Недвижимость
  1. Бизнес
  2. Недвижимость
Недвижимость
Пермский край
0

Год с эскроу. Как прикамские застройщики адаптируются к новой схеме

Эскроу-счета сделали рынок более предсказуемым
Эскроу-счета сделали рынок более предсказуемым

Введенная год назад система проектного финансирования, или эскроу-счетов, призвана избавить покупателей жилья от риска влиться в ряды обманутых дольщиков. За год в Прикамье ни один из домов, строящихся по этой схеме, не стал проблемным. В выигрыше оказались крупные застройщики с высокодоходными типовыми постройками. В проигрыше – небольшие застройщики с нестандартными инновационными проектами. Подробности – в материале «ФедералПресс».

По данным единой информационной системы жилищного строительства «ДОМ РФ» Минстроя России, в Пермском крае на 7 августа выдано 111 разрешений на строительство многоэтажных жилых домов общей площадью 1 млн 340 тыс. кв. метров. По этому показателю регион занимает третье место в ПФО после Башкортостана и Татарстана. Ожидается, что с использованием эскроу-счетов в Прикамье к 2024 году построят 58 многоэтажек общей площадью 744 тыс. квадратов. Из них уже строится 39, а общая сумма активированных договоров достигла 21 миллиарда рублей.

В краевом центре по системе проектного финансирования застройщики возводят 652 тыс. квадратных метра жилья. В пригородных Кондратов и Фролах реализуются еще 63 и 55 тыс. соответственно. В Березниках Корпорация развития Пермского края строит 165 тыс. кв. метров в ЖК «Любимов» с помощью механизма уплаты взносов в государственный компенсационный фонд долевого строительства. Таким образом, по новым правилам реализуется 52,2 % строящихся жилых домов, остальные 47,8 % – по старой доброй схеме долевого строительства и других механизмов.

Что касается застройщиков, то с эскроу-счетами в Пермском крае работают 49 из 74 официально зарегистрированных застройщиков – юридических лиц. Это чуть более 66 % от общего числа застройщиков. Причем, по данным ДОМ.РФ, на строительном рынке Прикамья работают 38 компаний-застройщиков. Часть из них строит не от своего имени, а путем создания отдельных юрлиц для возведения каждого жилого комплекса. Для чего это делается – это тема отдельного материала.

«Механизм проектного финансирования наиболее активно используется застройщиками с большими объемами строительства и высокой надежностью, – говорит директор финансово-экономической службы АО «СтройПанельКомплект» Ирина Плотникова. – У банков жесткие требования к застройщикам и скрупулезное изучение всех составляющих проекта, а также финансовой состоятельности застройщика. Банк анализирует не только проектную документацию, но и финансовые показатели застройщика, например, бухгалтерский баланс предоставляется в полном объеме за последние семь отчетных дат. Чтобы открыть кредит застройщику, банк должен быть уверен в его надежности. Работа по открытию проектного финансирования требует большого участия профильных отделов и специалистов компании, большого временного ресурса».

Таким образом, мы подходим к основной проблеме механизма проектного финансирования. Во избежание рисков банки на свое усмотрение начали ужесточать требования к строительным компаниям и их проектам. В результате небольшим застройщикам и девелоперам с нестандартными и инновационными проектами, имеющими негарантированную, на взгляд банков, доходность, часто отказывают в получении кредитов. В приоритете оказываются лидеры бизнеса с понятными кредиторам объектами. Банки приобретают своеобразную функцию регуляторов рынка. Процесс согласования проектов теперь занимает более длительное время. Кроме того, кредитные учреждения не обязаны рассказывать застройщику, почему они отказали ему в выдаче кредита, отказали и – все. В результате небольшим застройщикам начинает грозить уход с рынка, а строительной отрасли – монополизация крупными застройщиками.

«В какой-то степени можно сказать, что банки обладают функциями регуляторов рынка, – продолжает Ирина Плотникова. – Но они не заинтересованы в том, чтобы приостанавливать финансирование. Никому из сторон-участников процесса это не интересно – ни банку, ни застройщику, ни покупателю. Все-таки истинная цель покупателя не в возврате средств, а в получении квартиры в запланированные сроки. И банк, и застройщик настроены на эффективную и плодотворную работу. Хотелось бы, чтобы механизмы взаимодействия оптимизировались и отрабатывались, так как сейчас процесс согласований порой занимает большое количество времени, а его надо пройти по каждому объекту».

Тем не менее количество проектов, реализуемых по эскроу-счетам, в Прикамье растет. Большинство экспертов признают, что нововведение сделало рынок более прозрачным и предсказуемым.

«Безусловно, переход на эскроу-счета делает условия покупки жилья максимально прозрачными, отсекая недобросовестных игроков, – высказался по теме в мае этого года гендиректор ГК «КОРТРОС» Станислав Киселев. – Проектное финансирование, предполагающее серьезный андеррайтинг проекта и последующий контроль за его реализацией, избавляет рынок от непрофессиональных участников, нерыночной конкуренции. Реформа и ситуация в экономике стимулируют девелоперов к улучшению качества продукта. Переход на эскроу-счета дает крупному девелоперу очевидные преимущества – гарантированный одобренный лимит на реализацию всего проекта вне зависимости от динамики продаж и наличия собственных средств. Если девелопер обладает достаточным капиталом, хорошей кредитной историей и правильной концепцией продукта, банк откроет кредитную линию».

По словам управляющего Пермским отделением Уральского ГУ Банка России Алексея Моночкова, положительной динамике немало способствуют меры господдержки строительной отрасли и льготная ипотека. А также снижение процентных ставок и смягчение условий кредитования по базовым ипотечным продуктам, предлагаемым банками. Средняя ставка по кредитным договорам эскроу в Пермском крае составляет 3,71 %. Это один из самых низких показателей в России. Всего с эскроу-счетами в Прикамье, по данным ДОМ.РФ, работают семь банков. 44 % договоров приходится на ПАО «Сбербанк».

«Механизм проектного финансирования придает большую уверенность покупателям, – резюмирует Ирина Плотникова. – Они понимают, что застройщик получает их денежные средства только после ввода объекта в эксплуатацию, а также застройщик прошел проверку банка, что является также дополнительным показателем надежности для покупателя».

Фото: ФедералПресс / Елена Майорова

Подписывайтесь на наш канал в Яндекс.Дзен, чтобы быть в курсе новостей дня.
Регионы
Пермский край
Присоединяйтесь к нам
Версия для печати
Комментарии читателей
0
comments powered by HyperComments
Odnoklassniki 1