Ввод жилья в Нижегородской области, по прогнозам властей, по итогам уходящего года увеличится на 2,2 % и в последующие годы продолжит рост и достигнет 1,5 млн кв. метров в 2020 году, немного не дотягивая показателя пикового 2014 года. По оценке экспертов, пока предложение на рынке жилья отвечает платежеспособному спросу, но объемы строительных работ в Нижегородской области в целом падают. Подробнее – в материале «ФедералПресс».
Власти планируют увеличение показателя ввода жилья в Нижегородской области по итогам 2017 года. В уходящем году в регионе планируется ввести 1300 тыс. кв. метров жилья, в 2016 году этот показатель составил 1271,7 тыс. кв. метров. По данным Нижегородстата, за 11 месяцев этого года в эксплуатацию введено 1095 тыс. кв. метров жилья, или 113,7 % к январю–ноябрю 2016 года. В плане на 2018 год стоит ввод в Нижегородской области 1350 тыс. кв. метров жилья, на 2020 год – 1500 тыс. кв. метров. Тогда объемы ввода жилья в регионе приблизятся к показателю пикового 2014 года (1581,5 тыс. кв. метров).
В Нижнем Новгороде прогноз ввода жилья на 2017 год – 500 тыс. кв. метров (в 2016 году – 453 тыс. кв. метров) – остается неизменным с начала года и с высокой степенью вероятности будет выполнен, говорят в администрации города. Согласно прогнозу, в областном центре в этом году будет введено более 300 тыс. кв. метров многоквартирного жилья, остальная доля – объекты индивидуального жилищного строительства (ИЖС). В дальнейшем предполагается увеличение объемов на 50 тыс. кв. метров ежегодно – до 650 тыс. кв. метров в 2020 году.
По данным Нижегородстата, в областном центре за 11 месяцев в эксплуатацию введено 330,1 тыс. кв. метров общей площади жилья, что на 8,6 % больше января–ноября 2016 года и составило 30,1 % от общего ввода жилья по области. Директор Нижегородского центра научной экспертизы Татьяна Романчева объясняет, что много жилья строится в пригородах областного центра («Окский берег», «Анкудиновский парк»). По вводу жилья в Нижнем Новгороде эксперт приводит несколько другие сведения: по ее данным, в городе введено 388,868 тыс. кв. метров, из них 259,298 тыс. кв. метров – многоквартирные дома, 129,570 тыс. кв. метров – малоквартирные. «На сегодняшний момент примерно 50 % составляет разница между ИЖС и многоквартирными домами. Во все прежние годы, не считая последних трех, у нас ИЖС занимало 10 % от многоквартирки. Но если вы меня спросите, какие крупные проекты ИЖС я могу назвать, я их не назову. Их не называет и администрация, – отмечает Романчева. – Есть ряд домов в Советском районе, которые построены на землях для ИЖС, а дома там многоквартирные, люди имеют долю в праве. Даже если я их пересчитаю, я не набираю такое количество ИЖС в Нижнем Новгороде. В прошлом году был показательный момент, что они (власти – прим. ред.) в декабре как бы ввели 68 тыс. кв. метров – я даже не понимаю, где это».
Романчева отметила, что ранее лидером по вводу жилья в Нижнем Новгороде был Приокский район, где, в частности, сдавались дома в микрорайоне «Цветы». Сейчас, по оценке эксперта, лидерами являются Сормовский (21 % от общего объема ввода жилья) и Ленинский (20,8 %) районы. Таких показателей удалось достичь за счет таких проектов, как ЖК «Аквамарин», «Жюль Верн», «Каскад», «Планетарий», «На Победной», «Корабли». Наименьший ввод жилья показал Канавинский район – всего один дом. Заметными событиями уходящего года Татьяна Романчева назвала сдачу проблемных домов «дочки» ГК «СУ-155» «Нижегородкапстрой» и дома на улице Пролетарской.
Эксперт отмечает цикличность строительного рынка: если в 2014 году произошел массовый ввод объектов жилья, то сейчас рынок идет на спуск. «Я не считаю, что мы недостаточно много строим. Инвестору ведь интересно, чтобы все, что он построил, было продано. На данный момент равновесие практически соблюдено. Главное, чтобы предложение соответствовало платежеспособному спросу», – считает собеседница «ФедералПресс». Беспокойство вызывают не состоявшиеся из-за отсутствия заявок последние аукционы на право развития застроенных территорий: есть опасения, что из-за непрохождения торгов останутся ветхие дома, которые планировалось снести.
Ведущий аналитик ГК TeleTrade Марк Гойхман отмечает, что в России в целом 2017 год был непростым для отрасли. «Для застройщиков огромный негатив в последние годы связан со многими кризисными явлениями. Резко упал платежеспособный спрос из-за снижения реальных доходов населения, высоких ставок по ипотеке. Значительное превышение предложения ранее построенного жилья над спросом. Уменьшение рентабельности проектов, сложности с доступом к банковскому финансированию и дороговизна кредитов. Данные факторы пока не позволяют говорить о скором возврате к докризисным уровням 2014 года. Но оптимизм может быть связан с тем, что текущий год знаменует в экономике уже «дно» кризиса, и есть тенденция на изменение ситуации. Снижаются темпы падения ввода жилья в России по сравнению с прошлым годом. В первом квартале оно составило 84,2 % от соответствующего периода 2016 года, за полугодие – 88,7 %, за январь–ноябрь – 96 %, по данным Росстата. Позитивные факторы, воздействующие на рынок в дальнейшем, могут быть связаны с теми же ключевыми драйверами – доходами людей, ипотекой, финансированием строительства», – отмечает Гойхман.
По оценке аналитика, с полным запретом через три года прямого финансирования строительства дольщиками и заменой его банковским финансированием на рынке грядет парадоксальная ситуация. «Сейчас до 80 % новостроек продается именно за счет бесплатных денег дольщиков. Поэтому через три года себестоимость строительства повысится. И именно до этого срока застройщикам выгодно запустить как можно больше объектов с привлечением средств дольщиков. Соответственно, ввод жилья будет поддерживаться и этим фактором», – говорит эксперт.
В министерстве экономики и конкурентной политики Нижегородской области отмечают, что несмотря на рост ввода жилья объем строительных работ в целом снижается (по итогам января–октября – на 1 %) за счет зданий административного и промышленного назначения. Заместитель начальника управления прогнозирования и территориального развития министерства Марина Худина объяснила это спадом инвестиций, вызванным снижением привлеченных средств.
«Если говорить о коммерческой недвижимости, здесь картина совсем невеселая, – соглашается Татьяна Романчева. – Конечно, в домах, которые сдаются, на первых этажах много коммерческой недвижимости, но я имею в виду отдельно стоящие. Мы не можем похвастаться, что у нас сдались новые торговые центры, только встроенно-пристроенных, если где-то есть, офисов новых не сдавали, но у нас есть сдача гостиницы «Шератон» на 176 номеров».
Фото: government-nnov.ru.