Построить дом или купить квартиру – без преувеличения задача номер один практически для каждой молодой российской семьи. О том, что наступит прекрасное время, когда каждая российская семья будет обязательно иметь отдельную квартиру, мы слышали от наших руководителей не раз. Независимо от того, как мы относимся к таким заявлениям, понятно одно: без поддержки со стороны государства решить жилищный вопрос в такой большой стране, как Россия, не получится. О перспективах жилищного строительства – в материале «ФедералПресс».
В указе президента о стратегических целях перед правительством поставлена амбициозная задача – обеспечить ежегодное улучшение жилищных условий не менее 5 млн российских семей, для чего требуется строительство 120 млн квадратных метров жилья в год. Глава Минстроя Владимир Якушев во время рабочей встречи 10 февраля доложил президенту, что ввод жилья в прошедшем году составил 80,3 млн квадратных метров. И это, по мнению министра, хороший показатель, который свидетельствует о преодолении негативного тренда, охватившего отрасль в кризисные годы. «Впервые с 2015 года мы преодолели падающую тенденцию», – заявил он президенту. Но даже эта немаленькая цифра существенно недотягивает до целевого показателя 2019 года, который, в соответствии с паспортом нацпроекта, составляет 88 млн квадратных метров введенного в эксплуатацию жилья, а в планах на 2020 год объем ввода должен возрасти уже до 98 млн кв. м. Для выхода на целевые показатели нашей строительной отрасли необходим настоящий рывок. Есть ли у правительства стратегия и резервы для стремительного ускорения?
Долгострой как проблема и шанс для нового рывка
Одна из причин торможения темпов ввода жилья – извечный российский долгострой. Проблема обманутых дольщиков у нас не нова. Схема чаще всего проста и бесхитростна – люди заплатили застройщику за будущие квартиры, а он вместо завершения объекта использует долевые взносы в качестве бесплатного кредитного ресурса на более перспективные для него проекты, годами продлевая в местной администрации сроки строительства незавершенных жилых домов. Бывают и более тривиальные случаи, связанные с ошибкой проектирования, резким падением платежеспособного спроса или удорожанием строительных ресурсов. Тогда перспективы дольщиков в обретении квартиры становятся совсем туманными. К настоящему времени в едином реестре проблемных объектов числятся данные о 2,97 тыс. незавершенных жилых домов общей площадью 17,43 млн квадратных метров в 75 регионах России. Это как раз тот резерв, использование которого позволило бы строительной отрасли выйти на плановые показатели нацпроекта по итогам года.
По утверждению Минстроя, у него в этом году есть договоренность с правительством о выделении 30 млрд рублей на достройку незавершенных объектов. Естественно, для того чтобы вложить государственные деньги в объект, который является чьей-то собственностью, необходимо пройти ряд юридических процедур. По утверждению замминистра строительства и ЖКХ Никиты Стасишина, Минстроем прорабатывается два пути решения этой проблемы. Первый – договориться с застройщиком о передаче прав на объект по соглашению сторон, и такая процедура уже успешно практикуется в Москве и Московской области. Второй – по факту нарушения сроков окончания строительства более чем на 6 месяцев подать заявление о банкротстве застройщика. Как утверждает Стасишин, закон 127-ФЗ «О банкротстве» позволяет сегодня в подобных случаях, минуя стадию наблюдения, сразу перейти к конкурсным процедурам. Для того чтобы соблюсти все юридические формальности и начать достройку объекта с использованием государственных средств, потребуется не болеетрех-четырех месяцев. Но, во-первых, сегодня нет четкого понимания, как за людьми, которые уже вложили деньги в долевое строительство, сохранить все права собственников. И, во-вторых, закон в этом случае требует стопроцентного согласия всех участников долевого строительства. Если хотя бы один человек откажется, государство не сможет достроить и сдать такой дом в эксплуатацию. Вот и получается, что для освоения выделенных государством 30 млрд рублей требуется изменение законодательства. Такие поправки со стороны Минстроя сейчас готовятся.
