами. Это тяжело принимать, но с точки зрения баланса, даже на бытовом уровне, это про то, чтобы жить-жить по средствам. Поэтому история с налогами в следующем году может иметь разовый проинфляционный фактор, но на длинную дистанцию это более взвешенное и бюджетное решение, чем если бы мы пытались латать дырки долгами».
Изображение сгенерировано нейросетью Kandinsky 3.1