Последние три недели курс рубля к доллару находится в шатком равновесии, но разговоры о возможном обесценивании национальной валюты не утихают. Гарантии, что рубль не начнет резко падать вновь, и впрямь никто не дает.
Последние три недели курс рубля к доллару находится в шатком равновесии, но разговоры о возможном обесценивании национальной валюты не утихают. Гарантии, что рубль не начнет резко падать вновь, и впрямь никто не дает. Новый мировой кризис выглядит все реальнее. Как сохранить накопленное? Хранить наличные баксы в коробке из-под обуви? Опыт предыдущего кризиса показывает, что альтернатива есть. В качестве объекта вложений тогда прекрасно зарекомендовала себя жилая недвижимость, особенно в верхнем ценовом сегменте. «УралПолит.Ru» выяснил, какие именно новостройки способны сохранить деньги и сейчас, и в момент кризиса, если такой все же случится.
Если предположить что цена нефти опустится до 60 долларов за баррель (такая вероятность, по мнению экспертов, существует), то доллар будет стоить от 35 до 38 рублей. Проценты по рублевым банковским вкладам никак не могут компенсировать потери на курсовой разнице. Конечно, в разгар кризиса 2009 года цены на квартиры несколько упали по сравнению с докризисными. Но сохранившийся и после кризиса дефицит жилья физически не позволял цене опускаться действительно низко. Рынок очень быстро пришел в себя, падение цен остановилось, а с конца 2009 – начала 2010 начал демонстрировать рост как спроса, так и цены. И прежде всего эта тенденция наметилась именно в сегменте «элитной» недвижимости.
Лучшие элитные квартиры Москвы практически сразу же достигли докризисного уровня.
Что считать элитной?
Слово «элитной» поставлено в кавычки не случайно. Если ориентироваться на западные классификации недвижимости, то элитного жилья в Екатеринбурге просто нет. Даже «ТихвинЪ», по мировым стандартам, не дотягивает до такого названия из-за близости оживленной автомобильной дороги и трамвайных путей. Когда же речь идет об элитной по местным меркам недвижимости, эксперты начинают ломать копья над выработкой критериона, по которому делить жилье на элитное и не очень. Существует несколько классификаций, но ни одна из них не признается не то что всеми, но даже простым большинством участников рынка.
Консалтинговая компания Penny Lane Realty, проанализировав рынок элитного жилья в десяти странах мира, пришла к выводу, что этот сегмент везде отличают, как минимум, пять характерных признаков: местоположение, экология, инфраструктура, низкая преступность и хорошая репутация девелопера. Уровень преступности во всем Екатеринбурге одинаков, об экологии в центре (а именно здесь располагаются практически все объекты премиум-класса) говорить и вовсе не приходится. Остаются три универсальных признака.
Еще одним своеобразным индикатором элитности, хоть это и не отражено ни в одной «официальной» классификации недвижимости, является наличие у жилого комплекса, помимо адреса, уникального названия. Конечно, это вопрос позиционирования, но именно такие объекты обычно выгодно отличаются по большинству параметров от безымянных конкурентов.
Наконец, цена. Средняя стоимость элитного квадратного метра в Екатеринбурге составляет 100–150 тыс. рублей.
Таких «элитных» (вариант: премиум-, бизнес-) объектов в Екатеринбурге насчитывается не более двух десятков. Помимо первопроходца «Тихвина», это жилые комплексы «Адмиральский», «Аквамарин», «Антарес», «Де'Геннин», «Малаховский», «Палладиум», «Панорама», «Родина», «Февральская революция» и несколько других.
