Заявление, которое не так давно появилось в прессе Свердловской области, о том, что управляющая компания «Стражи Урала» меняет концепции Южной башни, повергло в шок сотрудников компании ООО «Стражи Урала», которая является собственником данного объекта. Как сегодня, 24 октября, в разговоре с корреспондентом «УралПолит.Ru» заявила финансовый директор ООО «Стражи Урала» Елена Неуймина, после того, как вышла статья, заголовок которой был очень провокационным, сотрудники компании в течение недели не находили себе места. «Наши контрагенты звонили, уточняли, как такое могло произойти. И ведь все подумали, что речь идет не о Южной башни, а о Северной. Сейчас в стране кризис и неточные формулировки никому не нужны. Стоит добавить, что на сегодняшний день у «Стражей Урал» пока нет управляющей компании, тендер мы еще только собираемся проводить», - заявила корреспонденту «УралПолит.Ru» Елена Неуймина.
Заявление, которое не так давно появилось в прессе Свердловской области, о том, что управляющая компания «Стражи Урала» меняет концепции Южной башни, повергло в шок сотрудников компании ООО «Стражи Урала», которая является собственником данного объекта. Как сегодня, 24 октября, в разговоре с корреспондентом «УралПолит.Ru» заявила финансовый директор ООО «Стражи Урала» Елена Неуймина, после того, как вышла статья, заголовок которой был очень провокационным, сотрудники компании в течение недели не находили себе места. «Наши контрагенты звонили, уточняли, как такое могло произойти. И ведь все подумали, что речь идет не о Южной башни, а о Северной. Сейчас в стране кризис и неточные формулировки никому не нужны. Стоит добавить, что на сегодняшний день у «Стражей Урал» пока нет управляющей компании, тендер мы еще только собираемся проводить», - заявила корреспонденту «УралПолит.Ru» Елена Неуймина.
Собственниками «Стражей Урала» на сегодняшний день не принято никакого решения по поводу окончательного реконцепта. «Сейчас у нас ведутся только исследования, консультанты проделывают работу по поводу изучения рынка с прогнозом на момент выхода Южной башни. Я об этом уже говорила многим журналистам», – рассказала «УралПолит.Ru» Елена Неуймина.
Как заявила в эксклюзивной беседе корреспонденту «УралПолит.Ru» представитель Cushman & Wakefield\Stiles& Riabokobylko в Екатеринбурге (эксклюзивный агент по маркетингу и сдаче в аренду площадей «Стражей Урала») Анна Кошмина, концепция Южной башни не изменилась, просто она все это время была в разработке. «Эксперты Cushman & Wakefield Stiles& Riabokobylko все это время анализировали рынок коммерческой недвижимости Екатеринбуга, его насыщенность в том или ином сегменте, существующую и заявленную конкуренцию, долю свободных площадей во всех знаковых зданиях и т.д. Поэтому сейчас можно говорить лишь о том, что скорректировалась первоначальная идея», – рассказала «УралПолит.Ru» Анна Кошмина.
Стоит сказать, что в процессе разработки концепции, рассматриваются несколько предварительных вариантов возможного использования земельного участка. Они вытекают из пожеланий девелопера, возможностей земельного участка и потребностей рынка. Дальше необходимо обосновать эти варианты с точки зрения маркетинга и с точки зрения экономической эффективности. Для этого специалисты делают маркетинговое исследование рынка и выстраивают финансовые модели нескольких возможных вариантов. И только после этого можно говорить о том, что у объекта есть четко сформулированая концепция.
Как считает Анна Кошмина, все происходящее с идеей наполнения Южной башни нормальное явление, свойственное динамично развивающимся рынкам, каким является Екатеринбург. «В процессе разработки онцепция обязательно должна корректироваться после каждого этапа: после маркетингового исследования, после проработки архитектурной составляющей, после финансового анализа. Это признак профессиональной работы консультантов по недвижимости и девелопера. Это также означает, что проект находится в постоянном движении, а не «застыл» в одной точке», –объяснила «УралПолит.Ru» Анна Кошмина.