Счет эскроу – защита с торможением
Чтобы защитить деньги дольщиков и перекрыть возможность их нецелевого использования со стороны недобросовестных застройщиков, с 1 июля 2019 года в нашей стране была введена норма участия в долевом строительстве только с использованием эскроу-счетов. Деньги граждан замораживается на специальном счете в банке, а с застройщиком банк заключает договор кредитования под 7–9 % на строительство дома. В этом случае застройщику уже невыгодно превращать объект в долгострой и использовать средства на другие проекты, поскольку проценты банку все же нужно платить, а деньги граждан находятся под надежной защитой банка и в случае возникновения проблем со строительством будут в полном объеме возвращены законному владельцу.
Из доклада Якушева президенту следует, что в настоящее время с использованием эскроу-счетов ведется строительство 26 млн квадратных метров жилья, по старым правилам, за деньги дольщиков, достраивается еще 64 миллиона. А всего, по словам Якушева, в стадии строительства находится 102,9 млн квадратных метров жилой площади. Новая система предоставляет гражданам определенные гарантии, и участие в долевом строительстве становится более привлекательным. С другой стороны, это удорожает строительство на сумму выплаченных банку процентов, что, несомненно, замедляет темпы роста в жилищном строительстве. Выходом в этой ситуации может оказаться снижение ставок по ипотеке.
Ипотека – минимальные ставки с максимальным падением
По данным Центрального банка, средняя ставка по ипотечному кредиту к концу 2019 года составляла 9 %. Это минимальный показатель за всю историю ипотечного кредитования. Снижение ключевой ставки ЦБ до 6 % в феврале 2020 года должно привести к дальнейшему удешевлению ипотечных кредитов. Вот только статистика, которую опубликовали аналитики крупнейшего интернет-сервиса недвижимости ЦИАН, показывает, что объемы ипотечного кредитования весь 2019 год снижались вместе с процентной ставкой. Общее количество выданных кредитов снизилось за год на 14 %, а объем денежных средств – на 5 %. Положительную динамику аналитики заметили только в пяти регионах – в Крыму, Чечне, Дагестане, Северной Осетии и на Чукотке. Но физические объемы выданных кредитов в этих регионах почти не оказывают влияния на общую статистику. А вот лидеры рынка – Москва и Московская область, Санкт-Петербург и Тюмень показали отрицательную динамику – от минус 8,4 % в столице до минус 16,4 % в Тюменской области. Наибольший спад по ипотечному кредитованию произошел в Ненецком автономном округе и Ульяновской области – свыше 24 %.
«В целом ипотека остается очень дорогой, и президент дал ясно понять, что ждет от нас ставок по ипотечным кредитам ниже 8 %. Необходимо сделать так, чтобы у банков не было возможности накручивать ставку, для этого необходимо оптимизировать операционные затраты и внутренние резервы банков, уточнить правила кредитования застройщиков и уменьшить, соответственно, стоимость фондирования», – так прокомментирповал ситуацию на ипотечном рынке премьер-министр России Михаил Мишустин на заседании правительства 13 февраля.
Аналитик компании «Финам» Алексей Коренев связывает падение объемов ипотечного кредитования с общим снижением покупательной способности жителей страны. «Около половины населения России тратит всю свою заработную плату на питание и насущные нужды. И будь ставка по ипотеке хоть 0 %, они даже в этом случае не смогут позволить себе купить квартиру в кредит», – уверяет эксперт.
Руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов, напротив, не считает ситуацию безнадежной. По его мнению, рынок ипотеки в первой половине 2020 года будет определять отложенный спрос, который характеризуется тем, что более 16 млн семей планируют приобрести жилье, из них не менее 80 % собираются воспользоваться ипотекой. По сравнению со странами Европейского союза, где задолженность населения по жилищным кредитам составляет от 20 до 50 % ВВП, в России этот показатель не превышает 7 %. Поэтому в текущем году, полагает Попов, уровень ипотечного кредитования вернется к значениям 2018 года и превысит отметку в 3 трлн рублей.
Беспокойство из-за снижения объемов ввода жилья выражает и генеральный директор госкорпорации ДОМ.РФ Александр Плутник. «Нас очень беспокоит, что сейчас мало выдается разрешений на строительство, то есть задела по будущему вводу жилья нет», – говорил он.
Даже несмотря на то, что по итогам 2019 года в стране жилья было введено больше на 6,9 %, чем годом ранее, уверенности в достижении поставленных целей к 2024 году пока нет.
Национальные проекты