Судя по спросу на квадратные метры, Сургут, Нижневартовск и Когалым сегодня являются самыми привлекательными в Югре для покупки жилья. Даже рост цен на недвижимость, который в самом большом городе округа составил 27 %, не снизил покупательскую активность. О текущем состоянии рынка недвижимости и прогнозах на 2024 год «ФедералПресс» рассказал ведущий аналитик федеральной компании «Этажи» Александр Иванов.
Пульс цен
Александр, как сегодня себя чувствует рынок недвижимости в Югре?
— Как и в целом по России, в ХМАО сейчас отмечается смещение покупательского спроса со вторичного рынка на первичный и загородный, где сохраняются льготные ипотечные ставки. Интерес к покупке вторичной недвижимости в округе относительно аналогичного периода прошлого года сейчас ниже на 32 %, при этом интерес к покупке новостроек выше на 75 %, загородной недвижимости – на 11 %.
Если же оценивать спрос по сделкам, то самый большой рост в сегменте загородной недвижимости – 55 % относительно аналогичного периода прошлого года, на первичном рынке, несмотря на большой интерес к покупке, количество сделок в этом году меньше почти на четверть. Причина в том, что покупатели стали смотреть большее количество объектов, а это увеличило цикл совершения сделок.
Средняя цена квадратного метра как на вторичном, так и на первичном рынке в большинстве городов ХМАО продолжает расти. Исключение составляет лишь Когалым, где за месяц средняя стоимость квадратного метра вторичного жилья снизилась почти на 4 %, и Сургут с коррекцией средней цены квадратного метра в новостройках на уровне 2 %.
Самая яркая динамика сейчас на рынке загородной недвижимости, относительно прошлого месяца спрос вырос на 27 %, на первичном рынке за аналогичный период рост составил 17,5 %, на вторичном – 0,5 %. Основные причины столь резкого роста спроса на загородную недвижимость – сезонный фактор плюс более льготные ипотечные программы, как на покупку готовых домов, так и на их строительство. При этом в большинстве случаев цена квадратного метра в собственных домах ниже, чем в городских квартирах.
Почем сегодня квадратный метр в Югре и как меняется средняя цена?
— Самая доступная средняя цена квадратного метра сейчас в Югорске, на вторичном рынке она составляет 76 330 рублей, за год она выросла на 22 %, на втором месте Мегион – 78 000 рублей, на третьем Нижневартовск – 86 300 рублей. Самая доступная средняя цена квадратного метра в новостройках в Нефтеюганске – 115 900 рублей, а дороже всего в Сургуте – 138 000 рублей.
За год средняя цена квадратного метра в городах ХМАО выросла в диапазоне от 11,4 % на первичном рынке в Пыть-Яхе и до 27 % в Сургуте. Сказывается как реальный рост стоимости квадратного метра, так и выбытие наиболее доступных по цене квартир, что также отражается на росте средней цены квадратного метра.
Спрос на жилье
Как бы вы прокомментировали интерес жителей ХМАО к приобретению квартир, находящихся на этапе строительства? Насколько рискованно сегодня приобретать подобное жилье?
— Никаких проблем с приобретением жилья на этапе строительства сейчас нет. Все новостройки, строящиеся с использованием эскроу-счетов, безопасны, поскольку застройщик получает деньги от продажи квартир только после сдачи дома в эксплуатацию.
В каких городах Югры наблюдается повышенный спрос на квадратные метры и где он, так сказать, проседает? Чем вы это можете объяснить?
— Если сравнивать относительно аналогичного периода прошлого года, то самый высокий спрос сейчас отмечается на новостройки в Сургуте, Нижневартовске и Когалыме, на загородную недвижимость в Когалыме, Пыть-Яхе и Ханты-Мансийске. При этом на фоне снижения доступности ипотеки для покупки готового жилья практически во всех городах округа отмечается снижение спроса на вторичном рынке квартир.
Если рассмотреть наиболее популярные у населения варианты приобретения жилья, какой из них лидирует? В Москве все более востребованными становятся квартиры-студии площадью 12–16 «квадратов». А что в Югре?
— Если говорить про вторичный рынок, то доля спроса на однокомнатные квартиры по сравнению с февралем прошлого года выросла с 45 % до 48 %, на двухкомнатные квартиры снизилась с 36,6 % до 35,6 %, на трехкомнатные с 13,2 % до 12,8 %, остальной спрос пришелся на многокомнатные квартиры.
