На рынке недвижимости Екатеринбурга покупательская активность вернулась к уровню 2021 года. Граждане потенциально готовы покупать жилье как в новостройках, так и в уже обжитых домах. Это происходит на фоне роста курса доллара и обесценивания российского рубля, которое фиксируется с августа 2023 года. Недвижимость по-прежнему воспринимается гражданами и экспертами как один из самых надежных способов сохранения капиталов.
Какая недвижимость сейчас продается в Екатеринбурге
«Сейчас на рынке торгуется 51 тысяча квартир. Большинство из них – в новостройках. На рынок «вторички» приходится 8–9 тысяч квартир», – рассказала о ситуации президент Уральской палаты недвижимости Валерия Козлова.
Как отмечают эксперты, наибольшее число предложений о продаже дает Академический район города, в котором в настоящее время работают сразу несколько крупных застройщиков. Благодаря этому, в микрорайоне удается держать практически самый низкий уровень цен по Екатеринбургу – и это при том, что в последние годы здесь сдаются высокотехнологичные здания, которые позволяют жильцам существенно экономить на услугах ЖКХ.
«Цены на квартиры в Академическом действительно ниже, чем в целом по Екатеринбургу. Приобрести их можно по целому ряду ипотечных программ, в том числе с участием государства. Однако нужно иметь в виду и минусы района – в часы пик добраться в него, как и выехать, бывает проблематично», – рассказывает риелтор Александр Новиков.
По данным Уральской палаты недвижимости, в регионе совершается примерно равное количество сделок по квартирам, расположенным в новостройках и в уже обжитых домах вторичного рынка.
«Рынок вторичного жилья, выставленного на продажу в Екатеринбурге, изменился. Сейчас основные сделки проходят по квартирам, которые были сданы в последние 10–15 лет, фактически это тоже новостройки, хорошее, комфортабельное жилье», – обрисовала ситуацию президент Уральской палаты недвижимости Валерия Козлова.
Эксперты отмечают, что квартиры с «бабушкиным ремонтом» также продаются и активно покупаются, ведь расположены они обычно в добротных домах в центре города.
«Зачастую единственным минусом новостроек становится их расположение, отдаленность, сложности с транспортной доступностью», – сходятся во мнении эксперты.
В настоящее время наибольшим спросом пользуются квартиры в центре Екатеринбурга, а также на ВИЗе, во Втузгородке и Пионерском.
«Кажется, что на рынке «вторички» представлено огромное количество вариантов, но достойных среди них не так много. Однако можно сказать, что любая квартира, выставленная на продажу в Екатеринбурге, точно будет реализована через 1–2 месяца», – говорит Валерия Козлова.
У покупателей востребованы все виды недвижимости – жилая недвижимость на первичном и вторичном рынке, а также коммерческие объекты.
Кто покупает квартиры
В основном квартиры в Екатеринбурге покупаются гражданами в ипотеку, с использованием государственных программ поддержки.
«Спрос на первичном рынке в основном формируют ипотечные программы с государственной поддержкой – это льготная ипотека, семейная ипотека, жилье для IT-специалистов», – рассказал начальник экономического управления Уральского ГУ Банка России Алексей Кориков.
Эксперты отмечают, что стимул продажам на рынке первичной недвижимости дала государственная программа «Семейная ипотека», в которой могут принять участие даже семьи с одним ребенком, рожденным после 1 января 2018 года. Им доступно льготное кредитование. Разницу между льготной и рыночной ставкой банкам компенсирует государство.
«В Свердловской области за первые полгода заемщикам выдано более 31 тысячи кредитов на 97 млрд рублей. Рост составил 71 %. Средний размер ипотечного кредита составляет 3 млн рублей сроком на 24 года», – сообщил Алексей Кориков.
По сравнению с минувшим годом, темпы выдачи ипотечных кредитов в регионе увеличились на 24 %. Эксперты прогнозируют, что во втором полугодии и в целом за год составят около 20 %.
«Объем ипотечного кредитования будет оставаться на достаточно высоком уровне, поскольку спрос на жилье будет расти», – подчеркнул Алексей Кориков.
