Правительство Севастополя может переехать из исторического центра. Местные власти поддержали комплексную застройку района Молочной балки. Центр города в очередной раз предложили освободить от всех административных зданий. Первый этап оценили в 33 млрд рублей, четыре из которых – на создание нового правительственного квартала. Авторы идеи рассчитывают, что в новом микрорайоне будет место под жилье для военных, садики, школу, парки и выставочные центры. О возможных рисках, потенциальных инвесторах и масштабах строительства – в материале «ФедералПресс».
Масштабное развитие территории Молочной балки может освободить исторический центр от административных зданий и дать Севастополю новый современный жилой микрорайон, который расположен, правда, не у моря, но отнюдь не на выселках – говорят авторы проекта. Пока это предложение на стадии идеи, «но будет бомба», – пообещал председатель Союза строителей Севастополя Александр Лившиц, презентуя журналистам вариант комплексного развития Молочной балки. В начале марта этот проект получил статус приоритетного и одобрение совета при губернаторе по стратегическому развитию Севастополя.
Проект комплексного градостроительного развития Молочной балки предполагает три очереди строительства и займет как минимум 40 лет. Объем инвестиций составит до 33 млрд рублей, из которых треть (до 13 млрд руб., – прим. ред.) должны прийтись на бюджетные средства, все остальное – частные инвестиции.
Общая площадь проектируемой территории составляет 360 га: из них 160 га под жилье, 110 га отводятся под культурные и развлекательные объекты, офисные и административные здания, еще 90 га – дороги, проезды, парки и скверы.
Первая очередь проекта предполагает строительство на 75 га нового административного комплекса. Разработчики проекта предлагают создать так называемый правительственный квартал, куда из центра города переедут все органы власти. Территория Молочной балки – уже не первая площадка, которая за последние три года рассматривается как место, способное разгрузить центр Севастополя. Все предыдущие варианты, власти в итоге забраковали. Так, в 2014 году шла речь о создании делового центра на Зеленой горке (ближе к выезду из города, – прим. ред.). В 2016 году правительство и заксобрание решило не переезжать на улицу Парковая, и в итоге здания бывшей Банковской академии в районе парка Победы – передали Нахимовскому училищу.
В предложенной концепции речь идет о создании полноценного делового центра и современного микрорайона: с высотками, парками, садиками и школой которые построят для города инвесторы.
Первая очередь проекта предполагает, что на 75 га будет построено около 527 тыс. кв. м жилой и коммерческой недвижимости (правительственный квартал займет 60 тыс. «квадратов»). Из 390 тыс. кв. м жилья почти треть предполагается отдать Минобороны. В планах у авторов проекта – возвести выставочный центр, спортивный комплекс и музей, одну школу и три детских сада. Под парки и скверы выделяется 10 га. Еще по 20 тыс. кв. м отводится под технопарк и торговый центр. Ожидается, что вторая очередь даст городу еще 100 тыс. «квадратов» жилья и комплекс, в котором разместят высокотехнологичные производства. В планах третьего этапа – строительство студенческих общежитий, археологического парка и больницы.
Депутат законодательного собрания Вячеслав Горелов рассказал «ФедералПресс», что на прошлой неделе вместе с Александром Лившицем, руководителем проекта, осмотрел территорию, прилегающую к Молочной балке: «Должен отметить, что сейчас эта обширная территория, расположенная в урбанизированной части города, по сути депрессивная и убитая, но достойная совершенно иного будущего», – сказал Горелов. Он считает, что все споры по земельным участкам, если они появятся, необходимо будет решать путем переговоров и компромиссов, и сообщил, что проект вполне вписывается в новый Генеральный план города. «По моей информации, разработчики Генплана рассматривали эту территорию в качестве подходящей для нового административно-делового центра. Полностью поддерживаю идею этого проекта, который стал одним из приоритетных. В частности, полагаю, что если мы не решим проблему переноса административного функционала из центра города, мы никогда не решим транспортные проблемы в пределах городского кольца. Кроме того, центр города нужно использовать для организации музейного пространства и для культурно-образовательных целей. Наши здания, например, здание Законодательного собрания, могут быть переданы художественной или музыкальной школе или перепрофилированы под иные общественно значимые цели», – отметил председатель постоянного комитета заксобрания по градостроительству и земельным вопросам. «Важно, что комплексное развитие территории предусматривает не только административные здания и жилые дома, выстроенные в едином севастопольском стиле, но и детские сады, больницы, школы и поликлиники. Есть возможность разместить новый парк площадью около 30 га. Этот грандиозный проект, который, кстати, обладает хорошей транспортной связанностью с другими городскими районами, может стать отличным примером не только для Севастополя, но и для всей России», – подытожил депутат.
