С июля 2019 года в России вступили в силу изменения в законодательстве, согласно которым строительство многоквартирных домов перешло в формат проектного финансирования. Теперь банки являются неотъемлемым участником сделки и несут ответственность за сохранность средств дольщиков. До принятия законодательных новелл участников рынка и потенциальных покупателей пугали резким повышением цен на жилье и невозможностью работать по новым правилам. Практика показала, что все не так страшно. Подробнее об этом – в материале «ФедералПресс».
По данным Минстроя РФ, на 1 января 2019 года в России насчитывалось 898 проблемных строек жилья. Их география охватывает 68 субъектов РФ, а в реестр обманутых дольщиков включены 38,7 тысячи граждан. За прошлый год удалось восстановить права почти десяти тысяч пострадавших от недобросовестных застройщиков, урегулирована ситуация в отношении 239 долгостроев, рассказал генеральный прокурор России Юрий Чайка в ходе выступления в Госдуме на правительственном часе.
Власти всех уровней прикладывают много сил для того, чтобы искоренить проблему с долевкой в России. Однако принятые изменения в законодательстве не всегда приносят желаемые плоды. Так, схема страхования ответственности застройщиков, призванная защитить покупателей жилья, показала свою несостоятельность. В конце прошлого года Центробанк РФ исключил из реестра страховщиков последнюю компанию, страховавшую застройщиков. В течение какого-то времени эта компания была единственной в стране, кто работал со строительными организациями. Стоит ли говорить о том, что выплат по страховкам за весь период действия этого правила не осуществлялось.
Необходимость защитить права дольщиков при этом не исчезла. Решить эту проблему законодатели решили с помощью изменений в 214-ФЗ, которые вступили в силу с 1 июля 2019 года.
Новые правила
По правилам долевого строительства, действовавшим до этого лета, покупатели квартир в возводимых домах передавали деньги застройщику напрямую. После этого компания могла сразу распоряжаться средствами. Теперь процедура стала более сложной, но и более безопасной для покупателей.
С 1 июля деньги дольщиков будут находиться на специальных эскроу-счетах в банках. На возведение дома застройщик либо будет тратить собственные средства, либо оформит кредит. Деньги за купленную квартиру будут вноситься на счет после регистрации договора участия в долевом строительстве и замораживаться на нем до момента регистрации права собственности на первую квартиру в достроенном доме. Если у компании-застройщика возникнут проблемы с завершением проекта, то покупатель сможет вернуть себе всю вложенную в строительство сумму.
Если же проблемы возникнут у банка-агента, например, в случае отзыва лицензии, то застройщик и дольщик смогут заключить договор эскроу-счета с другим уполномоченным банком. Сохранность вложенных денег в этом случае будет гарантировать государство. Через Агентство страхования вкладов все деньги на эскроу-счетах будут застрахованы на сумму до 10 млн рублей. Таким образом, новый вариант расчетов делает невозможными ситуации, когда дольщик остается и без денег, и без квартиры.
Напрасные страхи
Еще на этапе обсуждения изменений в закон о долевом строительстве многие участники рынка высказывали опасения в том, что новые правила сильно ударят по застройщикам, а цены на жилье значительно вырастут. В преддверии вступления законодательных новелл в силу строительные компании постарались вывести на рынок как можно больше объектов, для того чтобы иметь возможность какое-то время работать по старым правилам.
Так, например, в Екатеринбурге за прошлый год застройщики заложили около 1,8 миллиона квадратных метров жилья, что является рекордом для местного рынка. В этом году эксперты отмечают некоторое замедление темпов строительства. Они связывают это с изменениями в законодательстве. По данным Свердловскстата, за первое полугодие 2019 года в Свердловской области было введено 704 тысячи квадратных метров жилья, что на 8 % меньше, чем за аналогичный период прошлого года.
Депутат думы Ханты-Мансийского автономного округа Михаил Сердюк скептически оценивал перспективы нововведений. «По оценке Сбербанка, лишь 10 % застройщиков в стране имеют компетенции для работы с проектным финансированием. Формально механизм эскроу защищает средства граждан, это так. Пойдут ли эти проекты, сколько домов по старым механизмам будет достроено? У меня очень скептический прогноз. Можно с этим соглашаться или нет, но мы через год увидим, цифры будут говорить сами за себя», – прогнозировал депутат весной текущего года.