Эксперты отмечают, что за последние несколько лет существенно возросло число «закредитованных» граждан, это увеличивает банковские риски и ведет к удорожанию ипотечных средств.
«Растет число закредитованных заемщиков. В настоящее время около 40 % заемщиков имеют показатель долговой нагрузки около 80 %. То есть 80 % заработанных средств человек ежемесячно отдает по долгам», – отмечает Алексей Кориков.
В банковской сфере усиливаются тенденции по плотной работе с заемщиками. Скорее всего, с октября 2023 года первоначальный взнос на строящееся жилье при использовании ипотеки возрастет до 30 %. Так банки будут отсеивать «рискованных» заемщиков.
Жилье в Екатеринбурге с помощью ипотечных программ в основном покупают не мигранты, а семьи, которые улучшают свои условия с помощью государственных программ.
«Получить одобрение ипотеки с маленьким первоначальным взносом сейчас сложнее. Банки сейчас не стремятся привлечь как можно больше заемщиков. Это связано с высокой закредитованностью населения и высокими рисками», – проанализировал ситуацию Алексей Кориков.
Неквалифицированные инвесторы
За последние полтора года рынок недвижимости Екатеринбурга столкнулся с таким понятием, как «неквалифицированные инвесторы». Это люди, которые рассматривают недвижимость как способ сохранения и получения капитала, однако они не могут проанализировать основные тенденции рынка недвижимости, а также основные характеристики объекта, в котором собираются приобрести квартиру.
«В 2021–2022 годах на рынке появилось большое количество «неквалифицированных инвесторов». Это те люди, которые раньше пользовались другими инструментами для инвестирования, сейчас с учетом господдержки, льготной ипотеки они вкладываются в недвижимость как в нечто более «материально обозначенное», конкретный результат денежных вложений», – отметила Валерия Козлова.
К числу «неквалифицированных инвесторов» рынка недвижимости добавились люди, которые получили крупные денежные суммы за участие в СВО, а также их семьи. Однако, как подчеркивают эксперты, число таких инвесторов нельзя назвать критическим, и они не оказывают на рынок недвижимости региона серьезного влияния.
«Застройщики в настоящее время не дают большой разницы между ценой на стадии в котловане и ценой на стадии завершения застройки. Сейчас для застройщиков главное – не быстро продать весь объем квартир, а выполнять имеющийся план перед банком. Это дает возможность повышать цены постепенно и продавать поэтапно все свои лоты», – сказала Валерия Козлова.
Стоимость квадратных метров
Строительство в Екатеринбурге ведется очень активно, вместе с тем пока о «затоваренности» рынка квартирами в новостройках говорить не приходится. Собственники «выпускают» их на рынок очень плавно, поскольку их стоимость постоянно растет. Эксперты отмечают, что рост цен на недвижимость в Екатеринбурге начался позже, чем в других крупных российских городах.
«Цены на квартиры в Екатеринбурге за два года выросли на 37 %. Граждане вкладываются в покупку квартир, как в один из способов сохранения капитала. Если на первичном рынке цены за это время цены поднялись на 1–2 %, то «вторичка» показала рост в 28 %», – рассказала президент Уральской палаты недвижимости Валерия Козлова.
Цены на квадратные метры во многом зависят от курса доллара. В настоящее время он нестабилен и буквально за неделю национальная валюта обесценилась почти на 10 пунктов, что подхлестнуло интерес к рынку недвижимости, а также спрос на ипотечное кредитование.
«В настоящее время цена квадратного метра в Екатеринбурге достигала 125 тысяч рублей, на «вторичке» – 108 тысяч», – пояснила Валерия Козлова.
Эксперты подчеркивают, что в ближайшее время роста спроса на недвижимость в Свердловской области не ожидается, стоимость будет расти, но происходить это будет постепенно.
Ранее сообщалось, почему в Екатеринбурге цены на жилье за два года выросли на треть.
Фото: ФедералПресс / Елена Ельцова, Елена Майорова, Евгений Поторочин