Напомним, что впервые многофункциональный проект «Стражи Урала» был анонсирован в апреле 2008 года. Он предполагает возведение в центре города двух башен (300 787 кв. м) со связывающим их мостом. Инициатор и инвестор проекта — российская компания «Стражи Урала», заказчик — «РДК Групп». Срок сдачи башен — 2011-2012 гг. Проектная мощность Северной башни - высота 174 м, 41 этаж. Основным наполнением башни являются офисы класса «А» и ресторан в верхней части, который используется как уникальная площадка для панорамного вида на Екатеринбург; Южной башни – сота 154 м, 36 этажей. Треть всей площади предлагается занять офисами по аналогии с Северной башней, а остальные площади планируется предоставить под апартаменты и спортивно-оздоровительный комплекс.
По подсчетам, проведенным специалистами аналитического отдела Уральской палаты недвижимости, объем офисных площадей объектов класса «А» в Екатеринбурге на сегодняшний день достиг отметки 42 тыс. кв. м. Как пояснили «УралПолит.Ru» аналитики, средняя ставка аренды здесь составляет 2025 руб. за один квадратный метр в месяц (включая НДС и операционные расходы).
Для сравнения, в самом востребованном классе «В» средняя цена аренды почти в два раза ниже – около 1200 руб. за кв. метр в месяц. При этом общий объем таких площадей в последние годы растет весьма высокими темпами. С января в эксплуатацию были введены десять объектов, офисы в которых составляют около 43 тыс. кв. м. На сегодняшний день общий объем рынка качественных офисов (включая классы «А» и «В») достиг 380 тыс. кв. м. До конца года планируется сдать еще около 120 тыс. кв. м, однако по факту эта цифра, скорее всего, будет серьезно скорректирована в сторону снижения.
Наибольшие изменения за последние два квартала произошли в структуре рынка аренды качественных площадей. Доля класса «А» до недавнего времени здесь составляла менее 3 %. В связи с вводом новых объектов она выросла до 28 %, то есть сегодня уже почти треть площадей, предлагаемых к аренде, расположена в новых бизнес-центрах высокого качественного уровня.
Отметим, что в течение второго и третьего кварталов были сданы три административных объекта, которые в полной мере можно отнести к классу «А». Это бизнес-центры «Сенат», «Палладиум» (девелопер – ГК RED) и «Парус» (девелопер – Корпорация «Маяк»). Их появление создаст минимальное конкурентное поле в сегменте. Кроме того, в городе ведется строительство еще ряда объектов, которые после запуска в эксплуатацию смогут претендовать на принадлежность самому высокому качественному уровню. В перспективе это приведет к снижению арендных ставок в данной группе. Тем более что прирастать сегмент будет в основном за счет масштабных проектов, реализация которых намечена на ближайшие годы – Екатеринбург-Сити, Стражи Урала.
Тем не менее, как пояснила «УралПолит.Ru» Анна Кошмина, Екатеринбург – динамично развивающийся рынок, находящийся в стадии активного роста, и большое количество заявленных офисных проектов могут легко нарушить это равновесие через несколько лет. «Особенно, если ввод этих объектов будет регулироваться не естественными факторами, а административным давлением. Для того, чтобы минимизировать риски, мы рекомендуем своим клиентам диверсифицировать предложение и обратить внимание на смежные сегменты: гостиницы, апартаменты, апарт-отели», – снила «УралПолит.Ru» Анна Кошмина.
Справка «УралПолит.Ru»:
Срок реализации проекта:
Проект предполагается реализовать в два этапа: строительство и ввод в эксплуатацию Северной башни (2-й квартал 2007 г. - 4-й квартал 2010 г.), строительство и ввод в эксплуатацию Южной башни (2-й квартал 2008 г. - 2011 г.)
Экономические показатели проекта:
Инвестиционный и финансовый планы проекта «Стражи Урала» позволяют объявить минимальную доходность по проекту (без учета капитализации) в размере 11 годовых в валюте
Финансирование: Финансирование строительства будет производиться за счет собственных средств компании, а также через закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «Стражи Урала». Объем выпуска паев составил 50,5 млн. долларов США. Объем имущества фонда будет увеличиваться путем дополнительных эмиссий паев в 2008 и 2009 гг.