На первичном рынке обратная ситуация: доля спроса на однокомнатные квартиры снизилась с 57 % до 55 %, на двухкомнатные с 32 % до 27 %, а вот на трехкомнатные, напротив, выросла с 11 % до 18 %.
Сказывается то, что сейчас на рынке преобладают покупатели, которые улучшают жилищные условия, а не те, кто покупает стартовое жилье, поскольку после роста минимального первоначального взноса по льготным ипотечным программам сделать это стало чуть сложнее.
А если взять такую категорию, как таунхаусы и коттеджи? Есть ли интерес и как он меняется в последнее время, по вашим наблюдениям?
— Сейчас загородная недвижимость в тренде, сказывается то, что на нее распространяется действие льготных ипотечных программ, как на рынке новостроек, при этом цена квадратного метра в домах, как правило, значительно ниже, чем в городских квартирах. Тренд роста интереса к загородной недвижимости в первом полугодии будет только набирать обороты, не исключено, что спрос в этом сегменте будет значительно превышать показатели прошлого года.
Тренды рынка
По некоторым данным, россияне все чаще стали отказываться от ипотеки, приобретая квадратные метры за наличные. А как с этим обстоят дела в Югре?
— Тренд на рост доли сделок без заемных средств или с их минимальным участием сейчас вполне объясним ситуацией на ипотечном рынке, особенно в сегменте готового жилья. Правила выдачи ипотеки за первые полгода претерпели существенные изменения, в том числе выросли требования к заемщикам и размеру минимального первоначального взноса. При этом потребительские кредиты, которые раньше позволяли не копить на первоначальный взнос, стали крайне недоступными, поэтому часть тех покупателей, которые планировали покупку квартиры с минимальным первоначальным взносом, сейчас вынуждены копить недостающую сумму.
На рынке же преобладают те, кто улучшает жилищные условия. Как правило, у таких покупателей есть большая или и вовсе вся сумма для покупки квартиры после продажи старой. Если в феврале прошлого года доля сделок по покупке вторичного жилья с ипотекой была на уровне 75 %, то сейчас она снизилась до 63 %, на первичном рынке практически осталась на прежнем уровне – 93 %.
А что бы вы, как эксперт, порекомендовали нашим читателям: накопить и сразу купить или все-таки взять ипотечный кредит?
— В первую очередь, оценить собственный уровень долговой нагрузки, платежеспособности, оценить реальную потребность в жилье здесь и сейчас и цены на подходящие варианты. После чего есть смысл рассчитать все возможные варианты кредитования и рассрочек, учесть размер ежемесячных платежей и переплату по кредиту и затем уже принимать окончательное решение.
Но, как показывает опыт, накопить на квартиру для большинства россиян весьма проблематично, поскольку цена недвижимости растет, а человек при этом еще и несет затраты на аренду временного жилья.
Главное здесь – выбирать недвижимость по потребностям и финансовым возможностям. И постепенно улучшать жилищные условия, чтобы не допускать вариантов превышения долговой нагрузки на семейный бюджет.
Как санкционная политика повлияла на рынок недвижимости и какие изменения на рынке вызвала?
— Санкции ускорили темпы роста средней цены квадратного метра, поскольку к себестоимости строительства добавились дополнительные логистические затраты.
Как меняется спрос на рынке недвижимости с внедрением тех или иных ипотечных программ с государственной поддержкой? Какая из действующих программ на сегодняшний день наиболее популярна у жителей Югры?
— Югра – не исключение, сейчас в целом по России среди льготных программ самая популярная – семейная ипотека. В сегменте загородной недвижимости, помимо семейной, высока популярность ипотеки с господдержкой, поскольку она позволяет получить кредит по льготной ставке на строительство дома собственными силами, и сельская ипотека из-за ее очень низкой ставки – 3 %.
Какие прогнозы на 2024 год вы бы дали?
— В 2024 году мы ожидаем повышенный спрос в сегменте индивидуального жилищного строительства. Причем это касается как земельных участков, так и домов, поскольку в этом сегменте действуют льготные ипотечные программы, а цена квадратного метра, как правило, значительно ниже, чем в городских квартирах.
Цены на вторичном рынке в первом полугодии зафиксируются на нынешних значениях из-за постепенного снижения спроса, но возможно появление вариантов с хорошим дисконтом, где собственники будут заинтересованы в срочной продаже.
На первичном рынке динамика роста цен замедлится, но пока снижения самих цен мы не ожидаем. Скорее всего, спрос застройщики будут стимулировать индивидуальными предложениями.
Фото: ФедералПресс / Евгений Поторочин
Эксклюзивы «ФедералПресс»