На этой неделе министерство строительства Южного Урала, проектировщики и архитекторы заявили, что необходимо возвращать застройщиков в Челябинск. Однако пока тенденция противоположная: южноуральцы все чаще выбирают загородную недвижимость. Застройщики, риелторы и кредиторы провели пресс-тур и показали, почему южноуральцы бегут из мегаполисов и какова она – альтернатива шумному городу. Подробности – в материале «ФедералПресс».
Деньги или воздух
Принято считать, что челябинцы выбирают дома за пределами города преимущественно из-за желания жить на свежем воздухе, вдали от загазованного мегаполиса. Однако результаты опроса, который провел Сбербанк, показывают, что на первом месте стоят более низкая цена, безопасность проживания, наличие и доступность детских площадок. Молодые семьи со скромным доходом, которые планируют завести ребенка или недавно стали родителями, часто выбирают для проживания микрорайон «Вишневая горка».
Там, как в «Академ Риверсайд» или «Парковом», много дольщиков, есть клиенты, которые покупают квартиры с господдержкой – к примеру, по ипотеке под 5–6 %, если есть дети, один из которых родился после 1 января 2018 года. По этой программе работают несколько южноуральских банков. Бюджетное жилье в панельных домах здесь несколько отличается от городского: более просторные благоустроенные дворы, просторные подъезды и лифты.
В поселки ходит маршрутное такси, в ближайшее время будет пущен автобус. А вот с социальной инфраструктурой пока не все гладко. К примеру, два муниципальных детских сада есть в соседнем микрорайоне «Залесье». При этом многие родители предпочитают вообще возить детей в Челябинск, поближе к своей работе.
«Школу планируется возводить по программе капстроительства с министерством строительства. Она включена в генплан и бюджет 2022 года», – рассказала заместитель управляющего АН «Риэлт Стройком» Анна Шипина.
Она уточнила, что компания передаст участок другому застройщику, который возведет здание, а область выкупит его. К слову, «Стройком» до сих пор не получил субсидии за сданное жилье по программе «Жилье для российской семьи». Квартиры в итоге ушли по себестоимости.
Поблизости с «Вишневой горкой» строится еще один микрорайон – «Привилегия». Пока сдано только пять домов, некоторые жители делают ремонт и еще не переехали. В поселке закрытого типа есть несколько кластеров по четыре дома с общей дополнительно огороженной территорией. Во дворах – колясочно-велосипедные кладовые, газоны и качели.
Все автомобили предполагается ставить на парковках по периметру блоков домов. Квартиры здесь дороже, качество домов более высокое. Квартиры отличаются отсутствием балконов, на первых этажах есть террасы.
Муниципального детского сада здесь не предполагается, будет только частный. Постепенно в новые кварталы заходит разнообразный бизнес: планируются фитнес-клубы, рестораны, но есть потребность еще в автосервисах и мойках.
«Долевого участия у нас нет, продаем только готовое жилье по договорам купли-продажи. Есть ипотека – почти 100 процентов одобряется. Люди ценят такое жилье за его экологичность и безопасность, спокойствие. Вечером тут слышно, как волны плещутся. Цена отходит на второй план», – рассказал руководитель по развитию клубного поселка «Привилегия» Алексей Салтыков.
Еще более дорогостоящее жилье – в поселке «Лесной остров». Первые дома возводил застройщик, потом сами жители, теперь появляется вторичный рынок. Сотка земли с коммуникациями здесь продается за 200–350 тысяч рублей. В продаже осталось менее 50 наделов.
Среди сложностей, с которыми сталкиваются жители загородных микрорайонов, есть не только проблемы с социальной и транспортной инфраструктурой. Некоторым жителям бывает сложно привыкнуть к постоянному нахождению под видеокамерами во дворах и общественных пространствах, хотя большинство все же считают это необходимым элементом безопасности. Практически все управляющие компании в поселках испытывают трудности перехода на работу с новым региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами. Если раньше многие самостоятельно заключали договоры на вывоз мусора и могли требовать более высокого качества работ, могли менять график вывоза, то с ЦКС, говорят, договориться практически невозможно, так как у крупного игрока-монополиста все строго регламентировано. В «Лесном острове»несколько новоселов противилась«обязаловке», но теперь все домовладельцы согласились на единый стиль заборов с кирпичными кладками и светопроницаемым закрывающим материалом.