Однако, как показывает практика, все опасения оказались напрасными. По данным компании Брусника, которая стала пионером среди российских девелоперов по привлечению средств дольщиков по новой схеме, использование эскроу-счетов не является усложнением, а процесс оформления ипотеки по новым правилам занимает столько же времени. «Переход на эскроу-счета – важный шаг к повышению прозрачности и устойчивости рынка первичного жилья. Безусловно, это требует роста отраслевой квалификации всех участников рынка: Минстроя, Росреестра, банков, застройщиков. Для Брусники тестирование и внедрение новых финансовых механизмов – обычная практика. Мы начали применять эскроу-счета еще в прошлом году, до вступления в силу изменений. Никаких проблем на этапе предподготовки у нас не возникло», – отмечают в компании.
В 2019 году работа по новой схеме была масштабирована на все новые проекты девелопера в Новосибирске, Екатеринбурге, Сургуте, Тюмени и Московской области. «По состоянию на 1 июля 2019 года порядка 30 % наших проектов работают на эскроу. К концу года эта цифра составит 50 %», – говорят представители Брусники.
При этом цены на новое жилье застройщика по-прежнему остаются конкурентоспособными. В компании это объясняют правильным финансовым менеджментом. «Цену жилья по-прежнему определяет спрос. Что касается издержек, которые понесут участники рынка на исполнение новых процедур, то при квалифицированном финансовом менеджменте в девелоперских компаниях и банках они не смогут стать критичными для экономики проектов. Важным обстоятельством также будет динамика ипотечной ставки и размер первоначального взноса, который установят лидеры ипотечного рынка», – отмечают представители девелопера.
Такого же мнения придерживается и исполнительный директор СРО «Ассоциация строителей Урала» Вячеслав Трапезников. Он уверен, что ждать взрывного роста цен на жилье не стоит. «Мы работаем в развитом, сформировавшемся, конкурентном рынке, где цену определяет спрос. Рентабельность застройщиков не интересует покупателей жилья. Люди пойдут к другой компании, у которой цены ниже. Рост стоимости нового жилья может составить не больше 4–6 %. При этом существенно вырастет безопасность сделок. Ведь теперь за сохранность средств будут отвечать банки, которые также будут тщательно проверять проекты строительства», – считает он.
Очищение рынка
По мнению Трапезникова, сегодня не менее 95 % застройщиков в крупных городах готовы к переходу на эскроу-счета. Трудности с переходом на новые правила финансирования могут испытывать только небольшие компании и игроки рынков со слабым спросом и недостаточной рентабельностью. «Для рынков, где рентабельность составляет менее 10–15 %, переход на эскроу-счета может стать проблемой. Потому что банки не смогут финансировать такие проекты в силу собственных нормативов»,– пояснил Вячеслав Трапезников.
Исполняющий обязанности директора управления финансирования недвижимости Западно-Сибирского банка Сбербанка России Ярослав Некрасов пояснил, что от количества открытых дольщиками эскроу-счетов зависят условия кредитования застройщика. «Чем больше денег на счете эскроу, тем меньше процент кредитования для застройщика. К примеру, если у компании в руках 100 млн рублей и 0 денег на счетах эскроу, то ставка будет базовой. А в случае полного покрытия денег открытыми эскроу-счетами ставка будет стремиться к 0,01 %», – рассказал он.
Представители Сбербанка отмечают, что банковская структура сегодня полностью готова к тому, чтобы организационно обеспечить переход на новую модель финансирования жилищного строительства. Между тем, по данным правительства Свердловской области, на Среднем Урале уже были зафиксированы случаи отказов банков застройщикам в проектном финансировании. Это связано с тем, что разрешения на возведение объекта истекают раньше сроков по договору на техприсоединение к инженерным сетям. Губернатор поручил областному министерству строительства и развития инфраструктуры оперативно подготовить предложения в Минстрой России по пересмотру регламентов техприсоединения к сетям ресурсоснабжающих организаций с учетом особенностей проектного банковского финансирования строительной отрасли.
Аналитики считают, что результатом принятия поправок в 214-ФЗ может стать уход с рынка слабых компаний. «Я думаю, многие застройщики подстроятся под новые требования и продолжат работать по договорам долевого участия. Однако наверняка некоторые компании будут вынуждены свернуть свою деятельность. Процесс ухода с рынка небольших игроков уже идет», – отмечает глава аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков.
С этим мнением согласен и президент Союза строителей Тюменской области Игорь Спиридонов. «Строительные компании, работающие в Тюмени и области, имеют разные финансовые возможности. Не у всех получится остаться на рынке. Будут компании, которые не смогут получить ни проектного финансирования от банков, ни разрешения от контролирующих органов на достройку по старой схеме. Минстрой РФ разработал механизмы завершения таких проектов. Не исключено, что будут еще доработки и после вступления изменений в силу. Скорее всего, новации дадут результат не сразу, поэтому можно прогнозировать снижение объемов ввода жилья», – считает он.
Фото: пресс-служба компании Брусника