Пермский край и АКБ «Российский капитал» подписали соглашение о сотрудничестве. Губернатор Максим Решетников заявил о том, что это является шагом для ликвидации проблемы обманутых дольщиков в регионе. В чем смысл соглашения, а что вызывает скепсис экспертов – разбирался «ФедералПресс».
«Задачи, которые поставлены перед коллегами президентом Российской Федерации – обеспечить поэтапный переход от механизма долевого строительства, который имеет много недостатков, к новым способам. Это в первую очередь, ипотечное кредитование самих граждан и расширение кредитования с учетом снижения ставки. Одновременно с этим проектное финансирование самих застройщиков. Для нас приоритет – выстраивание прозрачных и понятной системы ипотечного строительного кредитования отрасли для того, чтобы люди, которые покупают жилье, были на 100 % уверены, что они его в обозначенные сроки получат», – заявил при подписании соглашения Максим Решетников.
Мотив главы региона очевиден. На начало ноября-2017 число обманутых дольщиков в Прикамье составляет 1892 человека. Весной–летом этого года они были основным драйвером протестной активности в регионе. Однако принятые краевым заксобранием меры по социальной поддержке дольщиков позволили убрать поводы для митингов.
Пермский общественник, градозащитник Денис Галицкий уверен в том, что как федеральные, так и краевые власти вовремя инициировали «ликвидацию» «долевки». Однако он уверен, что данный способ привлечения денег застройщиками под проекты нового жилья постепенно «выживет» сам рынок, а не усилия властей. «Правильно не вытеснять долевое строительство. Нужно, чтобы государство убрало всякие гарантии в «долевке». Тогда я, как покупатель, рискуя, выбираю застройщика, проект, и могу найти себе вариант жилья дешевле. А власти начинают «вешать» на долевое строительство дополнительные гарантии, из-за чего оно становится неотличимым от готового жилья по цене. Сейчас уже заметна тенденция: люди стремятся покупать готовое жилье. Риски в долевом строительстве велики, выгода не очень очевидна. Поэтому долевое строительство само уйдет с рынка, может сохранится как какой-то экзотический вариант», – считает он.
Отметим, в январе–октябре 2017 года в Прикамье было сдано в эксплуатацию 9873 квартиры общей площадью в 663,2 тыс. кв. метров. Генеральный директор ОАО «СтройПанельКомплект» Виктор Суетин в разговоре с обозревателем «ФедералПресс» предположил, что порядка 90 % нового жилья в крае возводится с привлечением средств дольщиков.
Уход от долевого финансирования возможен только в сторону ипотеки/проектного финансирования. Такой ход логичен, учитывая хотя бы региональную статистику. По итогам десяти месяцев этого года, жители Пермского края взяли в банках почти 18 тыс. ипотечных кредитов на сумму свыше 26 млрд рублей. По сравнению с аналогичным периодом 2016 года, выдача ипотеки выросла почти на 28 %. «В банках после некоторого перерыва вновь стали появляться программы, предусматривающие выдачу ипотеки с первоначальным взносом менее 20 % или без него. Что касается ставок, то они достигли своего исторического минимума. По данным Центробанка, в октябре 2017 года средняя ставка по выданным ипотечным кредитам составила 9,98 %, тогда как еще в январе она была почти на 2 процентных пункта выше – 11,85 %», – привел цифры руководитель центра недвижимости и права «Белые ночи» Александр Каменев.
Но переход от долевого финансирования строительства к ипотеке имеет свои ограничения. «В этом случае, если хотят купить квартиру в строящемся доме, понесут деньги в банк. Я в этом в первую очередь вижу поддержку банковского сектора. А кто поддержит самих застройщиков? Принимая деньги потенциальных клиентов банки ведь не будут осуществлять все операции бесплатно. За это кто-то должен будет платить. Скорее всего – застройщик. Следствием этого станет повышение стоимости квадратного метра», – прогнозирует директор АН «Территория», вице-президент «Российской гильдии риэлторов» Екатерина Пахомова.
Виктор Суетин уверен, что для предложенной схемы финансирования строительства нового жилья критична стоимость денег. «Переход на схемы ипотеки и проектного финансирования с целью вытеснения долевого строительства возможен. Если стоимость денег для застройщиков будет 3, максимум 4 %. Дороже это получится невыгодно покупателям: с одной стороны, повысится цена квадратного метра, но при этом появится множество «серых» схем для тех, кому будут недоступны подобные кредиты», – уверен он. «Ставки по ипотеке в 9-10-12 % доступны для жителей Москвы, московского региона, Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Рентабельность застройщиков – 7-15-20 %. Цена денег в 10-12 % убьет строительный бизнес», – предупреждает Суетин.
Также он отмечает, что переход от «долевки» к проектному финансированию несет в себе необходимость проработки множества нюансов. «Один из них такой. Скажем, в моей структуре – огромный завод крупнопанельного домостроения. Это единое предприятие с застройщиком. Мы от карьера до выдачи ключей производим дома сами: кроме того, что связано с инженерными сетями и отделочными материалами. Завод производит стройматериалы сразу на несколько объектов. Это может быть 10-20 или 40 домов, которые мы одновременно ведем. Нам, допустим, законодатель говорит: один застройщик, один проект, одно разрешение на строительство. А мне что, остальные 39 домов бросить после этого? Другой аспект. Банк начинает финансировать проект. Допустим, это дом «СтройПанельКомплекта» на Вышке-II. Но для того, чтобы моему заводу давать продукцию на все строящиеся объекты предприятия, в том числе на Вышке-II, я должен купить 54 вагона цемента, 4 вагона металла, 50 вагонов щебня и так далее. Из этих материалов нужно произвести железобетон и отправить на все 40 домов, которые я веду. А мне банк говорит: «Нет, нет. Ты не имеешь права купить эти 50 вагонов цемента, потому что эти деньги поступили с проекта на Вышке-II и должны распространяться только на этот объект. Никуда их потратить больше нельзя». И как быть в таком случае? Бросать завод?», – риторически спрашивает Суетин. Он отмечает, что таковых сложных вопросов – порядка двух десятков. И все они должны быть учтены.
По мнению Екатерины Пахомовой, процесс перехода к новым схемам финансирования должен быть детально проработан всеми участниками: «Нужно готовое понимание стоимости денег для застройщиков, а после этого уже должен назначаться какой-то переходный период. Это совместная работа всех участников данной сферы – застройщиков, банков и государства».
Фото: «ФедералПресс»/Евгений Поторочин