Что ждет рынок недвижимости Краснодарского края и каковы его особенности? Сколько семей могут себе позволить жилье в ипотеку и что происходит с покупательской способностью? Какие квартиры сегодня пользуются спросом, как на отрасль отделочных материалов повлияло импортозамещение и когда ситуация изменится в лучшую сторону? Эти и другие вопросы подняли сегодня эксперты на круглом столе, где побывал корреспондент «ФедералПресс».
Круглый стол состоялся в рамках традиционной международной выставки строительных и отделочных материалов, инженерного оборудования и архитектурных проектов YugBuild, которая завтра завершит свою работу. Модератором мероприятия выступил генеральный директор консалтинговой компании MACON Realty Group Илья Володько. Как рассказал эксперт, сегодня 80 % строительного рынка составляет жилая недвижимость. И если доходы граждан падают, то рынок расти не может. При этом, по словам директора консалтинговой компании, строительство является локомотивом экономики и падение в этой части вызывает реакцию в самых разнообразных отраслях.
«Только вчера мы произвели расчеты по Краснодарскому краю, взяв за основу данные по трем крупнейшим городам: Краснодару, Сочи и Новороссийску. Мы посчитали сколько домохозяйств могут приобрести себе жилье за свой счет или с помощью ипотеки той площади, которая им необходима исходя из состава семьи. Так вот, в Краснодарском крае этот показатель составляет 19 %. Т.е. 81 % кубанских домохозяйств не может этого сделать ни при каких условиях. При этом из этих 19 % семей лишь 4 % могут приобрести жилье за свой собственный счет. А 15 % процентов имеют такую возможность, только прибегнув к ипотечному кредиту. Хорошая новость здесь в том, что 81 % – это наш будущий рынок, на который мы будем работать не одно десятилетие. Но число тех, кто может купить свой дом или квартиру – это очень маленький показатель», – поделился Илья Володько.
Причем, по словам эксперта, последние два года доля этих людей сокращалась. Это говорит о том, что спрос на жилую недвижимость и способность брать ипотеку сильно зависит от одного процента роста или падения реальных доходов. «Если у нас реальные доходы вырастут на 2 % то за три года на 12 % увеличится число семей, способных приобрести жилье», – считает господин Володько.
«Я соглашусь, что покупательная способность людей продолжает снижаться», – заметил заместитель директора по развитию компании «АЯКС-Риэлт» Юрий Филатов. В частности, по его словам, значительно уменьшилось число тех, кто может приобрести недвижимость стоимостью более полутора миллионов рублей.
«Скоро девелоперы начнут придавать большое значение среде проживания»
«Вспомним, что пару лет назад нормальной считалась однокомнатная квартира за 1,5 млн рублей и выше. Сейчас же мы наблюдаем всплеск интереса к объектам, стоимостью до миллиона, чего мы не наблюдали предыдущие годы», – делится Юрий Филатов. По его словам, 2017-й будет нелегким для реализации квартир. По оценкам сотрудников компании, сейчас на рынке слишком много объектов недвижимости, затоваривших его. Соответственно, теперь покупатель диктует, какой объект недвижимости он будет приобретать.
«Если говорить о состояние рынка на текущий момент, то определенная стабильность достигнута, падения нет. Тем не менее, перспективы роста в ближайшие несколько месяцев плохо видны. При этом, некоторые застройщики уже сейчас задерживает сроки сдачи. И если ситуация на рынке не будет меняться, часть девелоперов просто могут свернуть свою деятельность. Возможно, ситуация изменится через полтора–два года, когда спрос начнет превышать предложение», – акцентирует Юрий Филатов. При этом, по его словам, количество людей, обращающихся к риэлторам за консультацией, за последние годы не уменьшилось.
Ситуацией на рынке отделочных материалов поделился генеральный директор группы компаний UNITILE Сергей Клыков. «Мы для себя рассматриваем четыре драйвера, – отмечает Сергей Клыков. – Первое – это ввод жилья, который, по нашим оценкам, снизился примерно на 10 %. Второе – это ввод жилых зданий. Для нашей отрасли это было неплохо с точки зрения продажи строительного ассортимента. Помогают инфраструктурные объекты, строятся стадионы. В принципе, сейчас много потребляется продукции. Поэтому здесь ситуация была хорошая».
Клыков также согласился, что самая главная проблема в последние годы была связана с падением реальных доходов населения. «В прошлом году – это минус 9 %, – приводит данные холдинга Сергей Клыков. – В позапрошлом – минус 4 %. Мы сейчас смотрим ситуацию по трем зимним месяцам, общаемся с дистрибьюторами по всей России. И все говорят одно и тоже: люди не покупают продукцию, провалы достаточно серьезные последние четыре месяца. Но здесь я вижу некоторую перспективу. Есть предположение, что деньги на рынок через определенное время пойдут. И в части отделки рынок начнет восстанавливаться».
Кроме того, Сергей Клыков отмечает, что на данный сегмент сильно повлияло импортозамещение. Если еще четыре года назад в России завозилось 90 млн кв. м плиты и керамогранита, то сегодня импорт упал в три раза – до 30, и до 60 млн кв. м поднялась производительность заводов России. Сегодня керамические заводы загружены на 90 %. «Многие компании воспользовались этой ситуацией, инвестировав в производство. И сегодня практически уровень российской продукции на этом рынке соответствует таким законодателям мод, как Испания и Италия. То есть, есть хорошие и плохие новости, но в целом отрасль за последнее время поднялась», – делится Сергей Клыков.
С оценками коллег согласен и директор по развитию компании «Европея» Алексей Трушин. По его словам, последние несколько лет условия для застройщиков ухудшаются, спрос снижается, а возможности выхода на рынок ужесточаются. Представитель «Европеи» уточняет, что в ближайшее время будет определенное перераспределение девелоперского рынка, и прежде всего – сегмента новостроек. Связано это с тем, что часть компаний, которые в погоне относительно за высокой маржой выходили на этот рынок и не имели соответствующей специализации, будут постепенно уходить. Но останутся те компании, которые всерьез нацелены на развитие. И все это будет определяться тем, насколько хорошо проработаны проекты, насколько они будут доступны, насколько площадки обеспеченны ресурсами и коммуникациями, делится топ-менеджер «Европеи»
«При этом, такая диверсификация продукта как у нас несет определенные преимущества. Мы предлагаем широкий выбор от земельных участков до коттеджей и таунхаусов. Но мы, как и рынок в целом, ощущаем на себе сложности. Не скрою, что у девелоперов есть трудности, связанные с падением спроса. Но мы развиваемся. И помимо большого земельного банка группе компаний «Европея» способствует наличие профессиональных коллективов и большого опыта работ, снижения издержек и так далее», – отмечает Алексей Трушин.
Сложные времена по-прежнему продолжаются и ситуация, по нашим прогнозам, в лучшую сторону может измениться через два года, добавляет эксперт. «Мы надеемся на улучшение экономической ситуации. И на изменения в выдаче разрешений, которые существуют сейчас. Они сократят предложения на рынке недвижимости новостроек. Плюс, уйдут непрофессиональные игроки. В итоге, те продукты которые на рынке будут через пару лет, окажутся меньшими по объему, но более качественными», – подытоживает директор по развитию компании «Европея» Алексей Трушин.