Август для застройщиков Екатеринбурга оказался жарким на споры. В столице Среднего Урала обсуждают изменения правил землепользования и застройки (ПЗЗ). Ключевой момент заключается в том, что для четырех зон – Ц-1 (многофункциональная деловая и обслуживающая зона общегородского значения), Ц-2 (многофункциональная деловая и обслуживающая зона районного значения), Ж-4 (зона жилой застройки до 12 этажей) и Ж-5 (зона многоэтажной жилой застройки) – изменят параметры по плотности застройки. Как именно и чем это может обернуться для города – в материале «ФедералПресс».
Простое умножение
Сегодня в зонах Ц-1, Ц-2, Ж-4 и Ж-5 разрешено на одном квадратном метре земли возводить 3 кв. м жилья. В новых правилах предлагается изменить коэффициент и увеличить его на 1 отметку, тем самым разрешив строить на каждом квадратном метре участка по 4 кв. м. По прогнозам экспертов, таким образом в городе возрастет плотность застройки с 60 до 100 %. Говоря простым языком, там, где раньше можно было строить 10 этажей, сейчас дается возможность воздвигать 12, а где, к примеру, – 20, то соответственно, – 24 этажа. Вместе с этим устранятся понятия минимальных отступов от границы одного земельного участка с другим.
«Говорить, что мы разрешаем безумно плотную застройку, как в Нью-Йорке, нельзя. Речь идет об увеличении плотности плюс-минус 7-12 %. Это не критический параметр», – заявлял ранее глава Екатеринбурга Александр Высокинский в эфире городского телеканала.
Также в новых правилах предлагается освободить застройщиков от согласования с местными властями архитектурно-градостроительного облика в зонах Ж-5 (зона многоэтажной жилой застройки) и Ц-4 (торговые центры).
«На самом деле в этом пакете предложений об изменении ПЗЗ формулировка об обязательности согласования архитектурно-градостроительного облика в зонах Ц-4 и Ж-5 меняется на возможность согласования в добровольном порядке», – добавляет заместитель главы Екатеринбурга по вопросам капитального строительства и землепользования Алексей Бирюлин.
Кажется, что в данной ситуации застройщикам развязали руки в выборе внешнего облика зданий. Однако, по словам экспертов, строить как попало и что попало все же не получится. По данным экспертов, внешность новых городских строений регулирует федеральное законодательство. В нем четко прописаны все требования и к другим параметрам: границы детских площадок, расположенных во дворах, места для сборки мусора, организация проездов и хранения автомобилей, а также движение противопожарной техники и так далее. Помимо этого, во всех квартирах должны выполняться требования по инсоляции (прямая солнечная освещенность).
«В силу этого говорить о какой-либо революции или значимой либерализации ПЗЗ Екатеринбурга с новыми поправками не представляется возможным. Соблюдение федерального комплекса норм было и остается основной задачей учреждений экспертизы и государственного строительного надзора», – поясняет президент «Гильдии строителей Урала» Вячеслав Трапезников.
Сойдется ли баланс интересов?
Игроки строительного рынка видят в новых изменениях как плюсы, так и минусы. К числу положительных моментов относят работу с пустующими участками, которые «стоят без дела» на протяжении нескольких лет. С принятием новых поправок девелоперы смогут использовать их и превратить в объекты недвижимости, которые принесут деньги не только застройщикам, но и городской казне.
«Если у девелоперов появляется большая гибкость с точки зрения вовлечения в оборот этих участков – это можно только приветствовать. Если на месте пустыря появляется объект недвижимости, который может быть интересен всем, город от этого только выигрывает», – считает руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимость Михаил Хорьков.
Еще одним из плюсов застройщики называют сокращение сроков прохождения процедур согласования.
«Новая редакция ПЗЗ позволит застройщикам существенно сократить сроки прохождения разнообразных разрешительных процедур и отказаться зачастую от избыточных многомесячных, а иногда и многолетних административных барьеров, которые объективно препятствуют сегодня достижению целей национального проекта в сфере жилищного строительства, а также развитию экономики городов в целом», – уверен Вячеслав Трапезников.
Сейчас в Минстрое разрабатывается законопроект, который будет регулировать требования по согласованию архитектурно-градостроительного облика зданий различной направленности. По факту все то, от чего могут отказаться в требованиях по жилым зонам, может войти в Градостроительный кодекс и выйти на систематизированный уровень.
Однако остается незакрытым вопрос о том, как все будет действовать на практике. В генплане Екатеринбурга четко прописано, что все центральные улицы города относятся к особым зонам, где все фасады строящихся зданий должны согласовываться с администрацией. Но в июне 2020 года компания Prinzip выиграла суд по признанию статьи ПЗЗ Екатеринбурга, в которой прописана необходимость согласования облика новых построек, недействительной.
«В новом генплане, который отклонили, предлагали такие зоны убрать. Сейчас те, кто желает эти изменения в итоге увидеть, пролоббировали это через ПЗЗ. Все было сделано для того, чтобы это вошло в городской нормативный акт», – делится мнением депутат Екатеринбургской городской думы Дмитрий Сергин.
Кроме этого, увеличение плотности застройки может повлечь за собой обострение транспортной обстановки. В Екатеринбурге и без того страдающем от пробок – автомобилистам станет еще теснее. По мнению общественницы и автора проекта «Реальная история» Марины Сахаровой, для начала нужно проработать и понять, как дороги будут справляться с увеличенной нагрузкой. Ведь чем выше здание, тем больше в нем пользователей авто.
«В обычной обстановке такая плотность застройки влечет за собой транспортные потоки. Где расчет пропускной способности улично-дорожной сети? Пересадить всех на общественный транспорт невозможно, в последние годы все шло на развитие личного автотранспорта. Тогда исходили из сиюминутных прибылей, и сейчас то же самое», – считает Марина Сахарова.
Обсуждение новых поправок в ПЗЗ продлится до 25 августа. Окончательное решение в мэрии Екатеринбурга готовятся опубликовать 8 сентября. По мнению экспертов, в данной ситуации власть, застройщики и общественность должны найти баланс и выработать решение, учитывающее интересы всех сторон.
«Баланс держится не только на нормативных вещах, но и на духе законодательства и негласном договоре между бизнесом, обществом и властью. Если этого всего не будет, то мы в любом случае далеко не уедем», – резюмирует Михаил Хорьков.
Фото: ФедералПресс /Ксения Медведева, Елена Майорова, Евгений Поторочин. Инфографика: Елена Майорова