Земельные риски
По оценке Александра Лившица, примерно 50 га территории, планируемой под застройку на начальном этапе, сейчас находятся в частной собственности, еще 25 га принадлежат городу и Минобороны.
Молочная балка в настоящее время – это пустыри, промзона, дачный массив и заброшенный аэродром Черноморского флота. По словам строителей, они ведут переговоры с военными о совместном использовании территории, а дачников обещают не трогать. «В дачный район мы не двигаемся. Проект будет расти в сторону улицы Индустриальной, улицы Хрусталева – там достаточно много территории», – сказал автор проекта.
«Срок исполнения – 100 месяцев, из которых 17 месяцев – проектно-изыскательские работы», – говорит Александр Лившиц. Автор проекта назвал как минимум четыре основных риска: первый из которых – итоги переговоров с военными (в случае если диалог зайдет в тупик, остальное будет сложно реализовать). Второй момент – приказ Минкульта об ограничении этажности вблизи Херсонеса (но его намерены оспаривать). Третий стопор, по мнению Лившица, – рынок недвижимости. Пока автор идеи не берется прогнозировать, как повлияет такое количество новостроек, на стоимость квадратного метра, но рассчитывает, что спрос будет и цена вряд ли упадет. Последнее опасение связано с реализацией федеральных целевых программ.
Лившиц сообщил, что проект развития Молочной балки учтут в новом генеральном плане Севастополя (документ представят весной 2017-го, – прим. ред.). Реальных инвесторов пока нет, но глава союза строителей не отчаивается и заверяет, что все крупные застройщики (по его словам, это десять фирм) – хотят участвовать в проекте, «но пока заняли выжидательную позицию и смотрят на реакцию властей». «Сегодня у нас есть мука, вода, дрожжи и начинка: все это лежит по разным банкам. Как только превратится в пирожок, желающих его кушать, поверьте мне, будет очень много», – сказал Лившиц.
И пока застройщики ждут отклика властей, правительство рассчитывает, что авторы проекта сначала получат согласие собственников земель (в том числе и в Министерстве обороны). «Вопрос о строительстве административных зданий за счет правительства города не обсуждался», – говорит врио губернатора Дмитрий Овсянников. Глава города уточнил, что деньги, которые инициаторы запросили на создание проекта, прежде всего будут направлены на развитие инфраструктуры. «Проект застройки комплексный, но там находятся земли частные, городские и Министерства обороны. На совете (по стратегическому планированию, – прим. ред.) присутствовали собственники всех земель. Руководитель проекта обязан в течение шести месяцев проработать план застройки территорий, согласовать все имущественные вопросы. И в случае согласия всех собственников земли, в том числе и военных, проект будет запущен через шесть месяцев», – уточнил Овсянников.
«Мы хотим до конца года все согласовать со всеми собственниками земли и создать проект планировки и межевания. После этого пару месяцев должны быть всенародные публичные слушания. Проект планировки и межевания должен быть утвержден до мая следующего года. Этап проектирования первых объектов закончится осенью 2018 года. Разрешение на проведение первых работы мы ожидаем в сентябре 2018 года», – строит планы Лившиц.
Денег нет, но...
«На реализацию бюджетных проектов в рамках застройки Молочной балки потребуется примерно 9,5 млрд рублей. Из них на правительственный комплекс – около 4 млрд рублей. Внебюджетные средства – около 20 миллиардов», – рассчитал Лившиц. Он уверен, что этот проект рассчитан как на бюджетное, так и на внебюджетное финансирование. Руководитель Союза строителей процитировал президента Владимира Путина: на один рубль государственных инвестиций должно быть привлечено два рубля внебюджетных средств. По словам Лившица, потенциальными инвесторами проекта могут стать собственники предприятий в Молочной балке. По его словам, часть из них (ТЦ «Нова-центр», ПАО «Муссон» и др.) уже дала предварительное согласие.
Но пока в бюджете Севастополя предусмотрено только финансирование строительства Гераклейской рокады (1,4 млрд рублей, – прим. ред.). Осенью 2017 года авторы проекта «Комплексное градостроительное развитие Молочной балки» должны будут озвучить властям итоги переговоров с собственниками земель. Тогда и станет понятно, будет ли у Севастополя (в перспективе до 2025 года) новый правительственный квартал. «ФедералПресс» продолжит следить за развитием событий.