В Челябинской области суды оказались загружены делами по спорам между застройщиками и покупателями жилья в новостройках. Если раньше в профессиональном сообществе говорили о так называемом потребительском экстремизме, то теперь напротив клиенты жалуются на хитрости продавцов жилья. Впрочем, пока горожане чаще проигрывают битвы с бизнесом. Мнения сторон конфликта – в материале «ФедералПресс».
Игра на договорах
В Челябинске начался новый виток противостояния между застройщиками и покупателями нового жилья. Юристы говорят, что обращение граждан в суды из-за некачественной отделки при строительстве многоквартирных домов приобретает массовый характер. Горожане активно жалуются на плохой ремонт. У одних уже вскоре после переезда отклеиваются обои, появляются грибок и ржавчина, а то и трещины на стенах, у других не закрываются окна и двери, портится ламинат или возникают иные проблемы. По закону, объясняют юристы, застройщик обязан в течение пяти лет после сдачи дома нести гарантийные обязательства. На практике все чаще, по наблюдениям экспертов, предприниматели стараются уйти от ответственности.
«Это приобретает массовый характер. Сегодня единицы застройщиков не делают так, чтобы избавиться от обязательств», – говорит исполнительный директор юридической организации Анастасия Шептикина.
Сегодня правозащитники выделяют несколько типичных способов обмана клиентов. Одни застройщики ликвидируют свои компании после сдачи домов, другие предлагают заключение дополнительных договоров на отделку квартир с компаниями-пустышками, третьи реализуют жилье через перепродажи. При этом формально все документы, как правило, оказываются оформлены правильно, поэтому и выиграть спор истцам-потребителям бывает крайне сложно.
Юристы рассказали «ФедералПресс» о нескольких схемах, по которым сейчас работает большинство застройщиков.
«Если взять АО АПРИ «Флай Плэнинг», то там клиенту рассказывают о преимуществах объектов, о безопасности сделок, а когда клиент уже приходит с деньгами на сделку, иногда оформляя ипотеку, ему предлагают подписать договор подряда на выполнение отделочных работ внутри квартиры. При этом предлагается только один подрядчик – компания «СтройМаркет», аффилированная с застройщиком, что мы пытаемся доказать в судах. Клиенту говорят, что это всего лишь особенности внутреннего оформления документации, что это ни на что не влияет, прямо говорят, что это их же компания, поэтому они смогут проконтролировать качество работ. Покупатель должен либо рисковать и соглашаться на эти условия, либо отказываться от понравившейся квартиры. По факту же потом получается, что с подрядчика нечего взять, так как баланс его отрицательный», – рассказала Анастасия Шептикина.
Руководит «СтройМаркетом» бывший директор «Флай Плэнинга». В распоряжении редакции имеются документы, которые подтверждают наличие отрицательного баланса подрядчика. Это означает, что даже если клиент выигрывает суд и получает право взыскать компенсацию за некачественный ремонт, исполнить это решение может быть сложно, так как у подрядчика может не хватить денег на выплату компенсаций. Считают подозрительным клиенты и тот факт, что во всех договорах подряда, которыми располагают юристы, указывается одна и та же небольшая сумма – всего 20 тысяч рублей, которая включает и закупку материалов, и выполнение отделочных работ, при этом площадь квартиры не имеет значения. Юристы обращают внимание и на то, что имеющиеся в их распоряжении договоры и акты подписываются одинаковыми датами, то есть якобы отделка производилась в те же сроки, что и само строительство.
Получить официальный комментарий в компании не удалось, так как служебные телефоны застройщика не отвечают. Представитель службы по устранению замечаний при приемке квартир лишь сообщил, что на отделке домов работает несколько подрядчиков, а все вопросы и претензии с клиентами решаются.
Аналогичным образом, по словам юристов, поступает застройщик «Каскад», единственным подрядчиком у которого выступает общество «Уютный дом». Никаких альтернатив клиентам не предоставляется.
Другой застройщик, компания «Столица», в рекламе жилого комплекса «Заря» предлагает квартиры от 650 тысяч рублей с качественной отделкой. Продажу данный застройщик оформляет подписанием одновременно двух договоров: первый – договор участия в долевом строительстве, второй – дополнительное соглашение к данному договору, где прописаны работы по чистовой отделке. Их стоимость для покупателя называется в размере одной тысячи рублей. Необходимость заключения двух договоров потребителям объясняют особенностью внутреннего документооборота.
«Ввиду того, что в момент покупки квартиры дополнительное соглашение, как правило, не регистрируется (зачастую по инициативе представителя застройщика), то его как бы и нет, чем и пользуется застройщик, заявляя, что продавал квартиру без отделки. Бывают случаи, когда компании заявляют, что отделка выполнена по акции, поэтому гарантия на нее не распространяется», – комментирует начальник юротдела юридической компании Ольга Карпинская.
Юристы считают, что это незаконно. Компания не может по своему желанию отказаться от гарантийных обязательств. Правозащитники рассказывают, что застройщик «Столица» продает квартиры, которые не раскуплены по договорам долевого участия, через индивидуального предпринимателя. Однако этот же ИП, Михаил Зискин, согласно имеющимся у редакции документам, является директором данной строительной компании. В одном из ответов на претензию клиента Зискин как директор «Столицы» отвечает, что тот покупал квартиру у ИП «Зискин М.М.». В связи с этим «Столица» не является стороной договора и не несет гарантийных обязательств перед конечным покупателем. Также указывается, что Зискин продавал квартиру без отделки и внутренних инженерных систем.
Некоторые застройщики, по словам юристов, и вовсе выигрывают торги на получение участка, поручают стройку подрядчику с минимальным уставным капиталом, потом выкупают у него квартиры и уже перепродают их не как застройщики, а как рядовые продавцы. Бывают случаи, но реже, когда застройщики попросту ликвидируют свои компании, чтобы не нести гарантийных обязательств в течение пяти лет.