Товар, который больше не производится
Являются ли на сегодня вложения в элитный сегмент екатеринбургского рынка недвижимости надежным способом сохранения средств? Эксперты рынка полагают, что да. Так директор ООО «Центр недвижимости «Метрополия» Сергей Бузунов утверждает: сегмент дорогой жилой недвижимости отличается на рынке большей стабильностью, чем прочие, с точки зрения как цен, так и спроса. «Да, – соглашается он, – если падение цен на нефть составит в ближайшее время более 20 %, то и метры в элитных квартирах начнут дешеветь. Но удешевление это вряд ли будет значительным, а при выправлении экономической ситуации цены быстро откорректируются до докризисных значений и вновь поползут вверх».
Павел Боровиков, директор по маркетингу ЦН «Северная казна», в целом согласен с коллегой и подмечает: цены в премиальных объектах жилой недвижимости сейчас всего лишь на 10–15 % выше, чем в обычных жилых комплексах класса «комфорт». Если в обычных новостройках метр стоит 70–80 тысяч рублей, то в бизнес-сегменте – 90–100 тысяч. А вот качество жизни в объектах из разных сегментов отличается явно сильнее, чем на 10–15 %. «Есть и еще один немаловажный факт, – продолжает он. – Новых премиальных объектов жилой недвижимости в Екатеринбурге сейчас почти не строится. То есть уже построенные и находящиеся на последних стадиях строительства дома оказываются в положении уникального товара. В ближайшем будущем предложение в сегменте расти не будет, а спрос останется. Это еще один довод в пользу того, чтобы сейчас вложиться в дорогую жилую недвижимость».
«Застройщики в последние годы и впрямь переориентировались на более массовые сегменты жилья», – подтверждает аналитик РИЦ УПН Гурам Тухашвили.
Итак, если вложение в элитный жилой комплекс именно сейчас и впрямь выглядит выгодно, какой именно объект выбрать? У этих комплексов много общих черт, которые, собственно, и позволяют позиционировать их как элитные. В первую очередь, это свободные планировки, высота потолков от 3 метров, индивидуальный архитектурный проект, подземная парковка (из расчета одна и более машин на квартиру), автономная инженерная инфраструктура, круглосуточная охрана, зоны отдыха и игровые площадки во дворе и т.п. Этим могут похвастать все объекты премиум-сегмента.
А вот недостатки у каждого объекта свои. Эксперты рынка подмечают, например, что у ЖК «Родина» нет собственной котельной, зато есть слишком близко расположенные обычные дома, что снижает планку «элитности». К минусам «Адмиральского» специалисты относят близость комплекса к ВИЗу и неудобную транспортную инфраструктуру: в часы пик обе улицы, по которым можно проехать к комплексу, – достаточно узкие Папанина и Хомякова – забиты автомобилями. «Де'Геннину» считаться по-настоящему элитным мешает устаревшая детская площадка, а главное, – просматриваемый двор, что с точки зрения любящей уединенность элиты недопустимо. «Аквамарин» ругают за излишний аскетизм холлов. В целом, в каждом проекте можно найти недочеты и недоработки.
Есть и положительные отличия – те изюминки, которыми девелоперы пытаются привлечь своего разборчивого покупателя – собственников крупного и среднего бизнеса, политиков и топ-менеджеров. Так, застройщики комплекса «Февральская революция» при любом удобном случае гордятся статусом «первого жилого небоскреба за пределами Москвы». Комплексы «Аквамарин» и «Антарес» заслуженно напоминают о лучших в Екатеринбурге видах из окон квартир на верхних этажах.
Последний из упомянутых жилых комплексов, к слову, является одним из наиболее интересных в Екатеринбурге. От большинства конкурентов «Антарес» отличается полным панорамным остеклением квартир, что вкупе с прекрасным месторасположением дает неповторимый вид из окна. Очень хорошо в этом комплексе и с инфраструктурой: помимо стандартного продуктового магазина и фитнес-центра здесь также находятся детский сад, школа развития и несколько клубов активного отдыха. Наконец, месторасположение – хвойным парком под окнами в Екатеринбурге не может похвастать ни один другой жилой комплекс такого уровня.
Юрий Немытых