С 1 июля в России вводятся новые правила долевого строительства. Отныне покупатели квартир в строящемся доме не будут платить девелоперу напрямую. Их средства поступят в банк на эскроу-счета и окажутся у застройщика только после ввода жилья в эксплуатацию. До этого момента компания ведет строительство за счет собственных средств или проектного финансирования под контролем банка-кредитора. Председатель комиссии по строительству и ЖКХ общественной палаты Самары Алексей Чигенев уверен, что будущая реформа не решит большинства задач, которые ставят перед ней авторы, и помимо старых проблем создаст ряд новых. Подробности – в интервью «ФедералПресс».
Алексей Иванович, новые поправки к федеральному закону № 214 уже называют самой значимой реформой в строительной сфере за последние десять лет. Согласны ли Вы с этим утверждением?
– Не самой значимой, но одной из таковых, и именно в сфере долевого строительства.
Сможет ли это нововведение со временем полностью исключить возможность появления обманутых дольщиков, как заявляют авторы закона?
– Думаю, сам термин «обманутые дольщики» с принятием этого закона исчезнет из правового поля, поскольку теперь процесс вывода средств дольщиков путем финансовых махинаций застройщика будет трудновыполним. То есть в части появления новых обманутых дольщиков эти поправки, пожалуй, можно назвать решением проблемы.
Станет ли теперь долевое строительство более привлекательным для населения?
– Термин «долевое строительство» в его классическом понимании также исчезает с принятием закона. С юридической точки зрения это понятие остается. А фактически то, что ранее мы имели на практике, уйдет.
Что касается привлекательности, то она, скорее, упадет по одной простой причине: цена вопроса для потенциального инвестора в лице покупателя значительно возрастет по сравнению с ценами на жилье в строящемся доме, которые устанавливались до принятия этого документа.
Почему цены на первичное жилье возрастут?
– По новым правилам застройщики, изначально лишенные средств дольщиков, вынуждены возводить дома за счет своих средств и денег, полученных в банке в рамках проектного финансирования. Кредитование организаций под капстроительство неизбежно отразится на цене жилых помещений.
Насколько будет ощутимо это подорожание?
– Предсказать цифры довольно сложно. Сегодня мы видим, как с самых высоких трибун заявляют, что цены на бензин не увеличатся, а они тем временем продолжают расти, порой ненамного, а порой существенно. В строительной сфере мы тоже не застрахованы в стабильности поднятия процентных ставок Центробанком. Соответственно можно ожидать и повышения процентных ставок для других банков, которые занимаются кредитованием застройщиков в рамках нового закона. Пока неизвестно, как эта процентная ставка повлияет на кредиты, которые возьмут будущие потенциальные покупатели для покупки квартир, что тоже повлечет повышение цены. Могу сказать точно: цена на квартиру в новостройке возрастет, и довольно значительно. А с учетом неизбежного увеличения спроса на вторичку подорожает и этот вид жилья.
Как, на ваш взгляд, можно решить проблему подорожания?
– Есть два пути. Первый – рыночно-экономический: повышение экономической стабильности в стране. Этот механизм работал до 2008 года, когда потенциальных покупателей прогнозировали за счет высоких темпов роста экономики. Сейчас этот механизм трудно прогнозируем и почти нереализуем.
Второй инструмент – государственное субсидирование. Но и этот путь затруднителен, поскольку в стране масса иных задач, которые требуют господдержки, – социальная инфраструктура, защита интересов материнства, детства, инвалидов и прочее. Так что о решении проблемы подорожания жилья пока говорить не приходится.
Вызовет ли свои сложности схема строительства за счет собственных средств девелопера и проектного финансирования?
– Конечно. Давайте реально посмотрим на ситуацию со взаимоотношениями банков и бизнеса. Банки готовы вкладывать средства в бизнес, гарантом которого выступает государство. Когда государственной гарантии нет, банки будут неохотно и долго изучать потенциального кредитора-застройщика. Кредитные учреждения очень консервативны и жестки в выборе таких организаций. Либерального отношения от них в этой сфере ждать не стоит. Такая ситуация особенно повлияет на новых застройщиков.
Станет ли это шагом к переустройству строительного рынка в пользу крупных игроков?
– Я считаю, этот шаг уже сделан. Компании среднего и мелкого звена, которые не могут приступить к строительству без привлечения денег дольщиков, в условиях недоверия к ним банков исчезнут и впредь не появятся. В результате мы получим картину аналогичную той, что наблюдаем в коммунальной сфере, где во главе компаний, предоставляющих услуги в сфере ЖКХ, становится одна глобальная структура с некими организациями-отростками. Это фактически устранит конкуренцию и не позволит привлечь в сферу жилищного строительства даже потенциально хороших бизнесменов. Не имея возможности реализовать свои проекты на этом рынке, туда никто не пойдет.
Предполагается, что выдающие кредиты под капстроительство банки будут контролировать ход работ. Но есть ли у банков на то специализированные отделы и компетентные кадры?
– Это еще одна причина, по которой банки уже сегодня неохотно выдают кредиты застройщикам. С такой задачей, как квалифицированный строительный контроль, они наверняка не справятся. Для этого в кредитной организации необходимо создать специальное подразделение, которое обеспечило бы профессиональный подход к сохранению средств банка, выдаваемых в виде кредита на строительство объекта. Создание такого подразделения влечет новые расходы. Банк, который не захочет лишних трат, станет работать с тем что есть. Я до сих пор не наблюдаю тенденции к созданию в кредитных организациях подобных структур. На рынке вакансий есть профессионалы стройконтроля – готовые специалисты для банков. Но эти люди сидят без работы.
Далеко не все застройщики с 1 июля переходят на новую систему. Продолжат работу на прежних условиях те девелоперы, чьи объекты к этому моменту построены на 30 %, а квартирный фонд в них распродан на 10 %. Значит ли это, что окончательного удовлетворения прав нынешних обманутых дольщиков можно ждать еще десятилетиями?
– Такие полумеры в самом деле ничего не дадут. Когда вместе с введением новых правил власти тут же допускают отсрочки и оговорки – это уже не реформа. Многие организации сделают все, чтобы подогнать созданную ими неблагоприятную ситуацию со строительством под разрешенные послабления. Государство ставит условие девелоперу: старая схема действует, есликвартирный фонд в возводящемся доме распродан минимум на 10 %.Тогда девелопер сам выкупает 10 % квартир, и дело в шляпе. После чего обращается к государству: «Извините, но я буду строить, как строил прежде».
Как не допустить подобной манипуляции со стороны застройщиков?
– Никаких оговорок о процентах готовности и заселенности объекта быть не должно. Пусть все, что начали строить до 1 июля, строят по старой схеме. Но и оценивать в этом случае ход работ нужно по старой схеме. То есть функция контроля должна оставаться за органами власти, которые ранее допустили строительство объекта и обязаны оценивать его эффективность. Иначе реформа превратится в средство ухода от решения проблем.
Фото: «ФедералПресс» / Евгений Поторочин, «ФедералПресс» / Елена Майорова, kprf.ru