«В феврале 2016 года я купил квартиру в строительной компании ИНВЕР, – поделился ситуацией один из пострадавших Михаил Троянов. – Через некоторое время стали отваливаться обои, натяжные потолки пошли в складку, установленные стеклопакеты сильно промерзают, а стена около окна треснула. Не получив никакой реакции на нашу претензию, обратились в суд. Выиграли обе судебные инстанции, но когда пошли с исполнительными листами в банки, где открыты расчетные счета застройщика, денег там не оказалось».
Вскоре застройщик подал иск о банкротстве. Обращения в ОБЭП и налоговую с сообщением о том, что несколько клиентов компании хотят получить компенсацию, заставили приостановить процесс ликвидации предприятия.
«В ходе работы и анализа материалов проверки установлено, что общество ИНВЕР свои обязательства по строительству недвижимости перед дольщиками исполнило надлежащим способом. Коллективный спор между участниками долевого строительства и руководителем общества ИНВЕР Истоминым В. В. носит гражданско-правовой характер, в связи с чем в действиях Истомина В. В. отсутствует факт мошеннических действий. В возбуждении уголовного дела отказать», – говорится в постановлении УМВД РФ по Челябинску, которое было вынесено в конце декабря 2018 года.
Юрист, исполнительный директор юридической компанииАнастасия Шептикина считает, что покупателя такими способами вводят в заблуждение, пользуются его низкой юридической грамотностью.
Взаимный шантаж
Клиенты одного из старейших застройщиков Челябинска, компании «Челябинскгражданстрой», рассказывают, что предприятие якобы не выдает им акты приема передачи квартир, пока якобы те не откажутся от претензий к качеству. Эльвира Исламова купила жилье с чистовой отделкой, подписала у застройщика документы, получила ключи и въехала в квартиру. Однако вскоре обнаружила недостатки. Потребовала их устранить. Проверяющие предложили исправить недочеты, но договориться не удалось.
«С составленным актом по недостаткам я согласилась, – рассказала Эльвира Исламова. – При этом я пояснила, что в квартире я уже живу, купила новую мебель, что я работаю и следить за тем, кто и что делает в моей квартире, возможности не имею. Попросила возместить мне стоимость ремонта, на что получила ответ, что пока не устранены недостатки, акт приема-передачи я не получу. Сейчас идет суд. В квартире я живу, а оформить в собственность не могу. Не могу подать декларацию и элементарно застраховать».
В ЧГС рассказали, что за 65 лет работы предприятия ни разу не уклонились от заключения акта приема-передачи квартир. Напротив, по словам представителя компании, застройщик регулярно оповещает своих клиентов о необходимости оформления полного пакета документов.
«Информация не соответствует действительности. Клиенты хитрят. Они не подписывают акт, потому что хотят квартиру получить, а потом пойти в суд и 50 процентов от стоимости отсудить. А мы обязаны по 214-му закону; в нем говорится, что выдается договор долевого участия, к нему прошивается акт приема-передачи квартиры, потом мы туда еще пришиваем разрешение на ввод в эксплуатацию. Люди получают свидетельства на квартиру, выписки. Еще клиенты не хотят платить коммуналку, потому что как только они примут квартиру, они обязаны по закону оплачивать коммунальные услуги. А сами годами делают ремонты, не хотят платить. Ключи берут хитростью – якобы посмотреть квартиру идут», – прокомментировала руководитель отдела капитального строительства ЧГС Раиса Липина.
Ранее «ФедералПресс» уже писал о том, что в Челябинской области застройщики столкнулись с так называемым потребительским экстремизмом. Клиенты массово обращались в суды даже при малейших недостатках в ремонте, даже если спустя несколько лет после заселения у них рвались обои, наклеенные при сдаче дома, требуя в том числе и крупные суммы компенсаций. При этом, как отмечали эксперты, мало кто соглашается на ремонт, предпочитая именно финансовую компенсацию.
Напомним, по закону клиент вправе потребовать от застройщика устранения за его счет недостатков, компенсации собственных затрат на эти работы или снижения стоимости объекта. Сейчас юристы говорят и о необходимости ужесточения закона в отношении застройщиков, а именно – повышения ответственности за качество всех работ в продаваемом доме.
«На наш взгляд, здесь очевидно злоупотребление своими правами со стороны застройщиков. Надеюсь, что эта проблема получит широкий общественный резонанс и ситуация начнет исправляться. А пока участникам долевого строительства можно посоветовать активнее защищать свои права: в судебном порядке требовать признания сделок, которые совершены в обход закона, ничтожными, а при необходимости обращаться в правоохранительные органы», – прокомментировал юрист Владимир Мосин.
Адвокаты признаются, что эти дела являются особенно трудными в производстве. Часто клиенты попросту не читают договоров, которые подписывают. Как правило, рассчитывать на разрешение спора в первой инстанции клиентам строительных компаний не приходится.
Министерство строительства Челябинской области не находит в действиях застройщиков ничего криминального. Специалисты уточнили, что договоры долевого участия в строительстве заключаются добровольно.
«Дольщики вправе выбирать застройщика и условия договора на покупку жилья. Соглашения по отделке помещения физлица заключают не с застройщиком, а с подрядной организацией. Поэтому требования по исполнению этого соглашения дольщик адресует подрядчику. Заключать соглашение с подрядчиком или нет – физлицо принимает решение самостоятельно. Если дольщика не устраивают условия договора, он может попросить компанию внести в них изменения либо приобрести жильё у другого застройщика или на вторичном рынке», – прокомментировали в ведомстве.
Фото: ФедералПресс / Елена Майорова