С 1 июля 2024 года в сфере недвижимости завершается массовая госпрограмма под 8 % годовых, стоит вопрос о семейной ипотеке под 6 %. О том, стоит ли сейчас вкладываться в покупку жилья, можно ли заработать на недвижимости и какие перспективы у ипотечных программ в РФ, «ФедералПресс» поговорил с экспертом рынка недвижимости, автором Telegram-канала «Экономизм» Алексеем Кричевским.
Алексей Никитич, за последние четыре года цены на недвижимость в России выросли примерно на 80 %. Появилось множество ипотечных инвесторов, которые по низкой ставке набрали себе квартир, а спустя время продали с бешеной прибылью. Но как обстоят дела с новостройками в 2024 году? Можно ли сейчас так же быстро разбогатеть на недвижке?
— Те возможности, которые были в 2020–2021 годах, остались там. Сейчас получить такую же прибыль нереально. Разве что это будет максимально грамотный выбор объекта под инвестиции, и в моменте найдется инвестор, который захочет скупить этаж, где мы купили объект, и он предложит цену с премией к рынку. Но о том, что можно скупать вообще все подряд и это будет умножаться в цене, можно забыть на очень долгий срок. Да, в этом году цены еще порастут, но только за счет раскрутки застройщиками темы о том, что льготы кончаются и с такими платежами, как сейчас, купить жилье будет уже нереально.
Что будет с ценами на новостройки? Будут ли они и дальше также расти или упадут? Какова судьба семейной ипотеки?
— Семейную ипотеку точно продлят, и на какой срок – неизвестно. Теоретически она может остаться и лет на пять. Но вполне вероятно, что по ней несколько срежут лимиты, и она будет комбинироваться с рыночной. Плюс ее можно будет использовать один раз на одного ребенка, если можно так выразиться. То есть с первым ребенком станет возможным взять в кредит двухкомнатное жилье, а со вторым – 3-4-комнатное.
Если все-таки возвращаться к ценам, то обвала, скорее всего, не произойдет. С большой вероятностью будут стагнация и некоторое снижение, но не по итогам этого года – пока что у девелоперов есть рычаги давления на покупателей. Другое дело, что цена объявления и цена покупки – это разные цены даже в новостройках, поэтому по итогам года можно прогнозировать рост на уровне инфляции, не более.
Какие вообще схемы заработка актуальны в этом году? Старая схема «купи новостройку, подожди годик и продай за х10» уже не работает? А как насчет покупки жилья для сдачи в аренду?
— Покупка для сдачи в аренду – это не инвестиция. Это очень кислая попытка сохранить сбережения, хотя чистая доходность от такого «бизнеса» вертится около нуля. Актуальными будут две истории – покупка убитого жилья под ремонт, возможно, срочная покупка, отделка, и последующая перепродажа и покупка новостройки там, где цены действительно пойдут вверх из-за инфраструктурных проектов, но на горизонте нескольких лет. Но для этого нужно подходить к вопросу покупки очень ответственно, с привлечением реально компетентных брокеров.
Что посоветуете тем, кто планирует покупать жилье для себя? Купить или арендовать? Взять в ипотеку?
— Если речь о вторичке, то лучше ждать и копить деньги – вклады для этого сейчас подходят как нельзя лучше, но их можно заменить на облигации. Аренда сейчас втрое дешевле ежемесячного платежа. К концу года снизится ставка и цены из-за отсутствия покупателей несколько просядут. Тогда можно будет найти интересное предложение. Что касается новостроек – можно спокойно покупать. Однако сейчас интереснее не довносить платежи, а копить деньги в разных инструментах, чтобы потом закрыть выгоднее, внеся чуть больше денег. Но де-факто нужно запомнить две вещи. Первое: если это покупка для себя и улучшать условия нужно срочно, нет смысла думать, нужно просто делать. Потом, через год-два, можно будет выгодно рефинансироваться. Второе: нужно помнить, что покупка для себя не может быть инвестиционной, то есть не стоит рассчитывать на то, что квартира при последующей продаже отобьет вложения и принесет прибыль.
Что будет с ипотечными программами в 2024 году? И как все это скажется на рынке? Ваши прогнозы?
— Семейная ипотека 100 % будет жить дальше, равно как и различные региональные программы – ипотека для Новороссии, дальневосточная, арктическая. Субсидирование новостроек прекратится в обозначенные сроки, здесь тоже вопрос почти решен. Разве что его могут оставить для городов и регионов, где строительства или нет, или его минимум. IT-ипотека, скорее всего, тоже будет закрыта – она не дает того выхлопа, на который рассчитывали наверху. Но к Минстрою и правительству есть вопрос. В прошлом сентябре была анонсирована льготная ипотека для учителей и работников образовательной отрасли, ее должны были представить к ноябрю. А воз и ныне там.
Фото: ФедералПресс / Наталья Ельцова