Развитие не остановить
Загородное строительство наиболее активно развивается в Сосновском районе Челябинской области, так как именно он примыкает к столице региона. Южноуральцы могут работать в мегаполисе, а на дорогу до дома тратить менее часа, а иногда и вовсе минуты. При этом жилье, среди которого, как видно из приведенного выше даже столь краткого обзора, есть от экономкласса и высоток до элитного и частного сектора. Напомним, три поселка начали строить вообще к саммитам ШОС и БРИКС. В президентских деревнях возводят большие коттеджи с современной планировкой, а территорию обеспечивают необходимой инфраструктурой. При этом на этой неделе представители министерства строительства Челябинской области посетовали на необходимость возвращения строительства в мегаполис, чтобы росло население города в существующих границах.
Однако потребитель, что называется, голосует ногами и рублем – и все чаще выбирает пригород в качестве места постоянного проживания. Развивать загородное частное домостроение помогают банки. Сегодня получить ипотеку можно на дом, к примеру, деревянной постройки не раньше 1955 года. При этом такой объект вместе с землей рассматривается тем же Сбербанком как обычный объект недвижимости, ставка на заем по которому такая же, как на квартиру. А вот получить деньги на строительство – несколько дороже. При этом брать ипотеку при наличии 25 процентов первоначального взноса и сметы будущих работ можно частями, каждый следующий транш выдается, если клиент отчитался за полученные ранее средства. В таком случае проценты выплачиваются за часть от общей суммы, переплата таким образом снижается. Многие южноуральцы пользуются и поддержкой государства – вкладывают в строительство и покупку загородного жилья средства семейного капитала или компенсацию за земельный участок, на который имеют право многодетные. К слову, недалеко от Шершневского водохранилища уже начинают появляться дома на участках этой категории населения.
Скоро в регионе начнет действовать новый вид областной поддержки – компенсация 450 тысяч рублей на погашение ипотеки для семей, в которых с 1 января 2019 года рождается третий и последующий ребенок. Эту сумму можно будет добавить к материнскому капиталу в таком же размере.
К слову, что касается ипотеки, то в прошлом году и начале 2019-го ставки по решению Центробанка выросли. Недавно началось их снижение. «Можно говорить, что наметилась тенденция инвестиционного климата с точки зрения жилищного кредитования. Как отреагирует рынок ипотечного кредитования – сказать пока сложно. Но уже сейчас Челябинская область входит в двадцатку регионов страны по объему ипотечного кредитования. Сказать, что все плохо, что все уехали в Питер, нельзя. Просто изменилось поведение застройщика и клиента», – рассказала начальник управления по работе с партнерами и жилищного кредитования Челябинского отделения Сбербанка Ирина Звонарева. По ее данным, пригород активно растет не только в Челябинске, но также в Магнитогорске и других городах Южного Урала.
Так, сегодня растет доля монолитного многоэтажного строительства и частного каркасного домостроения. В случае с последним особняк можно возвести всего за 3–4 месяца. Несмотря на то что создается впечатление роста рынка индивидуального жилищного строительства, статистика говорит об обратном. В начале прошлого года, по данным южноуральского минстроя, более чем на 50 % подскочили показатели ввода частных домов. Это связывают с появившейся информацией об окончании действия дачной амнистии, когда домовладельцы спешили узаконить свою недвижимость на садовых участках. Потом, напомним, амнистию продлили. Однако теперь в сравнении с прошлым годом наблюдается сильный спад.
В целом министерство строительства Челябинской области прогнозирует в этом году ввод 1,36 млн квадратных метров жилья. В первом полугодии уже сдано чуть менее полумиллиона. Но это меньше показателей такого же периода прошлого года. Тенденцию сокращения объемов строительства эксперты связывают в целом со снижением доходов населения.
По данным областного минстроя, средняя цена «квадрата» на первичном рынке в первом полугодии 2019 года выросла на 4,5 процента по сравнению с окончанием прошлого года. Стоимость типовых квартир поднялась более чем на 7,5 процента. Сейчас квадратный метр недвижимости на Южном Урале стоит свыше 41 тысячи. Играет свою роль в снижении спроса и рост ключевой ставки с 9,8 до 10,46 %, которая теперь вновь снизилась.
«Самой главной причиной снижения темпов жилищного строительства является переход на проектное финансирование: одно разрешение на один проект. На территории Челябинской области 88 застройщиков осуществляют 305 проектов. Привлечено средств 24 миллиарда 144 миллиона», – рассказала заместитель начальника управления жилищной политики министерства строительства и инфраструктуры Челябинской области Лариса Шелюгина.
Напомним, в закон о долевом участии были внесены изменения. Теперь застройщик не может напрямую брать деньги дольщика и распоряжаться ими по своему усмотрению, а должен вести расчеты через специальные защищенные счета.
Фото:ФедералПресс/Елена Мицих, пресс-служба Сбербанка